Երևանում բնակարան փնտրելիս շատ գնորդներ բախվում են մի հետաքրքիր հակասության։

Մի կողմից՝ ՀՀ Կադաստրի կոմիտեն հրապարակում է բնակարանների շուկայական միջին գները։ Մյուս կողմից՝ վաճառքի հայտարարություններում հաճախ տեսնում ենք զգալիորեն ավելի բարձր թվեր։

Եվ այստեղ առաջանում է հիմնական հարցը․ որքա՞ն արժե բնակարանն իրականում՝ այն գինը, որը տեսնում ենք հայտարարությունում, թե այն գինը, որն ի վերջո ձևավորվում է շուկայում։

2026 թվականի հուլիսի Կադաստրի տվյալները և List.am-ի՝ օգոստոսին հրապարակված առաջարկների վիճակագրությունը հետաքրքիր հնարավորություն են տալիս այդ հարցին ավելի խորությամբ նայելու։

Ամենահետաքրքիրն այն է, որ երկու աղբյուրները գների շարժման ուղղության հարցում գրեթե նույն պատկերն են ցույց տալիս։

Սակայն երբ համեմատում ենք արդեն կոնկրետ մեկ քառակուսի մետրի գները, տարբերությունը բավական մեծ է։

Երկու աղբյուր, գրեթե նույն գնաճը

Կադաստրի հուլիսյան տվյալներով՝ Երևանի բնակարանների գների մակարդակը 2025 թվականի հուլիսի համեմատ աճել է շուրջ 20%-ով։

List.am-ի՝ 2026 թվականի օգոստոսի 18-ի վիճակագրության համաձայն՝ Երևանի բնակարանների միջին պահանջվող գինը կազմել է $2,493/քմ, ինչը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ բարձր է 19.7%-ով։ List.am-ը հատուկ նշում է, որ հաշվարկը վերաբերում է հենց հարթակում հրապարակված հայտարարությունների միջին asking price-ին և չի ներառում Նուբարաշենը։

Այսինքն՝ տարեկան փոփոխության մասով տարբեր աղբյուրները գրեթե նույն ազդակն են տալիս.

Կադաստր՝ մոտ +20%

List.am՝ +19.7%

Սա բավական կարևոր համընկնում է։

Եթե միայն հայտարարությունների գներն աճեին, կարելի էր ենթադրել, որ պարզապես վաճառողներն են բարձրացրել իրենց սպասումները։

Բայց պաշտոնական վիճակագրությունն էլ է ցույց տալիս նույն ուղղությամբ բավական զգալի աճ։

Սակայն այստեղ համընկնումն ավարտվում է։

Երբ համեմատում ենք գների մակարդակը, պատկերը փոխվում է

Օրինակ՝ Կադաստրի հուլիսյան տվյալներով Կենտրոնում բնակարանի միջին գինը կազմել է 991,900 դրամ/քմ։

List.am-ում օգոստոսի 18-ին Կենտրոնի միջին պահանջվող գինը կազմել է $3,634/քմ։

ՀՀ Կենտրոնական բանկի օգոստոսի 18-ի պաշտոնական փոխարժեքով մեկ ԱՄՆ դոլարը կազմել է 365.25 դրամ։

Այս փոխարժեքով List.am-ի ցուցանիշը մոտավորապես ստացվում է՝

1,327,000 դրամ/քմ։

Այսինքն՝ հայտարարությունների միջին պահանջվող գինը Կենտրոնում մոտ 34%-ով բարձր է Կադաստրի հուլիսյան ցուցանիշից։

Եվ Կենտրոնը բացառություն չէ։

Կադաստր vs List.am — Երևանի բնակարանների գները

Հուլիս–օգոստոս 2026

Վարչական շրջան	Կադաստր հուլիս 2026	List.am 18.08.2026	Տարբերություն
Կենտրոն	991,900 ֏/քմ	≈1,327,000 ֏/քմ	+33.8%
Արաբկիր	709,300 ֏/քմ	≈897,000 ֏/քմ	+26.5%
Քանաքեռ-Զեյթուն	539,100 ֏/քմ	≈745,000 ֏/քմ	+38.3%
Նոր Նորք	499,900 ֏/քմ	≈645,000 ֏/քմ	+29.1%
Էրեբունի	490,200 ֏/քմ	≈648,000 ֏/քմ	+32.1%
Շենգավիթ	496,000 ֏/քմ	≈663,000 ֏/քմ	+33.7%
Դավթաշեն	572,800 ֏/քմ	≈783,000 ֏/քմ	+36.7%
Աջափնյակ	507,000 ֏/քմ	≈700,000 ֏/քմ	+38.1%
Մալաթիա-Սեբաստիա	493,000 ֏/քմ	≈617,000 ֏/քմ	+25.1%
Ավան	489,000 ֏/քմ	≈700,000 ֏/քմ	+43.2%
Նորք-Մարաշ	572,300 ֏/քմ	≈794,000 ֏/քմ	+38.7%

Նշում․ List.am-ի տվյալները վաճառողների պահանջվող (asking) գներն են, իսկ Կադաստրի տվյալները՝ պաշտոնական միջին ցուցանիշները։ Տարբերությունը չի նշանակում իրական գործարքի զեղչի չափ։

 

List.am-ի հրապարակած գները վերափոխված են դրամի՝ օգոստոսի 18-ի ԿԲ պաշտոնական փոխարժեքով։ List.am-ի տվյալներում Նուբարաշենը ներառված չէ։

 

Թվերը առաջին հայացքից բավական կտրուկ հարց են առաջացնում։

Եթե Կադաստրում Կենտրոնը մոտ 992 հազար դրամ/քմ է, ինչո՞ւ է հայտարարությունների շուկայում միջինը մոտ 1.33 մլն դրամ։

Բայց այստեղ շտապ եզրակացություն անել պետք չէ։

Սա դեռ չի նշանակում, որ Կադաստրի տվյալները «սխալ» են

List.am-ը և Կադաստրը նույն երևույթը չեն չափում նույն ձևով։

List.am-ում առաջին հերթին տեսնում ենք վաճառողի պահանջվող գինը։

Վաճառողը կարող է բնակարանը տեղադրել, օրինակ, $150,000-ով։

Սակայն դա դեռ չի նշանակում, որ գործարքը հենց $150,000-ով է կայանալու։

Գինը կարող է բանակցվել։ Հայտարարությունը կարող է ամիսներ մնալ կայքում։ Վաճառողը կարող է մի քանի անգամ փոփոխել գինը կամ ընդհանրապես չվաճառել բնակարանը։

List.am-ի հրապարակած վերլուծության մեջ դրա լավ օրինակ կա։

Նոր Նորքում 101 քմ բնակարանն սկզբում առաջարկվել է $145,000-ով, իսկ հետագայում պահանջվող գինը նվազել է մինչև $132,000՝ մոտ 9%-ով։

Սա փոքր օրինակ է, բայց լավ ցույց է տալիս մի շատ կարևոր տարբերություն.

հայտարարության գինը դեռ գործարքի գին չէ։

Բայց մյուս ծայրահեղությունն էլ ճիշտ չէ

Միևնույն ժամանակ սխալ կլինի նաև ամբողջությամբ անտեսել հայտարարությունների շուկան՝ ասելով, որ դրանք պարզապես «վաճառողների ցանկություններն են»։

Եթե հազարավոր վաճառողներ նույն ժամանակահատվածում սկսում են ավելի բարձր գներ սահմանել, դա նույնպես շուկայի մասին տեղեկատվություն է։

Ավելին՝ List.am-ում տարեկան աճն այս պահին շատ մոտ է Կադաստրի արձանագրած տարեկան աճին։

Այդ պատճառով հայտարարությունների գների բարձր մակարդակը պարզապես պատահական աղմուկ համարելն էլ ճիշտ չէ։

Ավելի հավանական է, որ մենք տեսնում ենք նույն շուկայի երկու տարբեր շերտ։

Կադաստրը տալիս է շուկայի պաշտոնական վիճակագրական պատկեր։

List.am-ը ցույց է տալիս վաճառողների ընթացիկ սպասումները։

Իսկ իրական գնորդի և վաճառողի միջև վերջնական պայմանավորվածությունը կարող է գտնվել այս երկու թվերի միջև։

Նորակառույցները կարող են մեծացնել տարբերությունը

Կա ևս մեկ կարևոր գործոն՝ նորակառույցների մեծացող դերը։

List.am-ի սեփական վերլուծության համաձայն՝ ավարտված նորակառույցներում առաջարկվող բնակարանները նույն վարչական շրջանի հին բնակֆոնդի համեմատ կարող են ունենալ մոտ 25–37% գնային հավելավճար։

Օրինակ՝ Կենտրոնում List.am-ը նորակառույցների համար ցույց է տալիս մոտ $3,071–$5,182/քմ միջակայք և մոտ $4,000 «միջին հատվածի» գին։

Սա կարևոր է նաև Կադաստրի հուլիսյան վիճակագրությունը գնահատելիս։

Երևանում հուլիսին վաճառված 1,660 բնակարանից 752-ը գնվել է կառուցապատողից։

Այսինքն՝ Երևանի բնակարանային վաճառքների մոտ 45%-ը կապված է եղել կառուցապատողների հետ։

Նորակառույցների այդպիսի մեծ մասնաբաժնի պայմաններում ամբողջ վարչական շրջանը մեկ «միջին գնով» ներկայացնելը գնալով ավելի պայմանական է դառնում։

Նույն Արաբկիրում կամ Կենտրոնում հին քարե շենքը, խորհրդային բազմաբնակարան շենքը և նորակառույց պրեմիում նախագիծը կարող են գտնվել բառացիորեն մի քանի հարյուր մետր հեռավորության վրա, բայց ունենալ շատ տարբեր արժեքներ։

 

«Միջին գին» արտահայտության հետ պետք է զգույշ լինել

Անշարժ գույքի դեպքում միջին թիվը երբեմն ստեղծում է ավելի հստակ պատկեր, քան իրականում գոյություն ունի։

Երևանում նույնիսկ նույն վարչական շրջանի ներսում բնակարանի արժեքի վրա կարող են ազդել՝

• կոնկրետ փողոցը,
• շենքի տարիքը,
• նորակառույց կամ երկրորդային շուկա լինելը,
• վերանորոգումը,
• հարկը,
• տեսարանը,
• կայանատեղին,
• շենքի դասը,
• կառուցապատողը,
• բնակարանի մակերեսը։

Այդ պատճառով, օրինակ, «Արաբկիրում բնակարանն արժե 709,300 դրամ/քմ» արտահայտությունը պետք չէ ընկալել որպես ցանկացած բնակարանի շուկայական արժեք։

Դա վիճակագրական կողմնորոշիչ է։

Եվ նույն կերպ List.am-ի $2,456/քմ միջին պահանջվող գինը չի նշանակում, որ ցանկացած Արաբկիրի բնակարան կարելի է այդ գնով վաճառել։ List.am-ի հրապարակած տվյալներով Արաբկիրի միջին asking price-ը օգոստոսին հենց $2,456/քմ էր։

Իսկ ո՞ր թիվն է գնորդի համար ամենակարևորը

Հավանաբար՝ ոչ մեկը առանձին վերցրած։

Գնորդին առաջին հերթին հետաքրքրում է ոչ թե այն, թե ինչ է ցանկանում վաճառողը, այլ՝

ինչ գնով է հնարավոր իրականում գնել բնակարանը։

Վաճառողին՝ հակառակը.

ինչ առավելագույն գին է շուկան պատրաստ ընդունել։

Եվ այստեղ կա մի ցուցանիշ, որը հայկական անշարժ գույքի շուկայում այսօր բավական դժվար է տեսնել հրապարակային տեսքով.

հայտարարության պահանջվող գնի և վերջնական գործարքի գնի տարբերությունը։

Հենց դա կարող էր առավել հստակ ցույց տալ՝ որքանով են վաճառողների սպասումները համապատասխանում իրական պահանջարկին։

Եթե հայտարարությունների գները 30–40%-ով բարձր են որևէ պաշտոնական միջին ցուցանիշից, դա դեռ չի նշանակում, որ բնակարանները վաճառվում են 30–40% զեղչով։

Բայց դա հստակ պատճառ է հարց տալու՝

արդյո՞ք վաճառողները շուկայից առաջ են շարժվում, թե պաշտոնական միջին ցուցանիշներն են ավելի դանդաղ արձագանքում նոր գնային մակարդակներին։

Ավելի հետաքրքիր է ոչ թե տարբերությունը, այլ համընկնումը

Թերևս հուլիսյան տվյալների ամենակարևոր մասը սա է։

Կադաստրի և List.am-ի մեկ քառակուսի մետրի թվերը բավական տարբեր են։

Բայց երկու աղբյուրներն էլ գրեթե նույն տարեկան աճն են արձանագրում՝ մոտ 20%։

Այսինքն՝ հարցը ոչ այնքան այն է, թե գները աճո՞ւմ են, այլ ավելի շատ՝

որ մակարդակից և ինչ մեթոդաբանությամբ ենք այդ աճը չափում։

Սա արդեն ավելի լուրջ ազդանշան է, քան միայն հայտարարություններում բարձր գներ տեսնելը։

Շուկայի գնային շարժը կարծես իրական է։

Բայց դա դեռ չի նշանակում, որ յուրաքանչյուր սեփականատեր կարող է իր բնակարանի անցած տարվա արժեքին պարզապես ավելացնել 20% և վստահ լինել, որ գնորդ կգտնի։

Անշարժ գույքի շուկան այդքան միատարր չէ։

Կարևոր սահմանափակում

Մեր համեմատությունն էլ պետք է ճիշտ ընկալել։

Կադաստրի թվերը վերաբերում են 2026 թվականի հուլիսին, իսկ List.am-ի տվյալները ֆիքսված են 2026 թվականի օգոստոսի 18-ին։

Այսինքն՝ դրանք նույն օրվա և նույն մեթոդաբանության տվյալներ չեն։

Բացի դրանից, List.am-ը նշում է, որ իր հաշվարկը վերաբերում է միջին պահանջվող գներին, իսկ Նուբարաշենը հաշվարկից բացառված է։

Հետևաբար վերևում ներկայացված 25–43% տարբերությունները չպետք է ընկալել որպես «իրական զեղչ» կամ գնորդի հնարավոր բանակցության չափ։

Դրանք ցույց են տալիս միայն մեկ հետաքրքիր բան.

հայտարարությունների շուկայում ձևավորված գնային սպասումները զգալիորեն բարձր են Կադաստրի հրապարակած միջին մակարդակներից։

Այդ տարբերությանը արժե հետևել հաջորդ ամիսներին։

Եթե բացը սկսի փոքրանալ, դա կարող է նշանակել, որ պաշտոնական գնային ցուցանիշները մոտենում են վաճառողների ներկայիս սպասումներին։

Եթե հակառակը՝ այն շարունակի մեծանալ, կարող է առաջանալ մեկ այլ հարց՝ արդյո՞ք վաճառողների ակնկալիքները չափազանց արագ են աճում։

---

2026 թվականի հուլիս․ հիմնական թվերը

Այժմ անցնենք ամսվա պաշտոնական վիճակագրությանը։

25,529 անշարժ գույքի գործարք

2026 թվականի հուլիսին Հայաստանում գրանցվել է 25,529 անշարժ գույքի գործարք։

Երևանում իրականացվել է 7,950 գործարք, ինչը հանրապետության ամբողջ ծավալի 31.1%-ն է։

Առուվաճառք՝ 6,552 գործարք

Հայաստանում հուլիսին իրականացվել է 6,552 առուվաճառքի գործարք։

Դրանց՝

• 37.5%-ը կատարվել է Երևանում,
• 21.4%-ը՝ Կոտայքի մարզում։

Գույքի տեսակների կառուցվածքում՝

• հողեր — 37.1%
• բնակարաններ — 36.9%
• բնակելի տներ — 13.4%

Բնակարանների վաճառք՝ 2,417

Հուլիսին Հայաստանում իրականացվել է բազմաբնակարան բնակելի շենքերի բնակարանների 2,417 առուվաճառքի գործարք։

Դրանցից 1,660-ը կատարվել է Երևանում։

Այսինքն՝ Երևանին բաժին է ընկել հանրապետության ամբողջ բնակարանային առուվաճառքի 68.7%-ը։

Երևանի 1,660 գործարքներից՝

• 752-ը կամ մոտ 45%-ը՝ կառուցապատողից գնված բնակարաններ,
• 908-ը՝ մասնավոր անձանց միջև գործարքներ։

Երևանի բնակարանների գները

Կադաստրի հուլիսյան ցուցանիշները՝

Վարչական շրջան	Միջին գին
Կենտրոն	991,900 դրամ/քմ
Արաբկիր	709,300 դրամ/քմ
Դավթաշեն	572,800 դրամ/քմ
Նորք-Մարաշ	572,300 դրամ/քմ
Քանաքեռ-Զեյթուն	539,100 դրամ/քմ
Աջափնյակ	507,000 դրամ/քմ
Նոր Նորք	499,900 դրամ/քմ
Շենգավիթ	496,000 դրամ/քմ
Մալաթիա-Սեբաստիա	493,000 դրամ/քմ
Էրեբունի	490,200 դրամ/քմ
Ավան	489,000 դրամ/քմ
Նուբարաշեն	292,000 դրամ/քմ

Կադաստրի տվյալներով՝ Երևանի բնակարանների գնային մակարդակը՝

նախորդ ամսվա համեմատ աճել է 2.7%-ով,
իսկ 2025 թվականի հուլիսի համեմատ՝ 20%-ով։

Հողի շուկա՝ 2,428 վաճառք

Հայաստանում հուլիսին իրականացվել է 2,428 հողամասի առուվաճառքի գործարք։

Մասնաբաժիններով առաջատար մարզերն են՝

• Կոտայք — 30.5%
• Արմավիր — 16.3%
• Արագածոտն — 12.3%
• Արարատ — 12.2%

Երևանին բաժին է ընկել հողի առուվաճառքների ընդամենը 4.4%-ը։

Սա ևս մեկ անգամ ցույց է տալիս Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի երկու տարբեր կենտրոնացումներ։

Բնակարանային շուկան մեծապես կենտրոնացած է Երևանում, իսկ հողի առուվաճառքի ակտիվության զգալի մասը՝ մարզերում։

Հիփոթեքային գրավադրում՝ 1,270 գործարք

2026 թվականի հուլիսին հանրապետությունում գրանցվել է 1,270 հիփոթեքային գրավադրման գործարք։

Դրանց՝

• 51.5%-ը բաժին է ընկել Երևանին,
• 20.1%-ը՝ Կոտայքի մարզին։

Ըստ գույքի տեսակի՝

• բնակարաններ — 72.1%
• բնակելի տներ — 19.9%

Այսինքն՝ հիփոթեքային հատվածում ևս բնակարաններն ունեն բացարձակ գերակշիռ դիրք։

---

Ի՞նչ է իրականում ասում 2026-ի հուլիսյան շուկան

Հուլիսի վիճակագրությունը ցույց է տալիս, որ Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է պահպանել բարձր ակտիվություն։

25,529 ընդհանուր գործարք,
6,552 առուվաճառք,
2,417 բնակարանի վաճառք,
2,428 հողի վաճառք,
1,270 հիփոթեքային գրավադրում։

Բայց միայն այս թվերը հրապարակելով՝ մենք կտեսնեինք այն նույն պատկերը, որը հնարավոր է կարդալ Կադաստրի հաշվետվությունում։

Ավելի հետաքրքիր հարցը գների շուրջ է։

Կադաստրն ու List.am-ը ցույց են տալիս գրեթե նույն տարեկան գնաճի ուղղությունը, բայց բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի մակարդակները զգալիորեն տարբերվում են։

Դա պարտադիր չի նշանակում, որ աղբյուրներից որևէ մեկը սխալ է։

Ավելի շուտ այն ցույց է տալիս, որ անշարժ գույքի շուկան մեկ թվով նկարագրել հնարավոր չէ։

Կա վաճառողի սպասումը։

Կա պաշտոնական վիճակագրական միջինը։

Եվ կա այն գինը, որի շուրջ վերջապես համաձայնության են գալիս գնորդն ու վաճառողը։

Ուստի հուլիսյան հաշվետվությունից հետո ամենահետաքրքիր հարցը շարունակում է մնալ նույնը․

Որքա՞ն արժե բնակարանն իրականում՝ այն գինը, որը տեսնում ենք հայտարարությունում, թե այն գինը, որն ի վերջո ձևավորվում է շուկայում։

Հավանաբար իրական պատասխանը գտնվում է այդ երկու թվերի միջև։

Աղբյուրներ՝ ՀՀ Կադաստրի կոմիտե, List.am, ՀՀ Կենտրոնական բանկ։