Երևանում բնակարանի վարձակալության իրական եկամտաբերությունը

Երևանում բնակարան գնելը և այն վարձակալության հանձնելը կարող է թվալ գրավիչ ներդրում, հատկապես երբ հաշվարկային եկամտաբերությունը հասնում է տարեկան 9%-ի։ Սակայն հարկերը, չվարձակալված ամիսները և գույքի պահպանման ծախսերը հաշվի առնելուց հետո այդ ցուցանիշը կարող է նվազել մինչև 6,3%։ Ներդրման իրական շահավետությունը գնահատելու համար անհրաժեշտ է հասկանալ, թե ինչպես է ձևավորվում վերջնական եկամուտը։

Ինչպես է հաշվարկվում բնակարանի եկամտաբերությունը

Դիտարկենք Երևանի Արաբկիր վարչական շրջանում գտնվող բնակարանի պայմանական օրինակ։ Գույքի արժեքը 200 000 դոլար է, իսկ ակնկալվող ամսական վարձավճարը՝ 1 500 դոլար։

Եթե բնակարանը վարձակալված լինի տարվա բոլոր 12 ամիսներին, տարեկան եկամուտը կկազմի 18 000 դոլար, ինչը հավասար է ներդրված գումարի 9%-ին։

Սա համախառն եկամտաբերությունն է՝ մինչև հարկերն ու մյուս ծախսերը։ Այն չի արտացոլում սեփականատիրոջ իրական շահույթը, քանի որ բնակարանի վարձակալությունը ենթադրում է նաև լրացուցիչ ֆինանսական պարտավորություններ։

Իրական պատկերը ստանալու համար անհրաժեշտ է հաշվարկել մաքուր եկամտաբերությունը՝ վարձակալությունից ստացված գումարից հանելով անհրաժեշտ ծախսերը։

Ինչ ծախսեր են նվազեցնում վարձակալությունից ստացվող եկամուտը

Առաջին գործոնը բնակարանի չվարձակալված մնալու ժամանակահատվածն է։ Վարձակալների փոփոխությունը, վերանորոգման անհրաժեշտությունը կամ նոր վարձակալ գտնելու գործընթացը կարող են ժամանակ պահանջել։

Եթե բնակարանը տարվա ընթացքում 1 ամիս դատարկ մնա, տարեկան վարձակալական եկամուտը կկազմի 16 500 դոլար, իսկ համախառն եկամտաբերությունը կնվազի մինչև 8,25%։

Հաջորդ գործոնը հարկային պարտավորությունն է։ Դիտարկվող հաշվարկում կիրառվում է վարձակալությունից ստացված եկամտի 10% եկամտային հարկ, որը կազմում է 1 650 դոլար։

Բնակարանի կառավարումը նույնպես կարող է ծախսեր առաջացնել։ Վարձակալների որոնումը, վճարումների վերահսկումը և ընթացիկ խնդիրների լուծումը հաճախ իրականացվում են մասնագիտացված ընկերությունների միջոցով։ Օրինակում կառավարման պայմանական վճարը ևս 10% է՝ 1 650 դոլար։

Բացի այդ, շենքի սպասարկման, կոմունալ վճարների և փոքր վերանորոգումների համար նախատեսվում է տարեկան 600 դոլար։

Այսպիսով, տարեկան ֆինանսական պատկերը հետևյալն է.

Ցուցանիշ	Գումար
Բնակարանի արժեք	200 000 $
Տարեկան վարձակալական եկամուտ՝ 11 ամիս	16 500 $
Եկամտային հարկ	−1 650 $
Կառավարման վճար	−1 650 $
Սպասարկման ծախսեր	−600 $
Մնացորդային տարեկան եկամուտ	12 600 $
Հաշվարկված եկամտաբերություն	6,3%

Այս պայմանական սցենարում 9% համախառն եկամտաբերությունը նվազում է մինչև 6,3%, այսինքն՝ 2,7 տոկոսային կետով։

Ինչու նույնիսկ 6,3%-ը վերջնական ցուցանիշ չէ

Հաշվարկը դեռ չի ներառում գույքահարկը, խոշոր վերանորոգումները, կահույքի և կենցաղային տեխնիկայի մաշվածությունը, ապահովագրությունն ու հնարավոր միջնորդավճարները։

Կարևոր է նաև ներդրման ընդհանուր արժեքը։ Եթե բնակարանի ձեռքբերման գնին ավելանում են վերանորոգման և կահավորման ծախսերը, եկամտաբերությունը պետք է հաշվարկել ամբողջ ներդրված գումարի նկատմամբ։

Արդյունքի վրա էական ազդեցություն ունի նաև վարձակալության փաստացի տևողությունը։

Տարեկան եկամտաբերությունն ըստ վարձակալված ամիսների

Յուրաքանչյուր լրացուցիչ չվարձակալված ամիս այս սցենարում տարեկան եկամտաբերությունը նվազեցնում է մոտ 0,6 տոկոսային կետով։

Ընդ որում, եթե հայտարարված 1 500 դոլար վարձավճարն իրական գործարքում ավելի ցածր լինի, անհրաժեշտ է ամբողջ հաշվարկը կատարել փաստացի համաձայնեցված գումարով։

Բնակարանի արժեքի փոփոխությունն ու վաճառքի հնարավորությունը

Վարձակալությունից ստացվող եկամուտը ներդրման արդյունքի միայն մի մասն է։ Երկրորդ կարևոր բաղադրիչը գույքի շուկայական արժեքի փոփոխությունն է։

Բնակարանի հնարավոր թանկացումը կարող է բարձրացնել ներդրման ընդհանուր արդյունքը, իսկ էժանացումը՝ նվազեցնել այն։ Սակայն գնի հաշվարկային աճը դեռ իրացված շահույթ չէ․ վաճառքի վերջնական գինը կարող է տարբերվել սեփականատիրոջ ակնկալիքներից։

Այստեղ կարևոր է իրացվելիությունը՝ գույքը ցանկալի գնով և ընդունելի ժամկետում վաճառելու հնարավորությունը։

Բնակարան, թե՞ բանկային ավանդ

Ներդրումային տարբերակները համեմատելիս միայն տարեկան տոկոսադրույքները բավարար չեն։

Օրինակ՝ դիտարկվող բնակարանի հաշվարկված եկամտաբերությունը 6,3% է, մինչդեռ պայմանական դրամային բանկային ավանդի 10% տարեկան տոկոսադրույքից հարկումից հետո մնում է մոտ 9%։

Սակայն այս ցուցանիշները ուղղակիորեն համադրելի չեն։ Բնակարանի արժեքն ու վարձավճարը հաշվարկված են դոլարով, իսկ ավանդը՝ դրամով։ Տարբերվում են նաև իրացվելիությունը, ռիսկերը և գույքի արժեքի հնարավոր փոփոխության ազդեցությունը։

Հետևաբար ներդրումները պետք է համեմատել նույն արժույթով, նույն ժամանակահատվածի համար և հարկերն ու ծախսերը հաշվի առնելուց հետո։

Բնակարան ձեռք բերելու որոշման հիմքում պետք է լինի ոչ թե գովազդային եկամտաբերության ցուցանիշը, այլ փաստացի սպասվող եկամուտը, ամբողջական ծախսերը և գույքի հետագա վաճառքի հնարավորությունները։