Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան վերջին տարիներին կրկին դարձել է տնտեսության ամենաակտիվ հատվածներից մեկը։ Գների աճը, հիփոթեքային վարկերի արագ ընդլայնումը, եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը և արտաքին կապիտալի ներհոսքը շուկային մեծ թափ են տվել, բայց միաժամանակ առաջացրել են հարց՝ արդյո՞ք այս աճը երկարաժամկետ կայուն է։
Նարեկ Մամիրխանյանի ներկայացրած վերլուծությունը ցույց է տալիս, որ Հայաստանի անշարժ գույքի պատմության մեջ արդեն եղել են արագ աճի և դրան հաջորդած երկարատև լճացման փուլեր։ Հետևաբար այսօր բնակարան գնելիս կամ ներդրում կատարելիս միայն վերջին տարիների գնաճին ապավինելը կարող է վտանգավոր լինել։
2000-ականների շինարարական բումը արդեն մեկ անգամ ավարտվել է ծանր անկմամբ
2000-ականների կեսերին Հայաստանում շինարարությունն աճում էր չափազանց արագ։ Ներկայացված տվյալներով՝ որոշ տարիներին ոլորտի աճը գերազանցել է 40%-ը, իսկ 2003 թվականին տնտեսական աճը կազմել է շուրջ 14%։
Շինարարությունն ակտիվորեն սնուցվում էր արտերկրից փոխանցումներով, սփյուռքահայերի ներդրումներով և նոր ձևավորվող վարկային համակարգով։
Բայց այդ փուլը երկար չտևեց։ 2009 թվականին Հայաստանի տնտեսությունը գրանցեց շուրջ 14.1% անկում, իսկ շինարարության ոլորտում անկումը հասավ մոտ 37%-ի։ Նույն ժամանակ Երևանում բնակարանների համադրելի գները նախորդ տարվա համեմատ միջինը նվազել էին շուրջ 25%-ով։
Այս պատմական փորձը կարևոր հիշեցում է․ անշարժ գույքի գները Հայաստանում միշտ չեն աճել։
Եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը փոխեց շուկայի կառուցվածքը
Հիփոթեքային վարկի տոկոսների դիմաց եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը գործարկվեց 2014 թվականի վերջին, իսկ առաջին շահառուները հայտնվեցին 2015-ին։
Հաջորդ տարիներին ծրագիրը մեծ ծավալ ստացավ։ Վերլուծության համաձայն՝ 2025 թվականին վերադարձվող եկամտահարկի գումարը մոտեցել էր 100 մլրդ դրամի, իսկ ծրագրից օգտվող վարկառուների թիվը գերազանցել էր 70 հազարը։
Այդ ընթացքում Երևանի Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանների միջին քառակուսի մետրի արժեքը 2015 թվականի 428 հազար դրամից հասել էր մոտ 893 հազար դրամի՝ 2025 թվականին։
Ծրագիրը բազմաթիվ քաղաքացիների հնարավորություն տվեց սեփական բնակարան ձեռք բերել, բայց միաժամանակ մեծացրեց պահանջարկը և աջակցեց նորակառույցների գների աճին։ Առաջնային շուկայի թանկացումը աստիճանաբար փոխանցվեց նաև երկրորդային շուկային։
2022 թվականը շուկայի համար դարձավ նոր շրջադարձային կետ
Ռուս-ուկրաինական պատերազմի մեկնարկից հետո Հայաստան ժամանած մեծ թվով մարդկանց հետ աճեց ոչ միայն բնակարանների պահանջարկը, այլև դրամական հոսքերը։
Ներկայացված տվյալներով՝ 2022 թվականին արտերկրից Հայաստան փոխանցումները կազմել են մոտ 5.2 մլրդ դոլար, իսկ Հայաստանից դուրս է փոխանցվել շուրջ 2.6 մլրդ դոլար։
Առավել արագ արձագանքեց վարձակալության շուկան։ Երևանում վարձավճարները կտրուկ բարձրացան, իսկ բնակարանները սկսեցին դիտարկվել որպես եկամտաբեր ներդրումային ակտիվ։
Որոշ ներդրողներ բնակարան էին գնում այն հաշվարկով, որ բարձր վարձավճարներով հնարավոր կլինի փակել հիփոթեքային վճարումները։
Նույն տարում բնակարանների գները Երևանում, ըստ ներկայացված տվյալների, աճել էին մոտ 8–12%-ով, իսկ որոշ վարչական շրջաններում՝ մինչև 17–18%։
Եկամտահարկի ծրագրի ավարտից հետո գները չփլուզվեցին
Երևանում եկամտահարկի վերադարձի ծրագրի փուլային սահմանափակումը բազմաթիվ կանխատեսումների հիմք էր դարձել, որ նորակառույցների պահանջարկը կնվազի և գները կիջնեն։
Սակայն կտրուկ անկում տեղի չունեցավ։
Կառուցապատողները սկսեցին կիրառել այլ գործիքներ՝ տարաժամկետ վճարումներ, փուլային վաճառք և որոշ դեպքերում առանց տոկոսների երկարաժամկետ վճարման սխեմաներ։
Միաժամանակ գնորդների մի մասը սկսեց կրկին ավելի ակտիվ դիտարկել երկրորդային շուկան։
2027 թվականից եկամտահարկի վերադարձի սահմանափակումները նախատեսվում է տարածել նաև Երևանին հարակից մի շարք մարզերի վրա, ինչի պատճառով շուկայի ակտիվությունը հիմա մասամբ տեղափոխվում է Կոտայք, Արարատ, Արմավիր և Արագածոտն։
Հիփոթեքը միակ վարկը չէ․ այստեղ է թաքնված հիմնական ռիսկերից մեկը
Վերլուծության ամենակարևոր հատվածներից մեկը վերաբերում է քաղաքացիների ընդհանուր պարտքային բեռին։
Ներկայացված տվյալներով՝ Հայաստանի բանկերում հիփոթեքային վարկերի ընդհանուր ծավալը հասել է մոտ 1.8 տրլն դրամի, իսկ սպառողական վարկերը գերազանցել են 2 տրլն դրամը։
Խնդիրն այն է, որ բնակարան գնելու ծախսը հիփոթեքով չի ավարտվում։ Վերանորոգումը, կահույքը, տեխնիկան և երբեմն նույնիսկ հիփոթեքի կանխավճարը ևս ֆինանսավորվում են սպառողական վարկերով։
Այսինքն՝ նույն ընտանիքը կարող է միաժամանակ սպասարկել ոչ միայն մեկ հիփոթեք, այլ նաև մի քանի լրացուցիչ վարկ։
Բարձր վարձակալական եկամտի վրա հիմնված հաշվարկը հատկապես ռիսկային է, եթե բնակարանը որոշ ժամանակ չվարձակալվի կամ վարձավճարները նվազեն։
Շուկայի համար հնարավոր են երկու տարբեր սցենարներ
Վատատեսական սցենարում արտաքին կապիտալի ներհոսքը դանդաղում է, ներդրումային նպատակով կառուցված բնակարանների մի մասը մնում է դատարկ, իսկ տեղական գնողունակությունը չի հասցնում առաջարկի աճի հետևից։
Այդ դեպքում հնարավոր է գների նվազում կամ երկարատև լճացում, իսկ առավել թույլ կառուցապատողների համար՝ ֆինանսական խնդիրներ։
Լավատեսական սցենարում տնտեսությունը շարունակում է աճել, շուկան աստիճանաբար ապակենտրոնանում է Երևանից դեպի մարզեր, իսկ նոր բնակարանների առաջարկը կլանվում է ավելի երկար ժամանակահատվածում։
Այս դեպքում հնարավոր է ոչ թե շուկայի փլուզում, այլ գների աճի դանդաղում և ավելի հավասարակշռված զարգացում։
Ինչ պետք է հաշվի առնի գնորդը կամ ներդրողը
Բնակարան ձեռք բերելուց առաջ հատկապես կարևոր է հաշվարկել ոչ միայն ամսական հիփոթեքային վճարը, այլ ամբողջ ֆինանսական բեռը՝ սպառողական վարկերը, վերանորոգումը, կահույքը, տեխնիկան, գույքահարկը և սպասարկման մյուս ծախսերը։
Եթե բնակարանը ձեռք է բերվում ներդրումային նպատակով, հիմնական հարցը պետք է լինի ոչ թե «որքան կարող եմ վարձով տալ», այլ՝ կարո՞ղ եմ վարկը սպասարկել նաև այն դեպքում, եթե բնակարանը մի քանի ամիս դատարկ մնա։
Հայաստանի անշարժ գույքի վերջին 30 տարվա պատմությունը ցույց է տալիս, որ արագ աճին կարող են հաջորդել երկարատև կանգի փուլեր։ Հետևաբար այսօրվա բարձր գները դեռ չեն նշանակում, որ նույն տեմպը պահպանվելու է նաև վաղը։
