Բնակարանի գինը հաճախ որոշման միայն առաջին թիվն է։ Երկրորդային շուկայում ավելի մատչելի թվացող բնակարանը վերանորոգումից հետո կարող է մոտենալ նորակառույցի արժեքին, իսկ նորակառույցը՝ սպասման, վարձի, կահավորման և վարկային ծախսերի պատճառով դառնալ զգալիորեն ավելի թանկ, քան սկզբում էր թվում։
2026 թվականին նորակառույցի և երկրորդային բնակարանի իրական տարբերությունը պետք է հաշվել մինչև տուն տեղափոխվելու ամբողջ ծախսով, ոչ միայն հայտարարության մեջ նշված գնով։
Եկամտահարկի վերադարձի ավարտը փոխեց նորակառույցների շուկան
Երևանում նորակառույցների պահանջարկի կարևոր գործոններից մեկը տարիներ շարունակ եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրն էր։ Սակայն 2025 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված նոր հիփոթեքային վարկերի համար այդ հնարավորությունն Երևանում այլևս չի գործում։
Ծրագրի ավարտին ընդառաջ գնորդների մի մասը շտապել էր բնակարան ձեռք բերել դեռ 2024 թվականին։ Ներկայացված հաշվարկով՝ 2025 թվականին Երևանում կառուցվող շենքերում գնման իրավունքի գործարքների թիվը նվազել է 25.5%-ով։
Այս թիվը, սակայն, չի վերաբերում ամբողջ անշարժ գույքի շուկային։
RED Invest-ի հետազոտությունների և զարգացման բաժնի ղեկավար Վարդան Էլոյանի գնահատմամբ՝ տեղի ունեցածը ավելի շուտ շուկայի բնական ինքնակարգավորում է, քան ճգնաժամ։ 2026 թվականի հունվարին Հայաստանում գրանցվել է գնման իրավունքի 946 գործարք, մինչդեռ 2025 թվականի հունվարին՝ 493։
70–100 հազար դոլար բյուջեով ընտրությունը միայն գնի հարց չէ
Նորակառույցն ունի ակնհայտ առավելություններ՝ նոր շենք, նոր հաղորդակցություններ, հատակագծի ընտրության հնարավորություն և որոշ դեպքերում տարաժամկետ վճարում։
Բայց գնորդը կարող է նաև ամիսներ կամ տարիներ սպասել շենքի ավարտին, այդ ընթացքում շարունակել վարձ վճարել, հետո առանձին գումար հատկացնել վերանորոգմանն ու կահավորմանը։
Երկրորդային բնակարանի առավելությունն այն է, որ գնորդը տեսնում է արդեն գոյություն ունեցող գույքը և կարող է արագ տեղափոխվել։
Սակայն «պատրաստի բնակարան» դեռ չի նշանակում «առանց լրացուցիչ ծախսերի բնակարան»։ Հին խողովակները, էլեկտրական համակարգը, տանիքը, վերելակը կամ անորակ վերանորոգումը կարող են հետագայում վերածվել զգալի ծախսի։
Ավելի քան 20 տարվա փորձ ունեցող իրավաբան-ռիելթոր Կարեն Սարգսյանի գնահատմամբ՝ մոտ 80 հազար դոլարով նորակառույցում երկսենյականոց բնակարան գտնելը դժվար է, սակայն ինքը նման բյուջեի դեպքում կնախընտրեր ավելի փոքր մակերեսով նոր բնակարան։
Միևնույն ժամանակ նա ընդգծում է՝ նոր շենքն ինքնաբերաբար որակյալ չէ, ինչպես հին շենքն ինքնաբերաբար վտանգավոր չէ։
Փոքր բնակարանները դարձել են նորակառույցների հիմնական պահանջարկը
Կադաստրի ներկայացված տվյալներով՝ առաջնային շուկայի պահանջարկի մոտ կեսը բաժին է ընկնում մինչև 50 քմ մակերեսով բնակարաններին։
Գների բարձրացման պայմաններում գնորդը հաճախ չի հրաժարվում նորակառույցից, այլ ընտրում է ավելի փոքր մակերես։
Փոքր բնակարանը պահանջում է ավելի քիչ սկզբնական կապիտալ և ավելի փոքր վերանորոգման բյուջե, իսկ հետագայում կարող է նաև ավելի հեշտ վաճառվել կամ վարձակալության տրվել։
Մոտ 50 հազար դոլար բյուջեով, Սարգսյանի գնահատմամբ, գնորդների համար իրական այլընտրանք են դարձել նաև մարզերի նորակառույցները։
Վարչական շրջանի միջին գինը դեռ չի որոշում բնակարանի իրական արժեքը
Ներկայացված տվյալներով՝ 2026 թվականի առաջին եռամսյակում Կենտրոնում վաճառված բնակարանների մեկ քառակուսի մետրի միջին արժեքը կազմել է մոտ 908 հազար դրամ, իսկ Նորք-Մարաշում՝ մոտ 485 հազար դրամ։
Նորք-Մարաշում տարեկան աճը գնահատվել է մոտ 21%։
Սակայն նույն վարչական շրջանում անգամ երկու հարևան շենքերի բնակարանները կարող են էապես տարբեր արժեք ունենալ՝ կախված շենքի տարիքից, կառուցման տեսակից, հարկից, վերանորոգումից և տեսարանից։
Վարչական շրջանի միջին գինը միայն մեկնարկային կողմնորոշիչ է, ոչ թե կոնկրետ բնակարանի գնահատական։
Երկրորդային շուկայում ռիսկը կարող է սկսվել կանխավճարից
Սարգսյանի խոսքով՝ վաճառողը կարող է պահանջել 5–10 հազար դոլար կանխավճար և խոստանալ մինչև հիմնական գործարքը կարգավորել գույքի փաստաթղթերը։
Եթե խնդիրը չի լուծվում, գնորդը կարող է ոչ միայն չստանալ բնակարանը, այլև բախվել կանխավճարը վերադարձնելու դժվարության։
Այդ պատճառով մինչև կանխավճար վճարելը պետք է ստուգել սեփականության իրավունքը, հնարավոր գրավներն ու սահմանափակումները, համասեփականատերերի առկայությունը և բնակարանի իրական տեխնիկական վիճակը։
Նորակառույցում ռիսկերը պարզապես ուրիշ են
Նորակառույց գնելիս կարևոր է ուսումնասիրել կառուցապատողի նախկին նախագծերը, հողի իրավական վիճակը, շինարարության թույլտվությունը և պայմանագրով նախատեսված հանձնման ժամկետները։
Պետք է նաև հասկանալ, թե ուշացման դեպքում ինչ պատասխանատվություն ունի կառուցապատողը և ինչ իրավունքներ ունի գնորդը։
Նորակառույցի ցածր մեկնարկային գինը կարող է խաբուսիկ լինել, եթե շենքը մեկ տարի ուշ է հանձնվում և այդ ամբողջ ընթացքում գնորդը շարունակում է վարձ վճարել։
Դրան ավելանում են վերանորոգումը, կահույքը, շենքի սպասարկման վճարներն ու վարկի տոկոսները։
Ինչ հաշվել մինչև ընտրություն կատարելը
- բնակարանի գնման ամբողջ արժեքը,
- վերանորոգման և կահավորման բյուջեն,
- մինչև տեղափոխվելը վճարվող հնարավոր վարձը,
- վարկի տոկոսները և այլ վճարները,
- շենքի հետագա սպասարկման ծախսերը,
- իրավական և տեխնիկական հնարավոր ռիսկերը։
Նորակառույցի և երկրորդային բնակարանի միջև ընտրության դեպքում ճիշտ հարցը միայն «ո՞րն է ավելի էժան» չէ։ Պետք է հասկանալ, թե յուրաքանչյուր տարբերակը որքան է իրականում արժենալու մինչև այն պահը, երբ գնորդը վերջապես կկարողանա տեղափոխվել իր տուն։
