Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի պաշտոնական վիճակագրությունը գործարքների զգալի աճ է ցույց տալիս։ Սակայն անշարժ գույքի փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանը կարծում է, որ միայն գրանցված գործարքների թվով շուկայի իրական պահանջարկի մասին դատելը կարող է թերի պատկեր ստեղծել։
Նրա գնահատմամբ՝ աճի մի մասը կարող է կապված լինել ավելի վաղ վաճառված նորակառույցների իրավունքների ուշացած պետական գրանցումների հետ։ Միաժամանակ շուկայում շարունակում են աճել առաջարկը, գովազդային ակտիվությունն ու սեփականատերերի գնային սպասումները։
Պաշտոնական թվերն աճ են ցույց տալիս, բայց ի՞նչ է կանգնած այդ աճի հետևում
2026 թվականի օգոստոսին Հայաստանում անշարժ գույքի նկատմամբ գրանցվել է ընդհանուր 23,741 գործարք, մինչդեռ նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածում ցուցանիշը կազմել է 18,780։
Առուվաճառքի գործարքների թիվը կազմել է 6,683, նվիրատվությանը՝ 2,386, իսկ փոխանակմանը՝ 67 գործարք։
Առուվաճառքի գործարքներից 2,466-ը կատարվել է Երևանում։ Մարզերից առավել ակտիվ է եղել Կոտայքը՝ 1,656 գործարքով, իսկ Արմավիրում գրանցվել է 511 գործարք։
Կարապետ Հովհաննիսյանը, սակայն, ուշադրություն է հրավիրում այն հանգամանքին, որ գրանցումների ավելացումը դեռ պարտադիր չի նշանակում նույն չափով նոր գնորդների կամ նոր պահանջարկի առաջացում։
Նրա խոսքով՝ նախորդ ամիսներին մի շարք կառուցապատողներ ստացել են ավարտական ակտեր, ինչից հետո տարիներ առաջ վաճառված բնակարանների նկատմամբ իրավունքները սկսել են պետական գրանցում ստանալ։
Փորձագետը նշում է, որ անձամբ տեսել է ավելի քան 10 կառուցապատողի հայտարարություն ավարտական ակտ ստանալու մասին։
Այսինքն՝ նրա գնահատմամբ, այսօրվա վիճակագրության մեջ կարող են ներառվել նաև նախկինում կայացած վաճառքներ, որոնք այժմ պարզապես ստացել են պետական գրանցում։
«Եթե ամեն ինչ շատ լավ է, ինչո՞ւ է վարչապետն անձամբ զբաղված անշարժ գույքի գնորդներ փնտրելով»
Հովհաննիսյանը ուշադրություն է հրավիրում նաև կառավարության կողմից անշարժ գույքի բարձր գների մասին հրապարակային հայտարարություններին։
Վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանը կառավարության նիստում նշել էր, որ անշարժ գույքի թանկացումը մի կողմից սոցիալական խնդիր է ստեղծում, սակայն մյուս կողմից բարձրացնում է արդեն սեփականություն ունեցող քաղաքացիների գույքի արժեքը։
Հովհաննիսյանի հարցադրումն այլ է․ եթե ներքին պահանջարկը իսկապես բավարար է և շուկան այդքան ուժեղ է, ինչո՞ւ է անհրաժեշտ ակտիվորեն ներգրավել արտասահմանյան գնորդների և ներդրողների։
Նրա կարծիքով՝ սա կարող է վկայել այն մասին, որ ներքին գնողունակ պահանջարկի հնարավորությունները սահմանափակվում են։
Փորձագետը նաև ընդգծում է, որ օտարերկրյա ներդրողը բնակարան գնելիս գնահատում է ոչ միայն գինը, այլ նաև հնարավոր վարձակալական եկամտաբերությունը, կյանքի պայմաններն ու այլ երկրների շուկաների հետ հարաբերակցությունը։
2,500 դոլարի գործարք և 4,000 դոլարի հայտարարություն
Հովհաննիսյանի հիմնական քննադատություններից մեկը պահանջվող և փաստացի գործարքային գների միջև տարբերությունն է։
Նրա գնահատմամբ՝ Երևանի կենտրոնում փաստացի գործարքի գինը կարող է լինել մոտ 2,500 դոլար/քմ, մինչդեռ հայտարարությունների հարթակներում նույն տարածքի բնակարանները կարող են առաջարկվել մոտ 4,000 դոլար/քմ կամ ավելի բարձր գնով։
Նրա նկարագրած մեխանիզմը պարզ է․ սեփականատերը բնակարանը բարձր գնով դնում է վաճառքի, այն չի վաճառվում, սակայն հետո լսում է շուկայի հերթական թանկացման մասին և գինը նվազեցնելու փոխարեն ավելի է բարձրացնում։
Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ արդյունքում հայտարարությունների գները կարող են աճել ավելի արագ, քան փաստացի գործարքների արժեքը։
Նա կարծում է, որ այս իրավիճակը կարող է ձեռնտու լինել նաև նորակառույցների շուկային։ Եթե երկրորդային շուկայում սեփականատերերը բնակարանների գները բարձր են պահում, կառուցապատողի առաջարկը գնորդի համար համեմատաբար ավելի մրցունակ է թվում։
Այստեղ փորձագետը ևս մեկ հարց է բարձրացնում․ եթե բնակարանների նկատմամբ հերթերն ու պահանջարկն իսկապես այդքան մեծ են, ինչո՞ւ են կառուցապատողները շարունակում ինտենսիվ գովազդը, մասնակցում ցուցահանդեսների, առաջարկում զեղչեր և հատուկ վաճառքի պայմաններ։
Կարապետ Հովհաննիսյանը շուկայի տեղեկատվական ֆոնն էլ է կարևոր գործոն համարում
Փորձագետի գնահատմամբ՝ բնակարանների գները կարող են ազդվել ոչ միայն իրական պահանջարկից, այլ նաև շուկայում ձևավորվող սպասումներից։
Նա որպես օրինակ հիշատակում է Ռուսաստանից հնարավոր նոր միգրացիոն հոսքի և մոբիլիզացիայի վերաբերյալ խոսակցությունները։ Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ նման տեղեկատվությունը սեփականատերերի մոտ կարող է ձևավորել սպասում, որ բնակարանների և վարձակալության պահանջարկը շուտով կտրուկ աճելու է։
Արդյունքում որոշ սեփականատերեր կարող են նախապես բարձրացնել գները՝ դեռևս չտեսնելով համապատասխան իրական պահանջարկ։
Հովհաննիսյանը նշում է նաև զբոսաշրջային հոսքի նվազման իր ներկայացրած ցուցանիշները՝ հուլիսին 24%, օգոստոսին՝ 32.1%։ Նրա գնահատմամբ՝ նվազող զբոսաշրջային պահանջարկը ևս հարցեր է առաջացնում վարձակալության գների շարունակական աճի վերաբերյալ։
Առաջարկի արագ աճը Հովհաննիսյանը համարում է հիմնական երկարաժամկետ ռիսկերից մեկը
Փորձագետի համար շուկայի ամենակարևոր հարցերից մեկը նոր բնակարանների կառուցման ծավալն է։
Նա հիշատակում է Երևանի համար շրջանառվող՝ մոտ 450 հազար բնակարանի շինթույլտվությունների վերաբերյալ գնահատականը՝ միաժամանակ նշելով, որ նույնիսկ այդ թվի կրկնակի փոքր լինելու դեպքում առաջարկի ծավալը կարող է խնդիր դառնալ։
Հովհաննիսյանի տրամաբանությամբ՝ եթե մեծածավալ կառուցապատումը չուղեկցվի համարժեք գնողունակ պահանջարկով, շուկայում կարող է ձևավորվել չիրացված բնակարանների մեծ առաջարկ։
Իսկ եթե նոր բնակֆոնդը ամբողջությամբ իրացվի և բնակեցվի, առաջանում է մեկ այլ հարց՝ արդյո՞ք Երևանի ենթակառուցվածքները պատրաստ են այդպիսի ծանրաբեռնվածության։
Փորձագետը հատկապես առանձնացնում է կոյուղու, ջրամատակարարման, էլեկտրական ցանցերի և ճանապարհային ենթակառուցվածքների վիճակը։ Նա նաև հիշատակում է քաղաքի խցանումները, օդի աղտոտվածությունը, փոշին և բարձր աղմուկը։
Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ կառուցապատման շարունակական աճը առանց համապատասխան ենթակառուցվածքային զարգացման կարող է հանգեցնել այնպիսի շենքերի ավելացման, որոնք գնված են որպես ակտիվ, բայց ամբողջությամբ բնակեցված չեն։
Գործարքների աճը դեռ նույնը չէ, ինչ իրական պահանջարկի աճը
Հովհաննիսյանի հիմնական թեզը հենց այստեղ է․ պաշտոնական վիճակագրությամբ գործարքների թվի ավելացումը ինքնին բավարար չէ շուկայի առողջության մասին եզրակացություն անելու համար։
Պետք է հասկանալ՝ դրանցից քանիսն են իսկապես նոր վաճառքներ, քանիսը՝ տարիներ առաջ կնքված պայմանագրերի պետական գրանցումներ, ինչ տարբերություն կա հայտարարության և փաստացի գործարքի գների միջև և ինչ արագությամբ է աճում նոր բնակարանների առաջարկը։
Եթե առաջարկն աճում է ավելի արագ, քան գնողունակ պահանջարկը, իսկ հայտարարությունների գները՝ ավելի արագ, քան իրական գործարքների արժեքը, շուկայի արտաքին ակտիվությունը կարող է չարտացոլել դրա իրական վիճակը։
Սոցիալական բնակարանաշինությունը՝ որպես այլընտրանք
Հովհաննիսյանը բնակարանային խնդիրը կապում է նաև Հայաստանի ժողովրդագրական իրավիճակի հետ։
Նրա կարծիքով՝ բնակարանային քաղաքականությունը չպետք է սահմանափակվի միայն առևտրային կառուցապատմամբ և հիփոթեքային վաճառքներով։ Փորձագետը անհրաժեշտ է համարում մշակել սոցիալական բնակարանաշինության հայեցակարգ, որը հատկապես երիտասարդ ընտանիքների համար բնակարանի հասանելիությունը կդիտարկի որպես երկարաժամկետ սոցիալական և ժողովրդագրական քաղաքականության մաս։
Ի վերջո, անշարժ գույքի շուկան գնահատելիս կարևոր է նայել ոչ միայն վաճառված բնակարանների կամ գրանցված գործարքների թվին։ Իրական հարցն այն է, թե ովքեր են գնում, ինչ գնով են իրականում գնում, ինչքան նոր առաջարկ է մտնում շուկա և որքան կայուն է այդ պահանջարկը երկարաժամկետ հեռանկարում։
