Երևանի բնակարանների շուկայում պահանջարկի թուլացումը դեռ չի հանգեցրել համատարած գնանկման։ Չնայած վարձակալության ակտիվության նվազմանը և հիփոթեքային արտոնությունների սահմանափակմանը՝ բնակարանների գները շարունակում են պահպանել համեմատաբար բարձր մակարդակ։ Առաջիկա փոփոխությունները կարող են տարբեր լինել՝ կախված վարչական շրջանից, բնակարանի տեսակից և վաճառողների վարքագծից։
Պահանջարկը նվազեց, սակայն համատարած գնանկում չեղավ
2025 թվականի առաջին եռամսյակում Երևանում պաշտոնապես գրանցված բնակարանների վարձակալության գործարքների թիվը նախորդ տարվա նույն ժամանակահատվածի համեմատ նվազել էր 77,5%-ով։ Սակայն ցուցանիշը վերաբերում է միայն գրանցված պայմանագրերին և չի արտացոլում ամբողջ վարձակալական շուկան։
Արտաքին պահանջարկի փոփոխության մասին են վկայում նաև օտարերկրյա քաղաքացիների գործարքները։ 2024 թվականի առաջին կիսամյակում նրանք Հայաստանում գնել էին 660, իսկ վաճառել՝ 1 145 անշարժ գույք։ Այս թվերը վերաբերում են ամբողջ երկրին և գույքի տարբեր տեսակներին, ուստի դրանցով հնարավոր չէ գնահատել միայն Երևանի բնակարանների վաճառքը։
Գների փոփոխություններն էլ միատեսակ չեն եղել։ 2025 թվականին Կենտրոնում և Արաբկիրում միջին գները նվազել էին մոտ 1–2%-ով, մինչդեռ Երևանի ընդհանուր հաշվարկային միջինը հասել էր մոտ 538 600 դրամի՝ նախորդ տարվա նկատմամբ աճելով 4,7%-ով։
Քաղաքի միջին գնի աճը չի նշանակում, որ բոլոր բնակարանները թանկացել են։ Ցուցանիշի վրա ազդում է նաև վաճառված բնակարանների կառուցվածքը՝ դրանց գտնվելու վայրը, տեսակը և արժեքը։
Կենտրոնական բանկի գնային ինդեքսով՝ 2025 թվականի երրորդ եռամսյակում Հայաստանում բնակարանների տարեկան գնաճը կազմել էր մոտ 2%։ Իսկ ԿԲ նախագահի տեղակալ Հովհաննես Խաչատրյանի խոսքով՝ 2026 թվականի երկրորդ եռամսյակում անշարժ գույքի գների աճը վերականգնվել էր։ Դեռ պարզ չէ՝ այդ փոփոխությունը երկարաժամկետ միտում կդառնա, թե ժամանակավոր կլինի։
Ինչու վաճառողները չեն շտապում իջեցնել գները
Գների կայունության պատճառներից մեկը վաճառողների վարքագիծն է։ Երբ սեփականատերը ստիպված չէ շտապ վաճառել բնակարանը, կարող է երկար սպասել ցանկալի առաջարկին։
Հայաստանի անշարժ գույքի գործակալությունների ասոցիացիայի խորհրդի անդամ Անդրանիկ Հարությունովի գնահատմամբ՝ վաճառքի տեմպերը դանդաղել են, որոշ հատվածներում արձանագրվել են գնային նվազումներ, սակայն բազմաթիվ սեփականատերեր չեն շտապում վերանայել իրենց պահանջած գները։
Այս երևույթը կոչվում է գների կպչունություն․ վաճառողները դժվարությամբ են հրաժարվում նախկին բարձր գնային ակնկալիքներից։
Հետևաբար շուկան կարող է նախ արձագանքել գործարքների թվի նվազումով և վաճառքի ժամկետների երկարացմամբ, ոչ թե բնակարանների զանգվածային էժանացմամբ։
Հիփոթեքային արտոնության սահմանափակման ազդեցությունը
Երևանում 2025 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված նոր հիփոթեքային վարկերի համար եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրն ընդհանուր կանոնով այլևս չի գործում։ Բացառություն են մինչև 2022 թվականի հունվարի 1-ը շինարարության թույլտվություն ստացած նախագծերը։
Փոփոխությունը բնակարան գնելու ֆինանսական բեռը մեծացրել է այն գնորդների համար, որոնք այլևս չեն կարող օգտվել վերադարձից։
Միաժամանակ արտոնության ազդեցությունը շուկայից միանգամից չի վերացել․ նախկին շահառուները շարունակում են օգտվել ծրագրից, իսկ որոշ նախագծեր դեռ համապատասխանում են բացառության պայմաններին։
Երևանի բնակարանների գների փոփոխության երեք հնարավոր սցենար
Առաջիկա ժամանակահատվածի համար կարելի է դիտարկել երեք տարբեր զարգացում։
1. Գների դանդաղ ճշգրտում
Բնակարանների գները դրամով կարող են գրեթե չփոխվել կամ չափավոր աճել։ Սակայն եթե ընդհանուր գնաճն ավելի բարձր լինի, անշարժ գույքի իրական արժեքն աստիճանաբար կնվազի։
2. Տեղային գնանկում
Առանձին թաղամասերում կամ երկար ժամանակ չվաճառված, գերագնահատված բնակարանների դեպքում հնարավոր են ավելի մեծ զեղչեր՝ նույնիսկ Երևանի ընդհանուր միջին գնի պահպանման պայմաններում։
3. Գների նոր աճ
Արտաքին պահանջարկի նոր ալիքը, հիփոթեքային վարկավորման ակտիվացումը կամ բնակչության եկամուտների աճը կարող են կրկին բարձրացնել բնակարանների գները։
Այս սցենարները միմյանց չեն բացառում։ Դրանք կարող են միաժամանակ դրսևորվել Երևանի տարբեր վարչական շրջաններում և բնակարանների տարբեր հատվածներում։
Ինչին ուշադրություն դարձնել բնակարան գնելիս
Երևանի բնակարանների շուկայի հետագա ընթացքը գնահատելու համար միայն քաղաքի միջին գինը բավարար չէ։ Կարևոր են կոնկրետ թաղամասի պահանջարկը, շենքի առանձնահատկությունները, բնակարանի վաճառքի տևողությունը և հայտարարության ու վերջնական գործարքի գների տարբերությունը։
Պահանջարկի թուլացումը դեռ ինքնաբերաբար չի նշանակում գների անկում։ Բնակարան գնելու որոշումը պետք է հիմնվի կոնկրետ գույքի արժեքի և շուկայում առկա իրական առաջարկների համեմատության վրա։
