Հայաստանում անշարժ գույքի առուվաճառքը աստիճանաբար տեղափոխվում է թվային միջավայր։ 2026 թվականի սեպտեմբերին արդեն իրականացվել է առաջին ամբողջությամբ առցանց գործարքը՝ սեփականության իրավունքի ինքնաշխատ պետական գրանցմամբ։ Այժմ նախատեսվում է նույն հնարավորությունն ընդլայնել նաև կառուցապատողներից հիփոթեքային վարկավորմամբ անշարժ գույք ձեռք բերելու գործարքների վրա։ Սակայն կարևոր է տարբերակել՝ ինչն է արդեն գործում, և որ հնարավորությունների ներդրումը դեռ շարունակվում է։
Առաջին առցանց գործարքն արդեն իրականացվել է
2026 թվականի սեպտեմբերի 10-ին Հայաստանում առաջին անգամ իրականացվել է անշարժ գույքի ամբողջությամբ էլեկտրոնային առուվաճառքի գործարք, որից ծագող սեփականության իրավունքը գրանցվել է ինքնաշխատ եղանակով։
Այդ մասին Կադաստրի կոմիտեն տեղեկացրել է սեպտեմբերի 20-ին՝ հաստատելով, որ 2026 թվականի հուլիսից ՀՀ քաղաքացիների համար հասանելի է անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագրերն առցանց կնքելու հնարավորությունը՝ առանց նոտարական գրասենյակ կամ Կադաստրի կոմիտեի սպասարկման կենտրոն այցելելու։
Գործընթացն իրականացվում է e-cadastre.am էլեկտրոնային հարթակի միջոցով՝ անձի թվային նույնականացմամբ և էլեկտրոնային ստորագրությամբ։
Այս հնարավորությունը հասանելի է նաև արտերկրում գտնվող Հայաստանի քաղաքացիներին։
Այսպիսով, անշարժ գույք վաճառելու կամ գնելու համար Հայաստանում ֆիզիկապես գտնվելն այլևս բոլոր դեպքերում պարտադիր պայման չէ։
Սակայն առցանց գործարքների հնարավորությունը կախված է գործարքի տեսակից և օրենքով նախատեսված պայմանների պահպանությունից։
Ինչ է փոխվելու նորակառույց բնակարանների հիփոթեքային գործարքներում
Թվայնացման հաջորդ փուլը վերաբերում է կառուցապատողների և հիփոթեքային վարկ տրամադրող ֆինանսական կազմակերպությունների մասնակցությամբ գործարքներին։
2025 թվականի դեկտեմբերի 4-ին ընդունված ՀՕ-413-Ն օրենքով փոփոխվել է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 263-րդ հոդվածը՝ հնարավորություն նախատեսելով առանց նոտարական վավերացման կնքել երկու տեսակի խառը պայմանագրեր։
Առաջինը վերաբերում է դեռևս կառուցվող անշարժ գույքը գնելու իրավունքին և դրա հետ կապված հիփոթեքին։
Երկրորդը վերաբերում է արդեն կառուցված անշարժ գույքի առուվաճառքին՝ հիփոթեքային վարկավորմամբ։
Այս պայմանագրերը միավորում են մի քանի իրավական հարաբերություններ։ Գործարքի կողմերն են գնորդը, կառուցապատողը և հիփոթեքային վարկ տրամադրող բանկը կամ համապատասխան իրավասություն ունեցող վարկային կազմակերպությունը։
2026 թվականի հուլիսի 23-ի N 1093-Ն որոշմամբ կառավարությունն արդեն հաստատել է համապատասխան պայմանագրերի օրինակելի ձևերը։
Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի տեղակալ Նանե Ղազարյանի պարզաբանմամբ՝ նախատեսվող համակարգը հնարավորություն է տալու կողմերին պայմանագիրը ձևավորել և ստորագրել թվային միջավայրում, այնուհետև էլեկտրոնային եղանակով ներկայացնել պետական գրանցման։
Այստեղ էական տարբերություն կա․ եթե շենքը դեռ կառուցվում է, գործարքի առարկան կարող է լինել ապագայում անշարժ գույք ձեռք բերելու իրավունքը, ոչ թե արդեն պատրաստ բնակարանի սեփականության իրավունքը։
Հետևաբար առցանց կնքված պայմանագիրը ինքնին չի նշանակում, որ բնակարանը կառուցված է կամ պատրաստ է հանձնման։
Երբ կգործարկվեն առցանց հիփոթեքային գործարքները
Օրենսդրական փոփոխություններն արդեն ընդունվել են, իսկ կառավարությունը հաստատել է պայմանագրերի օրինակելի ձևերը։
Այնուամենայնիվ, նոր գործիքների գործնական կիրառումը կապված է էլեկտրոնային համակարգում անհրաժեշտ տեխնիկական հնարավորությունների ներդրման հետ։
Կառավարության N 1093-Ն որոշմամբ նախատեսվում է, որ համապատասխան կարգավորումը կգործարկվի համակարգում անհրաժեշտ գործիքակազմի տեղադրումից և գործարկումից հետո, բայց ոչ ուշ, քան որոշման պաշտոնական հրապարակումից վեց ամիս անց։
Որոշումը պաշտոնապես հրապարակվել է 2026 թվականի հուլիսի 27-ին։ Հետևաբար նախատեսված առավելագույն ժամկետը հասնում է 2027 թվականի հունվարի վերջին, եթե գործիքակազմն ավելի վաղ չգործարկվի։
2026 թվականի հոկտեմբերի 17-ի դրությամբ առցանց հիփոթեքային գործարքների գործնական մեկնարկի պաշտոնական հաստատում դեռևս չկա։
Ուստի այս հնարավորությունը պետք է տարբերակել քաղաքացիների միջև արդեն գործող էլեկտրոնային առուվաճառքից։
Ինչպես է աշխատելու գործընթացը․ գործնական օրինակ
Պատկերացնենք՝ Հայաստանի քաղաքացին բնակվում է Գերմանիայում և ցանկանում է Երևանում կառուցվող նոր շենքից բնակարան ձեռք բերել՝ հայկական բանկի հիփոթեքային վարկավորմամբ։
Նա արդեն ընտրել է կառուցապատողին, բնակարանը և համաձայնեցրել գինը։ Բանկը նույնպես պատրաստ է ֆինանսավորել գնումը։
Նախատեսվող համակարգի գործարկումից հետո այսպիսի գործարքը հնարավոր կլինի կազմակերպել առանց միայն պայմանագիրը ստորագրելու նպատակով Հայաստան այցելելու։
Գործընթացի ընդհանուր տրամաբանությունը հետևյալն է․
-
Կառուցապատողը, գնորդը և բանկը նախապես համաձայնեցնում են գործարքի ու վարկավորման պայմանները։
-
Կողմերը նույնականացվում են e-cadastre.am հարթակում և օգտագործում համապատասխան էլեկտրոնային ստորագրություններ։
-
Համակարգում ձևավորվում է կառավարության հաստատած օրինակելի ձևին համապատասխան խառը պայմանագիրը։
-
Կողմերը ծանոթանում են պայմանագրի պայմաններին և ստորագրում այն էլեկտրոնային եղանակով։
-
Պետական գրանցման դիմումն ու անհրաժեշտ փաստաթղթերը ներկայացնում է համակարգում հաշվառված բանկը կամ հիփոթեքային վարկ տրամադրելու իրավասություն ունեցող վարկային կազմակերպությունը։
Պետք է նկատի ունենալ, որ սա նախատեսվող ընթացակարգի բացատրական օրինակ է, ոչ թե հաստատում, որ նման եռակողմ գործարքներն արդեն իրականացվում են։
Այս հնարավորությունը կարող է հատկապես օգտակար լինել արտերկրում բնակվող քաղաքացիների համար, որոնք ցանկանում են ներդրում կատարել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում կամ ձեռք բերել ապագա բնակության համար նախատեսված բնակարան։
Առանց նոտարի պայմանագիրը նույն իրավական ուժն է ունենալու
Նոր կարգավորման կարևոր առանձնահատկություններից մեկն այն է, որ կառավարության հաստատած օրինակելի պայմանագրին համապատասխան և օրենքով նախատեսված թվային հարթակում կնքված գործարքը չի պահանջի նոտարական վավերացում։
Սակայն դա չի նշանակում, որ կողմերը կարող են ազատորեն փոփոխել պայմանագրի ամբողջ բովանդակությունը։
Պայմանագիրը պետք է համապատասխանի հաստատված օրինակելի ձևին և չպարունակի այդ ձևով չնախատեսված լրացուցիչ պայմաններ։
Գործարքի մասնակիցները կկարողանան լրացնել այն դաշտերը, որոնց համար նախատեսված է կողմերի համաձայնությունը, օրինակ՝ գինը, վարկավորման որոշ պայմանները կամ վճարման ժամկետները։
Եթե անհրաժեշտ լինի սահմանել այլ պայմաններ, որոնք դուրս են օրինակելի ձևի շրջանակից, առանց նոտարական վավերացման նախատեսված բացառությունից օգտվելը հնարավոր չի լինի։
Նոտարական կարգով գործարքներ կնքելու հնարավորությունը, հետևաբար, պահպանվում է։
Սա կարևոր է հատկապես այն դեպքերում, երբ գնորդը ցանկանում է կառուցապատողի հետ համաձայնեցնել լրացուցիչ երաշխիքներ կամ պատասխանատվության հատուկ պայմաններ։
Ինչ պետք է ստուգի գնորդը մինչև էլեկտրոնային պայմանագիրը ստորագրելը
Առցանց գործարքի հնարավորությունը նվազեցնում է փաստաթղթային գործընթացի համար անհրաժեշտ այցելությունները, սակայն չի վերացնում անշարժ գույքի ձեռքբերման իրավական և ֆինանսական ռիսկերը։
Առաջին՝ կառուցապատողի իրավունքները և շինարարության փաստաթղթերը։ Եթե բնակարանը դեռ կառուցվում է, անհրաժեշտ է ուսումնասիրել հողամասի և կառուցապատման իրավական հիմքերը, թույլտվությունները, շինարարության փուլը և նախատեսված ավարտի ժամկետները։
Երկրորդ՝ պայմանագրի առարկան։ Պետք է հստակ հասկանալ՝ գնորդը ձեռք է բերում արդեն գրանցված բնակարան, թե ապագայում բնակարան գնելու իրավունք։ Դրանք տարբեր իրավական իրավիճակներ են։
Երրորդ՝ բնակարանի հանձնման պայմանները։ Անհրաժեշտ է ուշադրություն դարձնել հանձնման ժամկետին, վճարումների հերթականությանը, ինչպես նաև պարտավորությունները չկատարելու հնարավոր հետևանքներին։
Չորրորդ՝ հիփոթեքային վարկի իրական արժեքը։ Բացի տարեկան տոկոսադրույքից, պետք է գնահատել նաև փաստացի տարեկան տոկոսադրույքը, ապահովագրության, գնահատման, սպասարկման և մյուս վճարների ազդեցությունը։
Հինգերորդ՝ պետական գրանցումը։ Էլեկտրոնային ստորագրությամբ պայմանագրի կնքումը և դրանից ծագող իրավունքի պետական գրանցումը տարբեր իրավական գործողություններ են։ Գնորդը պետք է համոզվի, որ իր իրավունքը պատշաճ կերպով գրանցվել է։
Վեցերորդ՝ նույնականացման և ստորագրման անվտանգությունը։ Թվային ստորագրությունը պետք է օգտագործի դրա իրավասու սեփականատերը։ Բանկին, կառուցապատողին կամ միջնորդին անձնական մուտքի գաղտնաբառեր տրամադրելը կարող է ստեղծել լրացուցիչ ռիսկեր։
Այս հարցերը կարևոր են ինչպես առցանց, այնպես էլ սովորական կարգով իրականացվող գործարքների դեպքում։
Արդյո՞ք առցանց գործարքն ավելի էժան կլինի
Նոտարական վավերացման պարտադիր պահանջի բացառումը որոշ գործարքների դեպքում կարող է նվազեցնել ձևակերպման ծախսերը։
Այնուամենայնիվ, նոտարական վճարի բացակայությունը չի նշանակում ամբողջությամբ անվճար գործարք։
Պետական գրանցման համար նախատեսված պետական տուրքը և ծառայության վճարը, ինչպես նաև բանկային ֆինանսավորման հետ կապված հնարավոր ծախսերը շարունակում են առանձին գնահատման ենթակա լինել։
Խնայողությունը կախված կլինի գործարքի տեսակից, կիրառվող ծառայություններից և ընտրված ֆինանսավորման պայմաններից։
Նաև դեռ վաղ է եզրակացնել, թե համակարգի ներդրումն ինքնին կհանգեցնի նորակառույց բնակարանների գների նվազմանը կամ շուկայի ակտիվության որոշակի աճի։ Նման արդյունքների գնահատման համար անհրաժեշտ կլինեն իրական գործարքների և շուկայական պահանջարկի տվյալներ։
Ինչ կարող է փոխվել Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում
Անշարժ գույքի առուվաճառքի թվայնացումը կարող է փոխել գնորդի և վաճառողի հարաբերությունները՝ հատկապես այն գործարքներում, որոնց մասնակիցները գտնվում են տարբեր երկրներում։
Եթե նախկինում քաղաքացին հաճախ ստիպված էր Հայաստան այցելել կամ լիազորագիր ձևակերպել վստահված անձի անունով, այժմ որոշ առուվաճառքի գործարքներ հնարավոր է կատարել հեռավար։
Հիփոթեքային գործարքների համար նման համակարգի ներդրումը կարող է ընդլայնել նույն հնարավորությունները նաև կառուցապատողների և բանկերի մասնակցությամբ գործարքների նկատմամբ։
Սակայն թվայնացումը բարձրացնում է նաև նոր պահանջներ՝ կապված անձի նույնականացման, պայմանագրի բովանդակության, տվյալների ճշտության և պատասխանատվության հետ։
InEstate.am-ի գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի գործարքների թվայնացման հաջողությունը պետք է չափել ոչ միայն ստորագրման արագությամբ, այլև գնորդի իրավունքների պաշտպանությամբ։
Հատկապես նորակառույց բնակարանների դեպքում կարևոր է, որ պայմանագրի թվային պարզեցումը չթուլացնի կառուցապատողի պարտավորությունների, բնակարանի հանձնման ժամկետների և գնորդի ֆինանսական շահերի նկատմամբ ուշադրությունը։
Հայաստանում առաջին ամբողջությամբ առցանց գործարքն արդեն իրականացված փաստ է։ Հաջորդ կարևոր փուլը հիփոթեքային վարկավորմամբ նման գործարքների գործնական ներդրումն է, որի իրական արդյունքները հնարավոր կլինի գնահատել համակարգի գործարկումից հետո։
