Կենսաթոշակառուի բնակարանը՝ լրացուցիչ եկամտի աղբյուր․ հետադարձ հիփոթեքի հնարավորություններն ու թաքնված ռիսկերը

Հայաստանում 2027 թվականի հունվարի 1-ից ներդրվելու է հետադարձ հիփոթեքի ինստիտուտը։ Այն կենսաթոշակային տարիքի քաղաքացիներին հնարավորություն կտա սեփական բնակարանի կամ տան գրավադրման դիմաց գումար ստանալ՝ շարունակելով բնակվել նույն գույքում։ Սակայն նոր հնարավորությունն ունի կարևոր առանձնահատկություն․ ստացվող գումարը վարկ է, ոչ թե կենսաթոշակի անհատույց հավելում։ Պարտքը տարիների ընթացքում կուտակվելու է, իսկ պայմանագրի ավարտը կարող է ուղղակիորեն անդրադառնալ բնակարանի և ժառանգների իրավունքների վրա։

Ինչպես է աշխատելու հետադարձ հիփոթեքը Հայաստանում

Հետադարձ հիփոթեքը նախատեսված է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքում փոփոխություններ կատարող 2026 թվականի հուլիսի 3-ի ՀՕ-321-Ն օրենքով։

Սովորական հիփոթեքի դեպքում քաղաքացին բանկից վարկ է ստանում և ամեն ամիս վճարում պարտքի ու տոկոսների մի մասը։ Հետադարձ հիփոթեքի դեպքում ֆինանսական հարաբերությունը կառուցվում է հակառակ սկզբունքով․ բանկը կամ վարկային կազմակերպությունը գումար է տրամադրում սեփականատիրոջը, իսկ պարտավորությունը կուտակվում է հետագա մարման համար։

Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի տեղակալ Նանե Ղազարյանի պարզաբանմամբ՝ նոր ինստիտուտի նպատակն է տարեց քաղաքացիներին հնարավորություն տալ օգտագործել իրենց անշարժ գույքի տնտեսական արժեքը՝ առանց սեփական բնակության վայրից հրաժարվելու։

Օրենքը նախատեսում է պարբերական ամսական վճարումներ, ինչպես նաև պայմանագրով սահմանված նպատակի համար դրամական միջոցների տրամադրում։

Ծառայությունից կարող են օգտվել օրենքով սահմանված տարիքային աշխատանքային կենսաթոշակի տարիքին հասած քաղաքացիները, որոնց սեփականության իրավունքով պատկանում է բնակարան, բնակելի տուն, այգետնակ կամ ամառանոց։

Պայմանագիրը կնքելու պահին այդ գույքը չպետք է ծանրաբեռնված լինի երրորդ անձանց իրավունքներով։

Սեփականատերը պահպանում է գույքի նկատմամբ սեփականության իրավունքը, սակայն այն գրավադրվում է բանկի օգտին։ Պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման, իսկ գրավի իրավունքը՝ պետական գրանցման։

Որքան գումար կարող է ստանալ թոշակառուն, և ինչպես է աճելու պարտքը

Օրենքը բոլոր քաղաքացիների համար միասնական ամսական վճար չի սահմանում։

Գումարի չափը կախված կլինի անշարժ գույքի շուկայական արժեքից, սեփականատիրոջ տարիքից, բանկի հաշվարկներից և պայմանագրի պայմաններից։

Պայմանական օրինակ։

Ենթադրենք՝ 70 տարեկան քաղաքացին ունի 40 միլիոն դրամ շուկայական արժեքով բնակարան։ Բանկն առաջարկում է նրան ամսական 100 000 դրամ վճարում։

Տասը տարվա ընթացքում քաղաքացին կստանա՝

100 000 × 12 × 10 = 12 000 000 դրամ։

Սակայն 12 միլիոն դրամը միայն տրամադրված վարկային միջոցների ընդհանուր գումարն է։ Իրական պարտավորությունը ներառելու է նաև կուտակված տոկոսներն ու պայմանագրով նախատեսված այլ վճարները։

Օրինակն ունի բացառապես բացատրական բնույթ․ այն չի ներկայացնում որևէ բանկի իրական առաջարկ կամ կանխատեսվող պարտքի չափ։

Ընդ որում՝ հետադարձ հիփոթեքի տոկոսները պայմանագրի գործողության ընթացքում կուտակվում են և չեն մարվում ընթացիկ ամսական վճարումներով։ Տոկոսադրույքը հաստատուն է, իսկ դրա առավելագույն չափը սահմանափակված է օրենքով՝ պայմանագրի կնքման պահին առաջարկվող բնակարանային հիփոթեքային վարկերի նվազագույն փաստացի տարեկան տոկոսադրույքով։

Հիմնական ֆինանսական ռիսկն այն է, որ որքան երկար է գործում պայմանագիրը, այնքան կարող է մեծանալ պարտքը՝ նվազեցնելով գույքից ապագայում սեփականատիրոջը կամ ժառանգներին մնացող արժեքը։

Հետադարձ հիփոթեքի շրջանակում ստացվող պարբերական ամսական վճարումները նաև չեն ներառվելու եկամտային հարկով հարկվող եկամուտների կազմում։

Ինչ երաշխիքներ է նախատեսում օրենքը

Նոր կարգավորմամբ նախատեսված են մի շարք պարտադիր պաշտպանական մեխանիզմներ։

Պայմանագիրը կնքելուց առնվազն 10 օր առաջ բանկը կամ վարկային կազմակերպությունը պետք է քաղաքացուն տրամադրի մանրամասն խորհրդատվություն՝ բացատրելով պայմանագրի ֆինանսական և իրավական հետևանքները, տոկոսադրույքները, վճարներն ու հնարավոր ծախսերը։

Խորհրդատվություն ստանալու փաստը քաղաքացին պետք է հաստատի գրավոր։

Գույքը պարտադիր ենթարկվելու է շուկայական գնահատման, իսկ գնահատման հաշվետվությունը՝ օրենքով նախատեսված մասնագիտական ստուգման։

Բանկը պարտավոր է առնվազն տարին մեկ անգամ գրավոր տեղեկացնել քաղաքացուն պարտավորության մնացորդի, հաշվարկների և կատարված վճարումների մասին։

Նախատեսվում է նաև անշարժ գույքի և համապատասխան ֆինանսական ռիսկերի պարտադիր ապահովագրություն։

Սակայն այդ երաշխիքները չեն վերացնում պայմանագրի բոլոր ռիսկերը։ Բանկից ստացվող գումարի չափը, լրացուցիչ ծախսերի հաշվարկը և որոշ այլ պայմաններ պետք է ուշադիր ուսումնասիրվեն մինչև ստորագրելը։

Կարո՞ղ է թոշակառուն կորցնել բնակարանը կենդանության օրոք

Սա նոր օրենքի առավել կարևոր հարցերից մեկն է։

Թեև հետադարձ հիփոթեքը նախատեսում է սեփականության իրավունքի պահպանում, պայմանագիրն անժամկետ է և կարող է դադարել ոչ միայն սեփականատիրոջ մահվան դեպքում։

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի նոր 272.6-րդ հոդվածը նախատեսում է նաև գրավադրված գույքի օտարման, այլ վայրում մշտական բնակություն հաստատելու և գոյացած պարտավորությունն ամբողջությամբ մարելու հետ կապված դադարման հիմքեր։

Առանձնապես ուշադրության է արժանի բնակության վայրը փոխելու հանգամանքը։

Պատկերացնենք՝ 78-ամյա կենսաթոշակառուն մի քանի տարի ստացել է հետադարձ հիփոթեքի վճարումներ։ Առողջական վիճակի վատթարացման պատճառով նա այլևս չի կարող միայնակ ապրել և տեղափոխվում է դստեր բնակարան՝ մշտական խնամք ստանալու համար։

Նման իրավիճակում կարող է հարց առաջանալ՝ արդյոք քաղաքացին մշտական բնակություն է հաստատել այլ վայրում։

Օրենքով պայմանագիրը այդ հիմքով կարող է դադարել, եթե մշտական տեղափոխության փաստը հաստատվել է դատարանի կողմից։ Ապացուցման բեռը կրում է բանկը կամ վարկային կազմակերպությունը։

Այսինքն՝ հիվանդանոցում ժամանակավորապես բուժվելը կամ հարազատների մոտ կարճ ժամանակ մնալը ինքնաբերաբար չի նշանակում պայմանագրի դադարեցում։

Սակայն օրենքում առանձին և հստակ բացառություն նախատեսված չէ այն դեպքերի համար, երբ տարեց մարդը առողջական պատճառներով ստիպված է երկարատև խնամք ստանալ այլ վայրում։

Սա գործնական ռիսկ է, որը կարող է հատկապես կարևոր լինել միայնակ ապրող կենսաթոշակառուների համար։

Մյուս սահմանափակումներն առնչվում են գույքի պահպանմանը, արժեքը նվազեցնող փոփոխություններին և վաճառքին։ Քաղաքացին պարտավոր է վճարել գույքի հարկերն ու պարտադիր վճարները, իսկ ստացվող գումարի 80%-ն օգտագործել անկանխիկ եղանակով։

Բանկը նաև իրավունք ունի օրենքով սահմանված պայմաններով ստուգել գույքի վիճակը՝ դրա մասին առնվազն 24 ժամ առաջ տեղեկացնելով սեփականատիրոջը։

Գույքը վաճառելու կամ պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարեցնելու դեպքում նույնպես անհրաժեշտ կլինի հաշվարկել մինչև այդ պահը գոյացած պարտքը, ներառյալ պայմանագրով նախատեսված լրացուցիչ վճարները։ Կոնկրետ տույժերի և վճարների իրավաչափությունը պետք է գնահատվի կիրառելի օրենսդրության ամբողջությամբ։

Ինչ կլինի բնակարանի և ժառանգների իրավունքների հետ սեփականատիրոջ մահից հետո

Հետադարձ հիփոթեքի դեպքում ամենազգայուն հարցերից մեկը ժառանգությունն է։

Սեփականատիրոջ մահից հետո նրա իրավահաջորդներին տրվում է վեց ամիս, որի ընթացքում նրանք կարող են ամբողջությամբ մարել բանկի հանդեպ գոյացած պարտավորությունը և ձեռք բերել գրավադրված անշարժ գույքը։

Եթե պարտավորությունը չի մարվում, օրենքով նախատեսված կարգով բանկը կարող է իրացնել գույքը։

Միաժամանակ գործում է ժառանգների պաշտպանության կարևոր երաշխիք․ եթե բնակարանի վաճառքից ստացված գումարը բավարար չէ կուտակված պարտքն ամբողջությամբ մարելու համար, բանկը չի կարող պակասող գումարը բռնագանձել սեփականատիրոջ կամ նրա ժառանգների այլ գույքից։

Իսկ եթե վաճառքից ստացված գումարը գերազանցում է պարտքն ու թույլատրելի ծախսերը, տարբերությունը վերադարձվում է իրավահաջորդներին։

Սակայն այստեղ կա գործնականում կարևոր մի հարց։

Օրենքը բանկին թույլ է տալիս սեփականատիրոջ մահից հետո մինչև վեց ամսվա ընթացքում իրականացնել անշարժ գույքի նոր գնահատումը։ Նույն ժամանակահատվածում ժառանգները պետք է որոշեն՝ արդյոք մարելու են պարտքը։

Սա կարող է առաջացնել իրավիճակ, երբ ժառանգների համար նախատեսված ժամկետն արդեն մոտենում է ավարտին, իսկ գույքի գնահատման գործընթացը դեռ ընթացքի մեջ է։

Հետևաբար կարևոր է, որ ժառանգները հնարավորինս շուտ ստանան պարտավորության մանրամասն հաշվարկն ու գնահատման արդյունքները։

Սա օրենքի պարտադիր անվավերություն առաջացնող հակասություն չէ, սակայն ընթացակարգային հարց է, որի գործնական լուծումը կարող է էական նշանակություն ունենալ ժառանգների համար։

Ամուսինների բացառիկ սեփականության նոր կարգավիճակը․ լրացուցիչ պաշտպանությո՞ւն, թե՞ նոր հարցեր

Հետադարձ հիփոթեքի հետ միաժամանակ ներդրվելու է ամուսնու բացառիկ սեփականության իրավունքի ինստիտուտը։

Այն հնարավորություն կտա ամուսիններին համատեղ դիմումով գրանցել ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված համատեղ անշարժ գույքի հատուկ իրավական կարգավիճակ։

Նման կարգավիճակ ունեցող գույքը ամուսիններից մեկի մահից հետո չի ներառվի նրա ժառանգության զանգվածում և մինչև երկրորդ ամուսնու մահը կշարունակի պատկանել ողջ մնացած ամուսնուն։

Օրենքը նախատեսում է, որ տվյալ գույքի մասով առաջինը մահացած ամուսնու ժառանգությունը կբացվի երկրորդ ամուսնու մահվան օրը։

Այս մեխանիզմը կարող է նվազեցնել այն իրավիճակները, երբ ամուսիններից մեկի մահից հետո բնակարանի բաժնեմասերի շուրջ տարաձայնություններ են առաջանում ողջ մնացած ամուսնու և այլ ժառանգների միջև։

Սակայն նոր իրավական կարգավիճակը նաև հարցեր է առաջացնում։

Առաջին հարցը վերաբերում է հետադարձ հիփոթեքի պայմանագրին։

Եթե ամուսինները երկուսն էլ հանդիսանում են պայմանագրի կողմ, և նրանցից մեկը մահանում է, արդյո՞ք պայմանագիրն ինքնաբերաբար շարունակվում է մինչև երկրորդի մահը։

Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի տեղակալ Նանե Ղազարյանը ներկայացրել է հենց այդպիսի շարունակականության գաղափարը։ Միաժամանակ Քաղաքացիական օրենսգրքի նոր 272.6-րդ հոդվածում որպես պայմանագրի դադարման հիմք նշվում է գրավատուի մահը՝ առանց նույն դրույթում բազմակողմ պայմանագրի համար առանձին, ուղղակի բացառություն սահմանելու։

Այս հարցը պահանջում է իրավական հստակեցում, որպեսզի հետագայում պայմանագրի տարբեր մեկնաբանություններ չառաջանան։

Երկրորդ հարցը վերաբերում է ժառանգներին։

Պատկերացնենք՝ ամուսիններն ունեն ընդհանուր բնակարան, իսկ նրանցից մեկն ունի երեխաներ նախորդ ամուսնությունից։

Ամուսինները գրանցում են բացառիկ սեփականության նոր կարգավիճակը։ Առաջին ամուսնու մահից հետո բնակարանը շարունակում է պատկանել երկրորդին։

Բայց ի՞նչ կլինի, եթե ողջ մնացած ամուսինը հետագայում որոշի վաճառել գույքը։

Նոր կարգավորումները հստակ սահմանում են ժառանգության բացման հետաձգումը, սակայն այդ իրավիճակում հնարավոր գործարքի և առաջինը մահացած ամուսնու ժառանգների շահերի փոխհարաբերությունը կարող է պահանջել լրացուցիչ իրավական գնահատում։

Սա չի նշանակում, որ նման վաճառքն անպայման անօրինական կլինի կամ ժառանգները վաճառքը կանխելու անվերապահ իրավունք կունենան։ Խնդիրը պետք է գնահատել Քաղաքացիական օրենսգրքի սեփականության և ժառանգության մյուս դրույթների համադրությամբ։

Ինչ պետք է ստուգել մինչև հետադարձ հիփոթեքի պայմանագիր կնքելը

Թոշակառուն և անհրաժեշտության դեպքում նրա ընտանիքի անդամները պետք է նախապես պարզեն՝

• Որքան գումար է տրամադրվելու, ինչ ժամկետներով և ինչ պայմաններով։

• Ինչպես է հաշվարկվելու ընդհանուր պարտքը, ներառյալ տոկոսները, ապահովագրության, գնահատման և սպասարկման ծախսերը։

• Ինչ է տեղի ունենալու մշտական տեղափոխության կամ առողջական խնդիրների դեպքում։

• Ինչ պայմաններով է հնարավոր վաղաժամկետ մարել պարտքը կամ վաճառել բնակարանը։

• Ինչ իրավունքներ կունենան ժառանգները, և ինչ կարգով են նրանց տրամադրվելու պարտքի հաշվարկն ու գույքի գնահատումը։

• Ինչպես է շարունակվելու պայմանագիրը ամուսիններից մեկի մահվան դեպքում, եթե երկուսն էլ պայմանագրի կողմ են։

Նոր օրենսդրական կարգավորումներն ուժի մեջ են մտնելու 2027 թվականի հունվարի 1-ից։ Սակայն առաջին գործնական առաջարկների հասանելիությունը կախված կլինի բանկերի և վարկային կազմակերպությունների կողմից համապատասխան ծառայությունների ներդրումից։

Հետադարձ հիփոթեքը կարող է ֆինանսական նոր հնարավորություն ստեղծել տարեց քաղաքացիների համար, հատկապես նրանց, ովքեր ունեն սեփական բնակարան, բայց սահմանափակ ընթացիկ եկամուտներ։

Միաժամանակ բնակարանի սեփականատեր մնալը դեռ չի նշանակում, որ գույքի հետագա ճակատագրի վերաբերյալ որևէ ռիսկ չկա։

InEstate.am-ի գնահատմամբ՝ նոր համակարգի իրական արդյունավետությունը որոշվելու է ոչ միայն ամսական առաջարկվող վճարումների չափով, այլև պայմանագրերի թափանցիկությամբ, կուտակվող պարտքի վերահսկելիությամբ, բնակության իրավունքի պաշտպանությամբ և ժառանգների համար հասկանալի ընթացակարգերով։

Հետևաբար մինչև պայմանագիրը ստորագրելը անհրաժեշտ կլինի գնահատել ոչ միայն այսօրվա ֆինանսական օգուտը, այլև դրա երկարաժամկետ հետևանքները սեփականատիրոջ և ընտանիքի համար։