Երևանում բնակարանների գները շարունակում են բարձր մնալ՝ չնայած նորակառույցների ավելացմանը և 2022 թվականի բացառիկ պահանջարկի թուլացմանը։ 2026 թվականի սկզբին Հայաստանում միջին ամսական անվանական աշխատավարձը կազմել է մոտ 296 հազար դրամ, մինչդեռ Երևանի Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանի մեկ քառակուսի մետրի միջին արժեքը մոտեցել է 900 հազար դրամի։
Այս հարաբերակցությունը ցույց է տալիս բնակարանների մատչելիության խնդրի մասշտաբը։ Սակայն շուկայի իրական պատկերը հասկանալու համար անհրաժեշտ է դիտարկել ոչ միայն վարչական շրջանը, այլև բնակարանի մակերեսը, գնային սեգմենտը և գնորդի ֆինանսական հնարավորությունները։
Երևանի կենտրոնում մեկ քմ-ն արժե գրեթե երեք ամսվա միջին աշխատավարձ
Ներկայացված վիճակագրական տվյալներով՝ 2021 թվականին Երևանի Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին արժեքը կազմել է մոտ 633 հազար դրամ, իսկ 2025 թվականին հասել է 893 հազար դրամի։
Նույն ժամանակահատվածի վերջում Նուբարաշենում միջին գինը կազմել է մոտ 239 հազար դրամ/քմ։
Այս տարբերությունը ցույց է տալիս, թե որքան անհավասար է Երևանի բնակարանային շուկան տարբեր վարչական շրջաններում։
Կենտրոնում 1 քմ-ի արժեքը համարժեք է գրեթե երեք միջին ամսական աշխատավարձի։ Հետևաբար նույնիսկ համեմատաբար փոքր՝ 50 քմ բնակարանի ձեռքբերումը կարող է պահանջել երկար տարիների եկամուտ։
Միաժամանակ միայն աշխատավարձի և քառակուսի մետրի գնի համեմատությունը բնակարանի իրական մատչելիության ամբողջական ցուցանիշ չէ։
Պետք է հաշվի առնել նաև ընտանիքի ընդհանուր եկամուտը, կանխավճարը, հիփոթեքային տոկոսադրույքը, վարկի ժամկետը և բնակարանի ամբողջական արժեքը։
Ինչո՞ւ Երևանի կենտրոնում փոքր բնակարանների քառակուսի մետրն ավելի թանկ է
Կադաստրի 2026 թվականի փետրվարի տվյալներով՝ Կենտրոն վարչական շրջանում բնակարանների գները զգալիորեն տարբերվում են նաև ըստ մակերեսի։
Կենտրոնում բնակարանների միջին գները՝ ըստ մակերեսի
Դրամ՝ մեկ քառակուսի մետրի համար, 2026 թ. փետրվար
Տվյալների հիմքը՝ ներկայացված Կադաստրի փետրվարյան ցուցանիշները։ 50–100 քմ խմբի համար օգտագործված է նշված միջակայքի ստորին սահմանը։
Թվերը մոտավոր են․ վերջին խմբի ցուցանիշը ներկայացված է որպես նշված նվազագույն մակարդակ։
Հատկապես բարձր է փոքր բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի արժեքը։ 25–50 քմ մակերեսով բնակարանների դեպքում այն գերազանցել է 1.44 միլիոն դրամը, մինչդեռ 50–100 քմ բնակարանների համար կազմել է մոտ 943–971 հազար դրամ։
Այս տարբերության հնարավոր բացատրություններից մեկը փոքր բնակարանների նկատմամբ ավելի լայն պահանջարկն է։ Դրանք ընդհանուր արժեքով ավելի հասանելի են և կարող են հետաքրքրել նաև վարձակալությունից եկամուտ ստանալ ցանկացող ներդրողներին։
Սակայն 100 քմ-ից հետո պատկերը կրկին փոխվում է։
Ավելի մեծ բնակարանների հատվածում կարող են գերակշռել բարձրակարգ նախագծերը՝ լավ տեսարանով, առանձնահատուկ հատակագծով կամ լրացուցիչ հարմարություններով։
Այսպիսով, բնակարանի մակերեսի մեծացումը միշտ չէ, որ նշանակում է մեկ քառակուսի մետրի արժեքի նվազում։
Երևանը Թբիլիսիից թա՞նկ է․ ինչ են ցույց տալիս համեմատական տվյալները
Երևանի գները տարածաշրջանային համատեքստում գնահատելու համար ներկայացվում են նաև Թբիլիսիի բնակարանային շուկայի ցուցանիշները։
Վրաստանի վիճակագրական տվյալների հիման վրա կատարված համադրության համաձայն՝ 2026 թվականի սկզբին Թբիլիսիի ամենաթանկ շրջաններից մեկում՝ Մթածմինդայում, նորակառույց բնակարանների առաջարկվող միջին գինը կազմել է մոտ 943 հազար դրամ/քմ, իսկ Վակեում՝ 824 հազար դրամ/քմ։
Համեմատության համար՝ Երևանի կենտրոնում 25–50 քմ բնակարանների միջին ցուցանիշը հասել է 1.44 միլիոն դրամ/քմ-ի։
Թվային տարբերությունը զգալի է, սակայն այստեղ կարևոր է հաշվի առնել մեթոդաբանական առանձնահատկությունը։
Թբիլիսիի տվյալները վերաբերում են նորակառույցների առաջարկվող գներին, իսկ Երևանի ցուցանիշը՝ Կենտրոնի որոշակի մակերեսային խմբի բնակարանների միջին գնին։
Հետևաբար ներկայացված թվերով հնարավոր չէ միանշանակ պնդել, որ Երևանի բնակարաններն ընդհանուր առմամբ ավելի թանկ են, քան Թբիլիսիում։
Համեմատությունը ցույց է տալիս երկու քաղաքների որոշ թանկարժեք հատվածների գնային մասշտաբը, բայց ոչ ամբողջ շուկաների վերջնական հարաբերակցությունը։
Բնակարանների բարձր գները նշանակո՞ւմ են, որ շուկայում «փուչիկ» կա
Երևանի բնակարանների բարձր արժեքն ու տեղական եկամուտների համեմատ դրանց դժվար հասանելիությունը բնական հարց են առաջացնում՝ արդյո՞ք շուկան գերագնահատված է։
Սակայն բարձր գինն ինքնին դեռ անշարժ գույքի «փուչիկի» ապացույց չէ։
Այդպիսի եզրակացության համար անհրաժեշտ է ուսումնասիրել նաև հիփոթեքային պարտավորությունների ծավալը, վարկերի որակը, ներդրումային գնումների բաժինը, չվաճառված բնակարանների քանակը և հարկադրված վաճառքների դինամիկան։
Ներկայացված ցուցանիշները ցույց են տալիս, որ Երևանի բնակարանները տեղական միջին եկամուտների համեմատ թանկ են, բայց դրանց հիման վրա հնարավոր չէ հաստատել շուկայի մոտալուտ անկում կամ բացառել հետագա գնային ճշգրտումները։
Ավելին՝ Երևանի մեկ ընդհանուր միջին գնի տակ թաքնված են իրարից էապես տարբեր շուկաներ։ Փոքր բնակարանը, մեծ բարձրակարգ բնակարանը և ծայրամասային բնակֆոնդը կարող են ունենալ բոլորովին տարբեր պահանջարկ և գնագոյացման տրամաբանություն։
Գնորդի համար կարևոր է ոչ թե միջին գինը, այլ կոնկրետ բնակարանի իրական հասանելիությունը
Երևանի բնակարանային շուկան գնահատելիս անհրաժեշտ է միաժամանակ դիտարկել բնակարանի ընդհանուր արժեքը, գտնվելու վայրը, մակերեսը և գնորդի ֆինանսավորման հնարավորությունները։
Միջին աշխատավարձի և մեկ քառակուսի մետրի գնի միջև գրեթե եռակի տարբերությունը մատչելիության լուրջ խնդիր է մատնանշում, սակայն յուրաքանչյուր ընտանիքի իրական հնարավորությունը որոշվում է ավելի ամբողջական հաշվարկով։
Հետևաբար հիմնական հարցը միայն այն չէ, թե երբ կարող են նվազել բնակարանների գները։ Կարևոր է հասկանալ, թե որ գնորդների համար են այսօրվա գները դեռ հասանելի, և որքան կայուն կարող է մնալ պահանջարկը այդ պայմաններում։
