Հայաստանում 2026 թվականի հոկտեմբերի 18-ից ուժի մեջ է մտնում կադաստրային քարտեզների սխալների ուղղման նոր կարգավորումը։ Օրենսդրական փոփոխությունները հնարավորություն կտան որոշ դեպքերում վերացնել հողամասերի սահմանների, մակերեսի և տեղադիրքի անճշտությունները՝ առանց հարևան սեփականատիրոջ համաձայնությունը ներկայացնելու։ Սակայն դրա համար անհրաժեշտ կլինի ապացուցել սխալի առկայությունը և պահպանել օրենքով սահմանված պայմանները։
Ինչու են փոխվում կադաստրային քարտեզների ուղղման կանոնները
Ազգային ժողովը 2026 թվականի հուլիսի 3-ին ընդունել է «Գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման մասին» օրենքում լրացումներ կատարելու մասին ՀՕ-319-Ն օրենքը։
Փոփոխությունները նախատեսում են կադաստրային քարտեզում սխալների ուղղման և որոշ դեպքերում ամբողջ կադաստրային թաղամասի գույքային միավորների գրանցման վերանայման նոր մեխանիզմներ։
Ազգային ժողովում նախագիծը ներկայացնելիս Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարի տեղակալ Նանե Ղազարյանը բացատրել էր, որ քարտեզագրական սխալների մի մասը ձևավորվել է դեռևս 2000-ականների սկզբին իրականացված առաջին պետական գրանցման ընթացքում։
Այդ ժամանակ կիրառվող չափագրման տեխնիկական միջոցները միշտ չէ, որ ապահովել են անհրաժեշտ ճշտությունը։ Արդյունքում որոշ հողամասերի փաստացի սահմանները, մակերեսը կամ տեղադիրքը կարող են չհամապատասխանել կադաստրային քարտեզում արտացոլված տվյալներին։
Նման անհամապատասխանությունները հաճախ բացահայտվում են նոր չափագրումների, շինարարության թույլտվության ստացման կամ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների ձևակերպման ընթացքում։
Որ դեպքերում հարևանի համաձայնությունը կարող է չպահանջվել
Նոր օրենքը նախատեսում է մի քանի հնարավորություն, որոնց դեպքում կադաստրային քարտեզի սխալը կարող է ուղղվել նաև առանց փոփոխությունից ազդվող հարևան հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնության։
1. Հարևան հողամասի սեփականատերը մահացել է
Եթե ուղղումից ազդվող գույքի սեփականատերը կամ իրավատերը մահացել է, և իրավահաջորդությունը հավաստող փաստաթուղթ չի ներկայացվել, համաձայնությունը կարող է չպահանջվել մահվան պետական գրանցման օրվան հաջորդող ութերորդ ամիսը լրանալուց հետո։
2. Սահմանը համընկնում է նախկինում կառուցված շինության սահմանին
Եթե ուղղվող սահմանը համընկնում է առաջին պետական գրանցման նպատակով իրականացված քարտեզագրումից առաջ կառուցված շենքի կամ շինության սահմանի հետ, ապա օրենքով սահմանված ուսումնասիրությունների դրական արդյունքի դեպքում ուղղումը հնարավոր է կատարել առանց հարևանի համաձայնության։
3. Հարևանը չի համաձայնում ուղղմանը
Նոր կարգավորումը հնարավորություն է տալիս դիմելու հատուկ վարչական վարույթի, երբ նախկին դիմումը չի բավարարվել, այդ թվում՝ անհրաժեշտ համաձայնության բացակայության պատճառով։
Այս դեպքում Կադաստրի կոմիտեն կարող է ինքնուրույն ուսումնասիրել իրավահաստատող փաստաթղթերը, չափագրման տվյալներն ու մյուս ապացույցները։
Պատշաճ ծանուցված հարևանի՝ լսումներին չներկայանալը կամ ուղղմանը չհամաձայնելը ինքնին չի խոչընդոտի սխալի ուղղմանը, եթե առկա են բավարար ապացույցներ և ուսումնասիրությունների արդյունքում սահմանների անհամապատասխանություններ չեն հայտնաբերվում։
Գործնական օրինակ․ հարևանը չի համաձայնում հողամասի սահմանի ուղղմանը
Պատկերացնենք՝ քաղաքացին ունի սեփականության իրավունքով գրանցված հողամաս և ցանկանում է այնտեղ բնակելի տուն կառուցել։
Նա դիմում է որակավորված չափագրողի, որը նոր չափագրման արդյունքում հայտնաբերում է, որ կադաստրային քարտեզում հողամասի սահմանը սխալ է արտացոլված։
Պարզվում է, որ այդ սխալն ուղղելու դեպքում փոփոխվելու են նաև հարևան հողամասի քարտեզագրական տվյալները։
Հարևանը, սակայն, համաձայնություն չի տալիս՝ պատճառաբանելով, որ չի ցանկանում փոփոխել իր գույքի փաստաթղթերը։
Նախկին կարգավորումների պայմաններում նման իրավիճակը կարող էր խոչընդոտել ուղղմանը և քաղաքացուն ստիպել դիմել դատարան։
Նոր կարգով քաղաքացին հնարավորություն կունենա, նախնական դիմումը չբավարարվելուց հետո, խնդիրը ներկայացնել հատուկ վարչական վարույթի շրջանակում։
Կադաստրի կոմիտեն կարող է ուսումնասիրել հին և նոր չափագրումները, սեփականության փաստաթղթերը, օրթոֆոտոհատակագծերը և անհրաժեշտության դեպքում ստանալ լրացուցիչ տեղեկություններ։
Եթե ապացուցվի, որ քարտեզում իսկապես սխալ կա, և օրենքով նախատեսված մյուս պայմանները պահպանված են, ուղղումը կարող է կատարվել նաև առանց հարևանի համաձայնության։
Սակայն հարևանի համաձայնության բացակայությունն ինքնին բավարար չէ դիմումը բավարարելու համար։ Անհրաժեշտ է հիմնավորել, որ խնդիրը քարտեզագրական սխալ է, ոչ թե իրական վեճ՝ հողամասի պատկանելության կամ սահմանների վերաբերյալ։
Որքան է տևելու ուղղման հատուկ վարչական վարույթը
Օրենքի նոր 34.1-ին հոդվածով սահմանված հատուկ վարչական վարույթի տևողությունը կազմում է 40 օր։
Լրացուցիչ փաստաթղթեր կամ տեղեկություններ ստանալու անհրաժեշտության դեպքում այդ ժամկետը կարող է երկարաձգվել ևս 20 օրով։
Վարույթն իրականացնելու է անշարժ գույքի պետական ռեգիստրի ղեկավարի հրամանով ստեղծված հանձնաժողովը։
Կարևոր է. 40+20-օրյա ժամկետը վերաբերում է հենց հատուկ վարչական վարույթին, ոչ թե կադաստրային քարտեզի ցանկացած սխալի ուղղմանը։
Նույն տարբերակումը գործում է նաև վճարների դեպքում։
Օրենքով հատուկ վարչական վարույթի հարուցման համար սահմանված է 30 000 դրամ ծառայության վճար։ Այն չի նշանակում, որ կադաստրային քարտեզի յուրաքանչյուր ուղղման համար պարտադիր պետք է վճարվի այդ գումարը։
Հատուկ վարույթ նախաձեռնելու համար անհրաժեշտ են նաև նախկին դիմումը չբավարարելու վերաբերյալ փաստաթուղթը, օրենքի պահանջներին համապատասխան չափագրման նյութերը, օրթոֆոտոհատակագիծը և իրադրության հատակագիծը։
Ինչ կլինի, եթե ուղղման արդյունքում փոխվի հողամասի մակերեսը
Նոր օրենքը կարգավորում է նաև այնպիսի իրավիճակներ, երբ քարտեզագրական սխալների ուղղումը կամ գրանցման վերանայումը հանգեցնում է հողամասի մակերեսի փոփոխության։
Մասնավորապես, 34.2-րդ հոդվածով նախատեսված՝ ամբողջ կադաստրային թաղամասի գրանցման վերանայման դեպքում, եթե հողամասի մակերեսը նվազում է, սեփականատիրոջը համայնքի կողմից տրամադրվում է դրամական փոխհատուցում՝ շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային արժեքի չափով։
Եթե մակերեսն ավելանում է, օրենքը նախատեսում է հատուկ պայմաններ։ Մասնավորապես, սեփականատիրոջ փոփոխության դեպքում ձեռք բերողը պետք է համայնքային բյուջե վճարի ավելացած մակերեսի համապատասխան արժեքը։
Միաժամանակ այդ մեխանիզմով մակերեսի ավելացումը չի կարող հանգեցնել մեկ այլ գույքի մակերեսի նվազման՝ առանց օրենքով նախատեսված պայմանների պահպանման։
Հետևաբար հողամասի մակերեսի փոփոխությունը որոշ դեպքերում կարող է ունենալ նաև ֆինանսական հետևանքներ։ Դրանք պետք է գնահատել ըստ կիրառվող իրավական ընթացակարգի։
Արդյո՞ք նոր կարգը ամբողջությամբ կգործի հոկտեմբերի 18-ից
Թեև ՀՕ-319-Ն օրենքն ուժի մեջ է մտնում 2026 թվականի հոկտեմբերի 18-ից, որոշ ընթացակարգերի գործնական կիրառման համար անհրաժեշտ են լրացուցիչ ենթաօրենսդրական ակտեր։
Օրենքով նախատեսված է, որ Կադաստրի կոմիտեի ղեկավարը հատուկ վարչական վարույթի շրջանակում ներկայացվող դիմումների քննության կարգը պետք է սահմանի օրենքի ուժի մեջ մտնելուց հետո՝ երեք ամսվա ընթացքում։
Բացի այդ, ՀՀ վարչապետի 2026 թվականի հոկտեմբերի 1-ի N 959-Ա որոշմամբ նախատեսվել է նաև այլ անհրաժեշտ կարգավորումների ընդունում, որոնցից որոշների վերջնաժամկետը 2027 թվականի հունվարի 3-ն է։
Հետևաբար օրենքի ուժի մեջ մտնելը դեռ չի նշանակում, որ բոլոր նոր ընթացակարգերն անմիջապես գործնականում հասանելի կլինեն։
Քաղաքացիներին խորհուրդ է տրվում նախապես Կադաստրի կոմիտեից ճշտել համապատասխան ընթացակարգի կիրառման հնարավորությունը և անհրաժեշտ փաստաթղթերի ցանկը։
Ինչ պետք է անի հողամասի սեփականատերը
Եթե ձեր հողամասի փաստացի սահմանները կամ մակերեսը չեն համապատասխանում կադաստրային քարտեզի տվյալներին, նախ անհրաժեշտ է պարզել անհամապատասխանության պատճառը։
Դրա համար նպատակահարմար է դիմել որակավորված չափագրողի, ուսումնասիրել գույքի իրավահաստատող փաստաթղթերը և պարզել՝ արդյոք քարտեզի ուղղումն ազդելու է հարևան հողամասերի տվյալների վրա։
Եթե ուղղումը հնարավոր չէ իրականացնել սովորական ընթացակարգով՝ անհրաժեշտ համաձայնության բացակայության կամ այլ պատճառով, պետք է գնահատել հատուկ վարչական վարույթ նախաձեռնելու իրավական հիմքերը։
Նոր կարգավորումների հիմնական նշանակությունն այն է, որ կադաստրային քարտեզի հիմնավորված սխալի ուղղումը որոշ դեպքերում այլևս կախված չի լինի միայն հարևանի համաձայնությունից։
Միաժամանակ փոփոխությունները չեն վերացնում սեփականության իրավունքի պաշտպանության երաշխիքները. ցանկացած ուղղում պետք է ունենա բավարար փաստական և իրավական հիմքեր։
