Հայաստանի անշարժ գույքի և հատկապես բնակարանների վարձակալության շուկայում գների աճը կարող է պայմանավորված լինել ոչ միայն իրական պահանջարկով, այլև ապագա ներհոսքի վերաբերյալ սպասումներով։ Անշարժ գույքի շուկայի անկախ փորձագետ Կարապետ Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ շուկայում ներկայում ձևավորվել են արհեստական գերտաքացման ռիսկեր, իսկ ռելոկանտների նոր մեծ հոսքի սպասումները կարող են չարդարանալ։
Sputnik Արմենիայի հետ զրույցում փորձագետը նշել է, որ եթե սպասվող ներհոսքը տեղի չունենա, բարձր վարձավճարների ակնկալիք ունեցող բնակարանների սեփականատերերը հետագայում կարող են ստիպված լինել վերանայել իրենց պահանջները և վարձակալներ փնտրել ավելի ցածր գներով։
Ինչո՞ւ են բարձրանում վարձակալության գները
Թեման ավելի վաղ ուշադրության կենտրոնում էր հայտնվել արցախցի Բերտա Շահրամանյանի պատմությունից հետո։ Նա ընտանիքի հետ Կոմիտասի պողոտայում մեկսենյականոց բնակարան էր վարձակալել ամսական 200 հազար դրամով։ Հետագայում տանտերը վարձավճարը բարձրացրել էր մինչև 250 հազար, ապա՝ 300 հազար դրամ։
Կարապետ Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ նման թանկացումների վրա կարող են ազդել Ռուսաստանից ռելոկանտների հնարավոր նոր ներհոսքի մասին շրջանառվող լուրերը։
«Չգիտեմ՝ այդ մոբիլիզացիայի լուրերն ովքեր են հորինել, հայերը ռուսախոս բլոգերներից վերցրեցին ու սկսեցին սիրուն տարածել, թե Ռուսաստանից հեսա փախնելու են, գալու են։ Նույն ձևով բոլորովին վերջերս 2 միլիոն փախստական էր սպասվում Իրանից, դրանից առաջ Սիրիայից էին սպասում և այլն»,– ասել է նա։
Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ նման սպասումների պայմաններում շուկայի մի շարք մասնակիցներ սկսում են նախապես բարձրացնել գները։ Նրա կարծիքով՝ անշարժ գույքի թանկացումը շահավետ կարող է լինել մի շարք խմբերի համար՝ կառուցապատողներից և բանկերից մինչև այն քաղաքացիները, որոնք վարկային կամ պետական աջակցության ծրագրերով անշարժ գույք են ձեռք բերել։
Տուրիստական սեզոնը նույնպես մեծացնում է պահանջարկը
Փորձագետը հիշեցնում է, որ ներկայում զբոսաշրջային ակտիվ սեզոն է, և այդ ժամանակահատվածում վարձակալվող բնակարանների պահանջարկն ավանդաբար աճում է։
Կարապետ Հովհաննիսյանի խոսքով՝ Հայաստանում հյուրանոցային ֆոնդը ամբողջությամբ չի բավարարում զբոսաշրջային հնարավորություններին, ինչի հետևանքով ակտիվ սեզոնին լրացուցիչ պահանջարկ է ձևավորվում բնակարանների կարճաժամկետ վարձակալության նկատմամբ։
Նրա գնահատմամբ՝ այդ ժամանակահատվածում կարող է ձևավորվել միջինը մոտ 15 հազար վարձակալվող բնակարանի պահանջարկ։
Սակայն փորձագետը զգուշացնում է, որ սեզոնային պահանջարկը մշտական չէ։
Եթե զբոսաշրջային ակտիվ շրջանի ավարտից հետո ռելոկանտների սպասվող մեծ ներհոսքը տեղի չունենա, բարձրացված վարձավճարները պահպանելը կարող է դժվարանալ։
Այդ դեպքում բնակարանների սեփականատերերը կարող են ստիպված լինել նվազեցնել առաջարկվող գները՝ նոր վարձակալներ գտնելու համար։
Ի՞նչ իրավունքներ ունի վարձակալը
Կարապետ Հովհաննիսյանը ուշադրություն է հրավիրում նաև վարձակալների իրավունքների վրա։
Նրա խոսքով՝ բնակարանի սեփականատերը չի կարող կամայականորեն լուծել վարձակալության պայմանագիրը, վարձակալին դուրս հանել բնակարանից կամ միակողմանի բարձրացնել վարձավճարը, եթե գործող պայմանագրով նման հնարավորություն նախատեսված չէ։
Եթե վարձակալության իրավունքը պատշաճ կարգով գրանցված է Կադաստրի կոմիտեում, իսկ վարձակալը պահպանում է պայմանագրային պարտավորությունները, չի վնասում գույքը և ժամանակին կատարում է վճարումները, նրա իրավական դիրքն ավելի պաշտպանված է։
Փորձագետը նաև նշում է, որ նույնիսկ չգրանցված վարձակալության դեպքում վարձակալը կարող է ունենալ իր իրավունքները պաշտպանելու գործիքներ։ Այդպիսի իրավիճակներում հատկապես կարևոր է պահպանել կատարված վճարումների ապացույցները։
Վարձակալների համար կարևոր խորհուրդ. բնակարանի վարձակալության դեպքում ցանկալի է ունենալ գրավոր պայմանագիր և հնարավորինս բոլոր վճարումները կատարել այնպիսի եղանակով, որը հետագայում թույլ կտա հաստատել վճարման փաստն ու չափը։
Բարձր վարձավճարներն ինչպե՞ս կարող են ազդել աշխատողների վրա
Կարապետ Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ բնակարանների վարձավճարների կտրուկ բարձրացումը կարող է ազդեցություն ունենալ ոչ միայն անշարժ գույքի շուկայի, այլ նաև աշխատաշուկայի և ընդհանուր գնաճի վրա։
Նա օրինակ է բերում այն քաղաքացիներին, որոնք իրենց եկամտի զգալի մասը ծախսում են բնակարանի վարձի վրա։
«Չի կարելի, վարձով ապրող մարդիկ շուկայի ամենակարևորը աշխատուժն են, որ խանութներում են աշխատում և այլն։ Հիմա եթե մարդը 200 հազար վարձը վճարելու համար աշխատում է օրական, ասենք, 8000 դրամ, գալիս, կիսասոված քնում է, եթե վարձը դարձավ 300 հազար դրամ, ինքը չի կարողանալու վճարել կամ պետք է իր գործատուին ասի՝ բարձրացրու աշխատավարձս»,– նշել է Հովհաննիսյանը։
Նրա գնահատմամբ՝ նման իրավիճակը կարող է գործատուներին ստիպել բարձրացնել աշխատավարձերը կամ փոխել աշխատուժի կառուցվածքը, իսկ աշխատավարձերի աճն իր հերթին կարող է լրացուցիչ գնաճային ազդեցություն ունենալ։
Փորձագետը պետությանը կոչ է անում ավելի ակտիվ դեր ստանձնել
Կարապետ Հովհաննիսյանը նաև քննադատում է պետության անշարժ գույքի ոլորտում իրականացվող որոշ ծրագրերի արդյունավետությունը և առաջարկում է վերանայել դրանց մոտեցումները։
Նա որպես օրինակ նշում է արցախցիներին տրամադրվող բնակարանային հավաստագրերը՝ կարծիք հայտնելով, որ նույն միջոցներով պետությունը որոշ դեպքերում կարող էր ինքնուրույն բնակարանաշինության ծրագրեր իրականացնել։
Փորձագետը անդրադառնում է նաև պաշտպանության նախարար Սուրեն Պապիկյանի կողմից սպաներին հանձնված շուրջ 41 մլն դրամի բնակարանային հավաստագրերին։ Կարապետ Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ մեկ նման հավաստագրի գումարով հնարավոր կլիներ կառուցել երկու սպայի համար նախատեսված բնակարան։
Սա փորձագետի գնահատականն է, և աղբյուրում դրա վերաբերյալ առանձին հաշվարկ կամ տեխնիկատնտեսական հիմնավորում չի ներկայացվում։
Ինչո՞ւ է Հովհաննիսյանը խոսում շուկայի «փլուզման» ռիսկի մասին
Փորձագետը համեմատություններ է անցկացնում այլ երկրների անշարժ գույքի շուկաների նախկին ճգնաժամերի հետ։
Նա հիշատակում է ԱՄՆ-ում 2006–2007 թվականներին սկսված անշարժ գույքի ճգնաժամը, ինչպես նաև Չինաստանի, Ճապոնիայի և Իսպանիայի փորձը՝ առաջարկելով ուսումնասիրել, թե ինչ գործընթացներ են նախորդել այդ շուկաների խնդիրներին։
«Թող բացեն Ամերիկայի անշարժ գույքի շուկայի փլուզումը, տեսնեն Չինաստանի, Ճապոնիայի, Իսպանիայի օրինակները, դրանք ամենացցուններն են, թեպետ շարքը կարելի է շարունակել։ Թող տեսնեն՝ ո՞նց հասունացավ, ո՞նց փլուզվեց և ի՞նչ հետևանքներ ունեցավ պետության վրա այդ ամենը, տեսնեն՝ արդյոք դա մեր այսօրվա իրականության հետ պրոյեկտվո՞ւմ է, թե՞ ոչ»,– ասել է Հովհաննիսյանը։
Միևնույն ժամանակ կարևոր է նշել, որ աղբյուրում Հայաստանի շուկայի վերաբերյալ շուկայի փլուզումը հաստատող առանձին վիճակագրական կանխատեսում կամ հաշվարկ չի ներկայացվում․ խոսքը Կարապետ Հովհաննիսյանի կողմից մատնանշվող հնարավոր ռիսկերի մասին է։
Սոցիալական բնակարանաշինությունը՝ հնարավոր լուծումներից մեկը
Փորձագետի գնահատմամբ՝ ստեղծված իրավիճակում պետությունը պետք է ունենա ավելի ակտիվ կարգավորող դեր։
Նրա առաջարկած տարբերակներից մեկը սոցիալական բնակարանաշինության զարգացումն է։
Կարապետ Հովհաննիսյանի կարծիքով՝ բնակարանային քաղաքականությունը պետք է կառուցվի ոչ միայն մեկ կամ երկու տարվա հեռանկարով, այլ երկարաժամկետ ռազմավարության շրջանակում՝ հաշվի առնելով բնակարանների հասանելիությունը, վարձակալության շուկայի կայունությունը և բնակչության իրական վճարունակությունը։
Ի՞նչ պետք է հաշվի առնեն վարձակալներն ու սեփականատերերը
Հայաստանի վարձակալության շուկայում գների հետագա շարժը մեծապես կախված կլինի իրական պահանջարկից։ Տուրիստական սեզոնը, ներգաղթի կամ ռելոկացիայի հնարավոր նոր ալիքները, նոր բնակարանների առաջարկը և բնակչության եկամուտները կարող են տարբեր ուղղություններով ազդել վարձավճարների վրա։
Բնակարանների սեփականատերերի համար բարձր գների ակնկալիքը կարող է եկամտաբեր լինել միայն այն դեպքում, երբ շուկայում առկա է համապատասխան վճարունակ պահանջարկ։
Վարձակալների համար, իր հերթին, առավել կարևոր է ունենալ հստակ պայմանագիր, պահպանել վճարումների ապացույցները և մինչև բնակարան վարձակալելը հասկանալ պայմանագրի լուծման ու վարձավճարի փոփոխման պայմանները։
