Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի 2026 թվականի օգոստոսի պաշտոնական վիճակագրությունն առաջին հայացքից բավական ուժեղ պատկեր է ցույց տալիս․ բնակարանների վաճառքներն աճել են, Երևանի գները մեկ տարում բարձրացել են ավելի քան 23%, իսկ մարզերում ակտիվությունը որոշ տեղերում կտրուկ արագացել է։
Բայց այս անգամ միայն «շուկան աճում է» արձանագրելը քիչ է։ Կադաստրի հաշվետվության ներսում կան թվեր և մեթոդաբանական նրբություններ, որոնք ավելի անհարմար հարց են առաջացնում․ իսկ ի՞նչ է իրականում չափում Կադաստրի հրապարակած «միջին շուկայական գինը» և որքանո՞վ այն կարելի է օգտագործել կոնկրետ բնակարանի արժեքը գնահատելու համար։
Նախորդ InEstate.am վերլուծության մեջ Կադաստրի հուլիսյան ցուցանիշները համեմատել էինք List.am-ի պահանջվող գների հետ և ստացել 25–43% տարբերություններ։ Օգոստոսի նոր տվյալները թույլ են տալիս այդ հարցին արդեն երկրորդ անգամ վերադառնալ։
Գործարքները նվազել են 7%-ով, բայց բնակարանների վաճառքն աճել է 11%-ով
Օգոստոսին Հայաստանում գրանցվել է 23,741 անշարժ գույքի գործարք՝ հուլիսի համեմատ 7.0%-ով պակաս։ Բայց այս թիվը կարող է մոլորեցնել, եթե այն ներկայացնենք որպես «շուկայի անկում»։
Առուվաճառքի գործարքները, հակառակը, աճել են 2.0%-ով և հասել 6,683-ի, իսկ բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների վաճառքը՝ 11.3%-ով, մինչև 2,690 գործարք։ Նախորդ տարվա օգոստոսի համեմատ բնակարանների վաճառքի աճը կազմել է արդեն 66.2%։
Այսինքն՝ առաջին անհարմար հարցը հենց այստեղ է։
Եթե բոլոր գրանցումների ընդհանուր թիվը նվազում է, բայց առուվաճառքն ու հատկապես բնակարանների վաճառքը արագ աճում են, «անշարժ գույքի շուկայի ակտիվությունը» ո՞ր ցուցանիշով պետք է չափենք։
Ժառանգությունը, գրավադրումը, վարձակալությունը, առաջնային գրանցումը և բնակարանի առուվաճառքը տնտեսական իմաստով նույն գործընթացը չեն։
Բնակարանների գրեթե կեսը գնվել է կառուցապատողներից
Օգոստոսին վաճառված 2,690 բնակարանից 1,295-ը ձեռք է բերվել կառուցապատողից։ Երևանում պատկերը գրեթե հավասար է բաժանված՝ 1,743 գործարքից 856-ը՝ կառուցապատողից, 887-ը՝ մասնավոր անձանց միջև։
Այսպիսով, Երևանի բնակարանների վաճառքների մոտ 49%-ը նորակառույցների հատվածն է։
Սա արդեն լուրջ խնդիր է «միջին գին» հասկացության համար։
Կենտրոնում նույն վարչական շրջանի մեջ կարող են միաժամանակ վաճառվել խորհրդային շենքի չվերանորոգված բնակարան և նորակառույցի պրեմիում դասի բնակարան։ Եթե գործարքների գրեթե կեսը կառուցապատողներից է, մեկ միջին թիվը որքանո՞վ է ներկայացնում երկրորդային շուկայի գնորդի իրականությունը։
Շատ ավելի տեղեկատվական կլիներ, եթե Կադաստրը հրապարակեր առանձին միջին կամ մեդիան գներ՝ նորակառույցների և երկրորդային շուկայի համար։
Կադաստրի «միջին գինը» միայն գործարքի գին չէ
Այստեղ կա ամենակարևոր մեթոդաբանական հանգամանքը։
Կադաստրի հաշվետվությունը բառացիորեն նշում է, որ հրապարակվող շուկայական միջինացված գները ձևավորվում են վաճառված բնակարանների պայմանագրային գների և վաճառքի առաջարկվող գների վերլուծության արդյունքում։
Այսինքն՝ Կադաստրի 993,000 դրամ/քմ ցուցանիշը Կենտրոնում պարզապես օգոստոսին կնքված բոլոր գործարքների միջինը չէ։
Այն արդեն որոշակի ձևով համադրում է երկու տարբեր աշխարհներ՝ իրական պայմանագրային գները և շուկայում առաջարկվող գները։
Եվ այստեղ առաջանում է թերևս ամենակարևոր հարցը.
ի՞նչ հարաբերակցությամբ են պայմանագրային և առաջարկվող գները մասնակցում վերջնական միջինի հաշվարկին։
Օգոստոսյան հրապարակման մեջ չի երևում, թե քանի հայտարարություն է ուսումնասիրվել, որ հարթակներից են վերցվել առաջարկները, ինչպես են հեռացվել կրկնվող կամ ամիսներով չվաճառվող հայտարարությունները և ինչ կշիռ են ստացել պայմանագրային ու առաջարկվող տվյալները։
Առանց այդ մեթոդաբանական մանրամասների «շուկայական միջին գինը» օգտակար կողմնորոշիչ է, բայց դժվար է այն ընդունել որպես շուկայի ճշգրիտ փաստացի գին։
List.am-ի և Կադաստրի միջև բացը դեռ 20–40% է
Նախորդ InEstate.am վերլուծության մեջ ֆիքսել էինք List.am-ի 2026 թվականի օգոստոսի 18-ի պահանջվող գները։ Դրանք այժմ կարելի է համադրել արդեն հենց օգոստոսի Կադաստրի ցուցանիշների հետ, թեև պետք է հիշել՝ List.am-ը մեկ օրվա asking-price snapshot է, իսկ Կադաստրը՝ ամբողջ ամսվա իր մեթոդաբանությամբ ձևավորված միջին։ InEstate
| Վարչական շրջան | Կադաստր
օգոստոս |
List.am
18.08 |
Տարբերություն |
|---|---|---|---|
| Կենտրոն | 993,000 ֏/քմ | ≈1,327,000 ֏/քմ | +33.6% |
| Արաբկիր | 735,700 ֏/քմ | ≈897,000 ֏/քմ | +21.9% |
| Քանաքեռ-Զեյթուն | 566,000 ֏/քմ | ≈745,000 ֏/քմ | +31.6% |
| Նոր Նորք | 533,800 ֏/քմ | ≈645,000 ֏/քմ | +20.8% |
| Էրեբունի | 517,300 ֏/քմ | ≈648,000 ֏/քմ | +25.3% |
| Շենգավիթ | 505,000 ֏/քմ | ≈663,000 ֏/քմ | +31.3% |
| Դավթաշեն | 598,000 ֏/քմ | ≈783,000 ֏/քմ | +30.9% |
| Աջափնյակ | 518,800 ֏/քմ | ≈700,000 ֏/քմ | +34.9% |
| Մալաթիա-Սեբաստիա | 501,000 ֏/քմ | ≈617,000 ֏/քմ | +23.2% |
| Ավան | 500,000 ֏/քմ | ≈700,000 ֏/քմ | +40.0% |
| Նորք-Մարաշ | 580,000 ֏/քմ | ≈794,000 ֏/քմ | +36.9% |
Բացը հուլիսյան համեմատության նկատմամբ շատ շրջաններում փոքրացել է, քանի որ Կադաստրի օգոստոսյան ցուցանիշները բարձրացել են։ Բայց նույնիսկ դրանից հետո հայտարարությունների և պաշտոնական միջինի տարբերությունը մնում է մոտ 20–40%։ Կադաստրի օգոստոսյան վարչական շրջանների գները հրապարակված են պաշտոնական հաշվետվությունում։
Եվ այստեղ հարցն ավելի հետաքրքիր է դառնում։
Եթե Կադաստրի «շուկայական միջինը» նույնպես ներառում է առաջարկվող գներ, ինչո՞ւ է այն շարունակում այսքան զգալիորեն տարբերվել Հայաստանի ամենամեծ հայտարարությունների հարթակում տեսանելի պահանջվող գներից։
Գուցե Կադաստրի կողմից օգտագործվող առաջարկների բազան այլ կառուցվածք ունի։ Գուցե կիրառվում է այլ զտում։ Գուցե պայմանագրային գները միջինը զգալիորեն ներքև են քաշում։
Բայց հրապարակված հաշվետվությունը հնարավորություն չի տալիս պարզել՝ դրանցից որն է իրական պատճառը։
Պայմանագրային գների միջակայքներն ավելի մեծ հարցեր են առաջացնում
Կադաստրը կառուցապատողներից գնված բնակարանների համար հրապարակում է նաև մեկ քառակուսի մետրի գրանցված պայմանագրային գների նվազագույն և առավելագույն սահմանները։
Եվ այստեղ թվերը երբեմն չափազանց լայն են։
Արաբկիրի 4-րդ գոտում կառուցապատողի հետ գործարքների պայմանագրային արժեքները տատանվում են 130,814-ից մինչև 882,000 դրամ/քմ, մինչդեռ նույն գոտու հրապարակված շուկայական միջինը 733,000 դրամ/քմ է։
Նոր Նորքի 7-րդ գոտում նվազագույն պայմանագրային արժեքը 99,010 դրամ/քմ է, առավելագույնը՝ 727,612 դրամ/քմ։
Կենտրոնի 1-ին գոտում միջակայքը 582,343-ից մինչև 2,255,639 դրամ/քմ է։
Այս թվերն ինքնին չեն նշանակում, որ որևէ գործարք սխալ է։ Բնակարանների վիճակը, վճարման պայմանները, նախագծի փուլը և այլ հանգամանքներ կարող են տարբեր լինել։
Բայց դրանք շատ պարզ հարց են առաջացնում.
եթե նույն գոտում գրանցված մեկ քառակուսի մետրի պայմանագրային արժեքները կարող են տարբերվել մի քանի անգամ, արդյո՞ք «միջին գինը» բավարար ցուցանիշ է գնորդին շուկան ներկայացնելու համար։
Այստեղ մեդիան գինը, գործարքների քանակը յուրաքանչյուր գոտում և նորակառույց/երկրորդային շուկայի տարանջատումը շատ ավելի օգտակար կլինեին։
Ինչպե՞ս կարող է Երևանում գինը մեկ տարում աճել 23.5%-ով
Կադաստրի հաշվարկով Երևանի բազմաբնակարան շենքերի բնակարանների շուկայական միջին գները օգոստոսին հուլիսի նկատմամբ աճել են 2.9%-ով, իսկ 2025 թվականի օգոստոսի նկատմամբ՝ 23.5%-ով։
Առանձին վարչական շրջաններում տարեկան աճն ավելի բարձր է՝ Շենգավիթում 29.2%, Էրեբունիում 29.0%, Նոր Նորքում 28.8%, Մալաթիա-Սեբաստիայում 28.3%, Քանաքեռ-Զեյթունում 27.9%։
Բայց գների իրական աճը չափելիս կա ևս մեկ խնդիր՝ վաճառվող բնակարանների կազմը ամիս առ ամիս նույնը չէ։
Եթե այս տարի ավելի մեծ մասնաբաժին ունեն թանկ նորակառույցները, իսկ անցած տարի ավելի շատ էին հին բնակֆոնդի գործարքները, պարզ միջին գնի աճի մի մասը կարող է պայմանավորված լինել հենց վաճառված գույքերի կառուցվածքի փոփոխությամբ։
Այս պատճառով Կենտրոնական բանկի բնակելի անշարժ գույքի գների ինդեքսի մեթոդաբանությունը հատուկ փորձում է գների փոփոխությունը ճշգրտել գույքի որակական հատկանիշների ազդեցությունից։ Դա ցույց է տալիս, թե ինչու սովորական միջին գինն ու իրական «գների ինդեքսը» նույն բանը չեն։
Կոտայքում ի՞նչ է տեղի ունենում
Օգոստոսի ամենաուշագրավ ցուցանիշներից մեկը Կոտայքինն է։
Մարզում վաճառվել է 600 բնակարան՝ հուլիսի 364-ի փոխարեն։ Դա մեկ ամսում 64.8% աճ է և 2.7 անգամ ավելի, քան մեկ տարի առաջ։ Ընդ որում՝ մարզերում կատարված բնակարանային բոլոր գործարքների 63.4%-ը միայն Կոտայքին է բաժին ընկել։
Սա արդեն արժանի է առանձին ուսումնասիրության։
Արդյո՞ք այստեղ ձևավորվել է լայն, բնական շուկայական պահանջարկ, թե աճի մեծ մասը կապված է կոնկրետ նորակառույցների զանգվածային գրանցումների, պետական բնակարանային ծրագրերի կամ այլ միանվագ գործոնների հետ։
Միայն գործարքների քանակը այդ հարցին պատասխան չի տալիս։
Մարզերում գները նույնպես աճում են, բայց ոչ ամենուր
Կադաստրի հաշվարկով մարզերի քաղաքներում բնակարանների միջին գները մեկ տարում աճել են 14.0%-ով։
Հրազդանում աճը կազմել է 31.7%, Չարենցավանում՝ 31.6%, Վեդիում՝ 40.1%, Եղեգնաձորում՝ 24.6%, Դիլիջանում՝ 20.7%։
Մյուս կողմից՝ Գյումրիում տարեկան աճը ընդամենը 0.9% է, Ծաղկաձորում գինը գրեթե չի փոխվել, իսկ Ջերմուկում նշվել է 2.4% անկում։
Այս տարբերությունը ևս հիշեցնում է, որ «Հայաստանում բնակարանները թանկացել են» ձևակերպումը չափազանց ընդհանուր է։ Հայաստանում այսօր միաժամանակ գործում են շատ տարբեր տեղական շուկաներ։
Ուրեմն գներն աճո՞ւմ են, թե թվերը մեզ խաբում են
Գների աճը ժխտելու հիմք այս տվյալները չեն տալիս։ Ընդհակառակը՝ առուվաճառքի քանակը, Կադաստրի հրապարակած միջինները և List.am-ի պահանջվող գները բոլորը ցույց են տալիս բարձր գնային ճնշում։
Բայց 23.5% պաշտոնական միջինը դեռ չի նշանակում, որ Երևանի յուրաքանչյուր բնակարան մեկ տարում թանկացել է 23.5%-ով։
Օգոստոսյան վիճակագրությունից հետո ավելի կարևոր են արդեն ոչ միայն թվերը, այլ դրանց հաշվարկման վերաբերյալ հարցերը։
Ինչպե՞ս են կշռվում պայմանագրային և առաջարկվող գները։ Ինչո՞ւ չեն հրապարակվում մեդիանները։ Ինչո՞ւ չեն առանձնացվում նորակառույցն ու երկրորդային շուկան։ Քանի՞ գործարք է ընկած յուրաքանչյուր գոտու միջինի հիմքում։ Ինչո՞վ են բացատրվում որոշ գոտիների պայմանագրային գների բազմակի տարբերությունները։ Եվ եթե Կադաստրն էլ է օգտագործում առաջարկվող գները, ինչո՞ւ է List.am-ի հետ տարբերությունը դեռ հասնում 40%-ի։
Հենց այս հարցերի պատասխաններն են հնարավորություն տալու հասկանալ՝ որքան արժե բնակարանն իրականում, այլ ոչ միայն՝ ինչ միջին թիվ է ստացվել վիճակագրական աղյուսակում։
