Երևանի նորակառույց թաղամասերում երեկոյան հաճախ կարելի է տեսնել արդեն շահագործված շենքեր, որոնց պատուհանների զգալի մասը մութ է։ Սակայն պնդել, որ քաղաքում կոնկրետ քանի հազար դատարկ բնակարան կա, այսօր հնարավոր չէ․ Երևանում չբնակեցված բնակարանների արդիական պաշտոնական հաշվառում չկա։
Շուկայի մասնակիցների գնահատականները ցույց են տալիս, որ խնդիրը հատկապես նկատելի է նորակառույցներում, բայց պատճառները տարբեր են՝ սփյուռքահայերի կողմից պահվող բնակարաններից մինչև ներդրումային նպատակով գնված և շուկա չհանվող գույք։
Դատարկ բնակարանների իրական թիվը հայտնի չէ
Վերջին համապարփակ պաշտոնական ցուցանիշներից մեկը վերաբերում է 2011 թվականի մարդահամարին, երբ Երևանում չբնակեցված բնակելի միավորների բաժինը գնահատվել էր մոտ 18%։
Սակայն այդ տվյալն արդեն չի կարող նկարագրել այսօրվա շուկան։
Մի քանի բնակելի համալիրների կառավարող ընկերությունների շրջանում իրականացված հարցման արդյունքում Նոր Նորքի և Արաբկիրի նոր շենքերում չբնակեցված բնակարանների բաժինը գնահատվել է մոտ 25–40%։ Միաժամանակ այդ գնահատականը վերաբերում է սահմանափակ թվով շենքերի և չի կարող տարածվել ամբողջ Երևանի վրա։
Այս պահին հիմնական խնդիրներից մեկն այն է, որ շուկան պարզապես չունի դատարկ բնակարանների միասնական և արդիական վիճակագրություն։
RED Invest Group-ի հիմնադիր Արսեն Ավետիսյանի խոսքով՝ պատկերը բարդացնում է նաև նորակառույցների գործարքների հաշվառման ժամանակային տարբերությունը։ Եթե կառուցվող շենքում բնակարանը վաճառվում է այսօր, բայց շենքը շահագործման է հանձնվում երկու տարի հետո, գործարքը պետական վիճակագրության մեջ կարող է արտացոլվել միայն ավելի ուշ։
Ովքե՞ր են բնակարանները դատարկ պահում
Շուկայի մասնակիցները առանձնացնում են երեք հիմնական խմբեր։
Առաջինը արտերկրում բնակվող հայերն են։ Ավետիսյանի գնահատմամբ՝ Հայաստանում անշարժ գույք ձեռք բերող օտարերկրյա քաղաքացիների զգալի մասը հայկական ծագում ունի։ Նրանց համար բնակարանը հաճախ ոչ այնքան եկամտաբեր ներդրում է, որքան Հայաստանում սեփական տուն ունենալու հնարավորություն։
Նման բնակարանները տարվա մեծ մասը կարող են փակ մնալ, քանի որ սեփականատերը դրանք օգտագործում է միայն Հայաստան այցելելիս և չի ցանկանում հանձնել անծանոթ վարձակալների։
Երկրորդ խումբը ներդրումային բնակարաններն են։ Հատկապես 2022 թվականից հետո Հայաստան եկած որոշ գնորդներ գույք էին ձեռք բերում կապիտալը պահպանելու նպատակով։ Նրանց համար բնակարանը կարող է ծառայել որպես երկարաժամկետ ակտիվ՝ առանց պարտադիր վարձակալության տալու։
Երրորդ խումբը 2022–2023 թվականներին բարձր վարձակալական պահանջարկի համար վերանորոգված բնակարաններն են։ Պահանջարկի նվազումից հետո դրանց մի մասի սեփականատերերը նախընտրում են սպասել ավելի բարձր գնով վաճառքի հնարավորությանը՝ ավելի ցածր վարձով շուկա դուրս գալու փոխարեն։
Վարձակալության պաշտոնական թվերը ամբողջ շուկան չեն ցույց տալիս
Ներկայացված տվյալներով՝ 2022 թվականին ամբողջ Հայաստանում պաշտոնապես գրանցվել էր ընդամենը 4,185 վարձակալության պայմանագիր, իսկ մեկ տարի առաջ՝ մոտ 4,150։
Դա այն ժամանակաշրջանն էր, երբ Հայաստան էր ժամանել ավելի քան 100 հազար մարդ, և վարձակալության շուկայում պահանջարկը կտրուկ աճել էր։
Այս հակասությունը ցույց է տալիս, որ բնակարանների մի մասը վարձակալության էր տրվում առանց պաշտոնական գրանցման, իսկ մյուս մասը ընդհանրապես շուկա չէր մտնում։
Դատարկ բնակարանն ու չգրանցված վարձակալվող բնակարանը նույն բանը չեն, սակայն ամբողջական տվյալների բացակայության պայմաններում դրանք տարբերակելը դժվար է։
Դատարկ բնակարանները կարո՞ղ են պահել վարձերը բարձր մակարդակում
Եթե բնակարանների զգալի մասը սեփականատերերը չեն առաջարկում վարձակալության, շուկայում հասանելի առաջարկը սահմանափակվում է։
Դրա արդյունքում կարող է առաջանալ պարադոքսալ իրավիճակ․ մի կողմից քաղաքում կան բազմաթիվ կառուցված և գնված բնակարաններ, մյուս կողմից վարձակալության համար հասանելի գույքի ընտրությունը շարունակում է սահմանափակ մնալ։
Հարցված անկախ տնտեսագետի գնահատմամբ՝ սեփականատիրոջ որոշումը բնակարանը դատարկ պահելու վերաբերյալ կարող է նաև տնտեսական տրամաբանություն ունենալ։ Եթե սպասվող վարձակալական եկամուտը փոքր է՝ համեմատած վերանորոգման, հարկային և վարձակալի հետ կապված ռիսկերի հետ, սեփականատերը կարող է նախընտրել պարզապես պահել գույքը։
Այս դեպքում խնդիրը ոչ այնքան առանձին սեփականատերերի վարքագիծն է, որքան շուկայի կառուցվածքը և այն խթանները, որոնք որոշում են՝ բնակարանը կհայտնվի՞ վարձակալության շուկայում, թե ոչ։
Երևանի «մութ պատուհանների» գլխավոր խնդիրը տվյալների բացակայությունն է
Դատարկ բնակարանների պատճառները տարբեր են՝ սփյուռքյան ընտանեկան գույք, ներդրումային ակտիվներ, ավելի բարձր գնով վաճառքի սպասող բնակարաններ։
Սակայն ամենակարևոր հանգամանքը մնում է նույնը․ Երևանում դատարկ բնակարանների իրական քանակը այսօր հայտնի չէ։
Հետևաբար «հազարավոր դատարկ բնակարանների» մասին խոսելիս պետք է տարբերել տեսանելի շուկայական երևույթը հաստատված վիճակագրությունից։ Մինչև միասնական հաշվառում չլինի, հնարավոր կլինի գնահատել խնդրի առանձին հատվածները, բայց ոչ ամբողջական ծավալը։
