Երևանի կենտրոնում բնակարանի 1 քմ-ի համար մինչև 8,000 դոլար գնի մասին վարչապետ Նիկոլ Փաշինյանի հայտարարությունը նոր քննարկում է առաջացրել՝ որքանո՞վ են նման բարձր թվերը ներկայացնում իրական շուկան և կարո՞ղ են արդյոք ազդել վաճառողների գնային սպասումների վրա։
Անշարժ գույքի հարցերով անկախ փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ բարձրաստիճան պաշտոնյայի կողմից կոնկրետ բարձր գնի հրապարակային հնչեցումը կարող է շուկայում ընկալվել որպես գնային ուղենիշ և հետագայում ազդել սեփականատերերի վարքագծի վրա։
8,000 դոլարի մասին հայտարարությունը կարող է դառնալ վաճառողների համար նոր գնային ուղենիշ
Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ երկրի ղեկավարի կողմից կոնկրետ բարձր գնի հրապարակային հնչեցումը կարող է ազդել սեփականատերերի վարքագծի վրա։
Նրա խոսքով՝ եթե Երևանի կենտրոնում բնակարանի սեփականատերը լսում է, որ մեկ քառակուսի մետրի գինը կարող է հասնել 8,000 դոլարի, նա կարող է վերանայել նաև սեփական գույքի վաճառքի գինը՝ նույնիսկ այն դեպքում, երբ այդ մակարդակում իրական պահանջարկ չկա։
Փորձագետը նման հայտարարությունները բնորոշում է որպես անշարժ գույքի շուկային «արհեստական շնչառություն» տալու փորձ։ Նրա գնահատմամբ՝ շուկա կարող են փորձել ներգրավել սփյուռքահայերին, արտասահմանցիներին և կապիտալ ունեցող այլ գնորդների, որոնք պատրաստ են Հայաստանում ակտիվներ ձեռք բերել։
Կարապետ Հովհաննիսյանը շուկան գերտաքացած է համարում
Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ վերջին 2 տարվա ընթացքում Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան այնքան է թանկացել, որ արդեն մոտեցել է վտանգավոր սահմանագծի։
Նա հնարավոր ռիսկերը համեմատում է այլ երկրներում տեղի ունեցած անշարժ գույքի ճգնաժամերի հետ՝ հիշատակելով ԱՄՆ-ի 2006–2008 թվականների, Ճապոնիայի 1990–1991 թվականների, Իսպանիայի 2008 թվականի և Չինաստանի 2021 թվականի օրինակները։
Փորձագետի գնահատմամբ՝ անշարժ գույքի «փուչիկի» երկարատև ուռճացումը կարող է վտանգավոր լինել ոչ միայն բնակարանային շուկայի, այլև տնտեսության համար՝ հատկապես այն դեպքում, երբ շինարարությունն ու անշարժ գույքը մեծ դեր ունեն տնտեսական ակտիվության մեջ։
ԿԲ-ի քայլերը նա կապում է շուկան «սառեցնելու» փորձի հետ
Հովհաննիսյանի մեկնաբանությամբ՝ Կենտրոնական բանկը ևս սկսել է արձագանքել գերտաքացման ռիսկերին՝ բարձրացնելով վերաֆինանսավորման տոկոսադրույքը։
Փորձագետը դա դիտարկում է որպես պահանջարկը որոշակիորեն զսպելու և շուկայում գների հետագա արագ աճը վերահսկելու փորձ։
Նրա գնահատմամբ՝ այդ պայմաններում իշխանությունների կողմից միաժամանակ բարձր գնային օրինակների հրապարակումը կարող է հակառակ ազդեցություն ունենալ՝ վաճառողներին դրդելով բարձրացնել իրենց առաջարկների արժեքը։
2,600 դոլարի գործարք և 4,000 դոլարի հայտարարություն
Հովհաննիսյանը հատկապես կարևորում է իրական գործարքի և հայտարարության գնի տարբերությունը։
Նրա պնդմամբ՝ Երևանի կենտրոնում գործարքների իրական գինը կարող է կազմել մոտ 2,600 դոլար/քմ, մինչդեռ վաճառքի հայտարարություններում 4,000 դոլար/քմ-ից ցածր առաջարկներ արդեն գրեթե չեն հանդիպում։
Նրա խոսքով՝ հենց այս տարբերությունն է շուկայում ստեղծում սխալ սպասումներ։
Օրինակ՝ եթե սեփականատերը բնակարանը վաճառքի է հանել 4,000 դոլար/քմ գնով, ապա լսելով գների 20% աճի մասին՝ կարող է պահանջվող գինը հասցնել մոտ 5,000 դոլարի։ Բայց փորձագետի գնահատմամբ՝ այդ բարձրացումը կարող է տեղի ունենալ առանց համապատասխան իրական գործարքների աճի։
Հովհաննիսյանը կարծում է, որ նման իրավիճակից կարող են օգտվել նաև կառուցապատողները։ Եթե երկրորդային շուկայում բնակարանները թանկ են առաջարկվում, նորակառույցների գները գնորդի համար կարող են համեմատաբար ավելի ընդունելի թվալ։
Վարձակալության շուկայում ևս ձևավորվում են բարձր գնային սպասումներ
Փորձագետը նույն խնդիրը տեսնում է նաև վարձակալության շուկայում։
Նրա խոսքով՝ մեդիայում միգրացիոն հնարավոր հոսքերի և բնակարանների նկատմամբ սպասվող պահանջարկի մասին տեղեկատվությունը կարող է սեփականատերերի մոտ բարձրացնել վարձավճարները մեծացնելու սպասումները։
Հովհաննիսյանը նշում է, որ իր գնահատմամբ զբոսաշրջային հոսքը հուլիսին նվազել է 24%-ով, օգոստոսին՝ 32%-ով, իսկ սեպտեմբերի համար նա սպասում է առնվազն 30% նվազում։
Այս պայմաններում փորձագետի համար հակասական է թվում, որ բնակարանների վարձակալության գների աճի սպասումները շարունակում են ուժեղանալ։
Անշարժ գույքը՝ որպես տնտեսական աճի շարժիչ
Հովհաննիսյանը իշխանությունների քաղաքականության մեջ տեսնում է նաև ավելի լայն տնտեսական տրամաբանություն։
Նրա կարծիքով՝ շինարարության և անշարժ գույքի բարձր ակտիվությունը նպաստում է ՀՆԱ-ի աճին, իսկ ավելի մեծ ՀՆԱ-ն պետությանը հնարավորություն է տալիս ընդլայնել նաև պետական պարտքի ներգրավման հնարավորությունները։
Փորձագետի գնահատմամբ՝ Հայաստանի տնտեսությունում անշարժ գույքի և շինարարության դերը չափազանց մեծ է դարձել, ինչի պատճառով ոլորտում հնարավոր կտրուկ անկումը կարող է ազդեցություն ունենալ նաև տնտեսության մյուս հատվածների վրա։
Հովհաննիսյանի հիմնական մտահոգությունն այն է, որ բարձր գների մասին խոսակցությունները կարող են սկսել իրենք իրենց սնուցել՝ հայտարարությունների գները բարձրացնելով ավելի արագ, քան իրական գործարքների արժեքը։
