2026 թվականի հունվարին Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ընդհանուր գործարքները նախորդ տարվա նույն ամսվա համեմատ կրճատվել են։ Այդ թիվը հեշտ է կարդալ որպես շուկայի սառեցում, մինչդեռ առք ու վաճառքը և գները, տնտեսագետ Լիլիա Ամիրխանյանի ներկայացրած տվյալներով ու գնահատմամբ, այլ ուղղությամբ են շարժվել։ Գնորդի համար հարցը գործնական է՝ սպասե՞լ էժանացման, թե հաշվի առնել, որ Երևանում պահանջարկը դեռ պահպանվում է։
Ընդհանուր գործարքները նվազել են, առք ու վաճառքը՝ ոչ
Ամիրխանյանի ներկայացրած հունվարյան տվյալներով՝ 2025 թվականի հունվարին անշարժ գույքի ընդհանուր գործարքները կազմել են 15 269, 2026-ի հունվարին՝ 13 530։ Նվազումը կա։ Սակայն, նրա խոսքով, գործարքների զգալի մասը առք ու վաճառքն է, և ըստ աշխարհագրության դրանց մեծ մասը տեղի է ունեցել Երևանում։
Առք ու վաճառքի թիվը, ըստ նույն տվյալների, աճել է. նախորդ տարվա հունվարին՝ 3 640 գործարք, այս տարվա հունվարին՝ 3 714։ Ամիրխանյանը նշում է, որ այդ կազմում ամենամեծ մասնաբաժինը բազմաբնակարան շենքերի առք ու վաճառքն է, և այդ թիվն էլ նախորդ տարվա հունվարի համեմատ ավելացել է։
Այս պատկերից նա եզրակացնում է, որ առք ու վաճառքի տեսանկյունից շուկայում պասիվացման կամ սառեցման նշույլ չի նկատում։ Կենտրոնացումը, սակայն, շարունակում է մնալ մայրաքաղաքում, ինչը նա համարում է տարածքային համաչափ զարգացմանը հակասող գործընթաց։ Միևնույն ժամանակ վերապահում է անում. միայն այս ցուցանիշով անհամաչափ զարգացման մասին խոսել չի կարելի, թեև տարածքային անհամաչափ զարգացման խնդիրը, նրա գնահատմամբ, իրական է, և սա այդ ցուցիչներից մեկն է։
Ինչու է պահանջարկը պահպանվում Երևանում
Հարցը, թե ինչով է պայմանավորված շուկայի շարունակական աշխուժությունը, Ամիրխանյանի խոսքով ակտուալ է, որովհետև նախորդ տարվա ընթացքում որոշակի, թեկուզ աննշան, պասիվացում նկատվում էր։ Երևանում հիփոթեքային վարկերի եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը՝ այն մեխանիզմը, որով հիփոթեքով գնորդը կարող էր վերադարձնել վճարված եկամտահարկի որոշ մաս, նրա խոսքով դադարել է ազդեցություն ունենալ մայրաքաղաքի տարածքում։ Դրանից հետո, ըստ նրա, բնական էր սպասել պասիվացում։ Այդ սպասումից հետո, սակայն, նա կրկին աշխուժություն է արձանագրում։
Առաջին գործոնը, որին նա մատնանշում է. ծրագիրը որպես այդպիսին Երևանում դադարել է, բայց դեռ կան կառուցապատողներ, որոնք ժամանակին տեղավորվել են այդ ընթացքում, և կան տարածքներ ու բնակարաններ, որոնց վրա եկամտահարկի ծրագիրը դեռ գործում է։ Սա, նրա գնահատմամբ, շարունակում է պահել պահանջարկը։
Երկրորդը. ծրագրի չեղարկումից հետո կառուցապատողները, ըստ Ամիրխանյանի, անցան ճկուն մեխանիզմների՝ պահանջարկը պահելու համար։ Դրանցից են տարաժամկետ վճարման տարբեր մեթոդները՝ գումարի մաս-մաս վճարում կառուցապատողին։ Նրա գնահատմամբ՝ վիճակագրությունն էլ է ցույց տալիս, որ այդ պայմաններն էական ազդեցություն են ունեցել. այսօր կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելը, նրա խոսքով, հնարավոր է բավական շահավետ պայմաններով և տարաժամկետ վճարմամբ։
Երրորդ գործոնը, որ նա առանձնացնում է, բանկերի կողմից շարունակվող ավելի դյուրին պայմաններով վարկավորումն է։ Այս գործոնները միասին, նրա գնահատմամբ, պահպանում են պահանջարկը։ Իսկ պահանջարկի ակտիվ մնալու պարագայում, ըստ նրա, տրամաբանական չէր լինի, որ գները նվազեին։
Երևանում քառակուսին. երեք շրջան, աննշան նվազում
Երևանի բազմաբնակարան շենքերի մեկ քառակուսի մետրի շուկայական արժեքի վերաբերյալ Ամիրխանյանի ներկայացրած պատկերով՝ նախորդ տարվա հունվարի համեմատ որոշակի գնանկում կա ընդամենը երեք վարչական շրջանում։ Այդ նվազումը, նրա գնահատմամբ, բավական աննշան է։ Ընդհանուր առմամբ նա եզրակացնում է, որ գները ոչ միայն չեն նվազել, այլ շարունակել են ավելանալ՝ բարձր պահանջարկով պայմանավորված։
Ինչ սպասել գներից
Որքան կտևի այս վիճակը, Ամիրխանյանը կապում է շուկայի իներցիայի հետ։ Անշարժ գույքի շուկան, նրա ձևակերպմամբ, բարձր գներից հետո տևական ժամանակ դժվար է վերադառնում ավելի ցածր գներին։ Այդ իներցիան, ըստ նրա, պիտի պահպանվեր անկախ վերոնշյալ գործոններից, և գործոնների առկայության պարագայում նա գնահատում է, որ գները դեռ կմնան բարձր գոնե առաջիկա ժամանակաշրջանում։ Սա կանխատեսում է, ոչ թե փաստ։
Առանձին նա խոսում է նաև հնարավոր նոր ազդակի մասին՝ մերձավորարևելյան զարգացումներ և սցենարներ, որոնք նմանեցնում է ոչ վաղ անցյալի ռուս-ուկրաինական պատերազմից հետո Հայաստան տեղափոխված մարդկային ու ֆինանսական կապիտալի հոսքերին։ Սա, նա հստակեցնում է, պնդում չէ, այլ առնվազն ենթադրություն. չի բացառվում, որ նման սպասում ձևավորվի, և դա լրացուցիչ ազդակ լինի շուկայի աշխուժացման ու գների շարունակական աճի համար։
Ինչ ստուգել գնելուց առաջ
- Կոնկրետ բնակարանի և կառուցապատողի դեպքում եկամտահարկի վերադարձը դեռ գործու՞մ է, թե ծրագիրը տվյալ հասցեում արդեն չի տարածվում։
- Տարաժամկետ առաջարկը համեմատել բանկային վարկի հետ. ճկուն գրաֆիկը գնի իջեցում չէ։
- Ընդհանուր գործարքների նվազումը չհամարել առք ու վաճառքի կամ գների անկման նշան. հունվարին այդ երկուսը, ըստ ներկայացված տվյալների, այլ ուղղությամբ են շարժվել։
- Գնային սպասումը դիտարկել որպես գնահատական. Ամիրխանյանը մոտ ապագայում բարձր գներ է տեսնում, բայց դա կանխատեսում է։
- Մերձավոր Արևելքից կապիտալի հոսքի սցենարը չդարձնել գնման հիմք. խոսողն ինքը դա ներկայացնում է որպես ենթադրություն։
Հունվարյան թվերը, ինչպես Ամիրխանյանն է կարդում, չեն հաստատում շուկայի սառեցում. կրճատվել է գործարքների ընդհանուր զանգվածը, բայց առք ու վաճառքը և գները, նրա ներկայացրած պատկերով, չեն հետ գնացել։ Գնորդի համար սա նշանակում է, որ Երևանում պահանջարկը դեռ աշխատում է մի քանի մեխանիզմով, իսկ էժանացման սպասումը այս գնահատականի շրջանակում հիմնավորված չէ։
