Գույքահարկի պարտքը կարող է խոչընդոտել կադաստրային գրանցմանը․ ինչ է փոխվել 2026-ին

Բնակարան վաճառելուց, նվիրատվություն ձևակերպելուց կամ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի պետական գրանցումից առաջ հարկային պարտավորությունների ստուգումն ավելի կարևոր է դարձել։ Հայաստանում գործող նոր կարգավորմամբ գույքահարկի պարտավորությունները պետք է մարված լինեն ոչ միայն գույքի օտարման, այլև պետական գրանցման այլ դեպքերում։

Փոփոխությունները գործում են 2026 թվականի օգոստոսի 30-ից։ Սակայն օրենքը նախատեսում է նաև բացառություններ, և յուրաքանչյուր կադաստրային գործողության համար հարկային պարտավորությունների բացակայության տեղեկանք պարտադիր չէ։

Գույքահարկի պարտքը կարող է խոչընդոտել ոչ միայն վաճառքին

ՀՀ հարկային օրենսգրքում կատարված փոփոխությունների համաձայն՝ անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունների կատարման պահանջն ընդլայնվել է։

Եթե նախկինում հիմնական ուշադրությունը կենտրոնացած էր գույքի օտարման վրա, այժմ այն տարածվում է նաև անշարժ գույքի պետական գրանցման այլ դեպքերի և իրավունքի պետական գրանցման նոր վկայականի տրամադրման վրա՝ օրենքով սահմանված բացառություններով։

Փոփոխության իրավական հիմքը 2026 թվականի հուլիսի 3-ի ՀՕ-407-Ն օրենքն է, որով նոր խմբագրությամբ շարադրվել են ՀՀ հարկային օրենսգրքի 236-րդ հոդվածի 2–4-րդ մասերը, ինչպես նաև ավելացվել է նոր՝ 5-րդ մասը։

Սա նշանակում է, որ հարկային պարտավորությունների առկայությունը կարող է խոչընդոտ դառնալ նաև այն ժամանակ, երբ սեփականատերը բնակարանը չի վաճառում, սակայն ցանկանում է գրանցել գույքի նկատմամբ որոշակի իրավունք կամ ստանալ պետական գրանցման նոր վկայական։

Պահանջը վերաբերում է պետական գրանցմանը, ոչ թե Կադաստրի կոմիտեի բոլոր ծառայություններին։ Օրինակ՝ հարկային պարտքի առկայությունը ինքնին չի նշանակում, որ քաղաքացուն կարող են մերժել գույքի վերաբերյալ ցանկացած տեղեկատվություն տրամադրել։

Ինչո՞ւ կարող է հարկը պետք լինել վճարել մինչև դեկտեմբերի 1-ը

Անշարժ գույքի տարեկան հարկի վճարման ընդհանուր ժամկետը դեկտեմբերի 1-ն է։ Սակայն նոր կարգավորումը պետական գրանցման դեպքերի համար նախատեսում է առանձնահատուկ պայման։

Ֆիզիկական անձը պետք է ամբողջությամբ կատարի տվյալ անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունները՝ մինչև պետական գրանցման ամիսը ներառյալ։

Օրինակ՝ եթե սեփականատերը որոշակի իրավունքի պետական գրանցման համար դիմում է 2026 թվականի հոկտեմբերին, ապա համապատասխան պահանջի կիրառման դեպքում հարկային պարտավորությունները պետք է մարված լինեն մինչև հոկտեմբեր ամիսը ներառյալ։

Այսինքն՝ սեփականատերը չի կարող պարզապես հիմնվել այն հանգամանքի վրա, որ տարեկան հարկի վճարման ընդհանուր վերջնաժամկետը դեռ չի լրացել։

Պետական գրանցման համար անհրաժեշտ վճարումը կարող է պահանջվել ավելի շուտ, քան տարեկան հարկի վճարման ընդհանուր վերջնաժամկետը։

Սա կարևոր է հատկապես նրանց համար, ովքեր անշարժ գույքի հետ կապված գործարքները նախատեսում են տարվա վերջին ամիսներին։

Ֆիզիկական անձանց և կազմակերպությունների համար պահանջները տարբեր են

Նոր կարգավորման ամենակարևոր առանձնահատկություններից մեկն այն է, որ հարկային պարտավորությունների ստուգման շրջանակը տարբեր է ֆիզիկական անձանց և կազմակերպությունների համար։

Ֆիզիկական անձի դեպքում ստուգվում են այն անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունները, որի նկատմամբ իրականացվում է պետական գրանցումը կամ տրամադրվում է նոր վկայական։

Օրինակ՝ եթե քաղաքացին ունի մի քանի բնակարան, իսկ գրանցումը վերաբերում է դրանցից մեկին, նոր պահանջի շրջանակում ստուգվում են հենց տվյալ բնակարանի հարկային պարտավորությունները։

Կազմակերպությունների դեպքում պահանջն ավելի լայն է։

ՀՀ հարկային օրենսգրքի 236-րդ հոդվածի 3-րդ մասի համաձայն՝ կազմակերպությունը պարտավոր է կատարել տվյալ համայնքում գտնվող՝ անշարժ գույքի հարկով հարկման իր բոլոր օբյեկտների հարկային պարտավորությունները։

Օրինակ՝ եթե ընկերությունը Երևանում ունի մի քանի անշարժ գույք և ցանկանում է դրանցից մեկի նկատմամբ պետական գրանցում կատարել, հարկային պարտավորությունների ստուգումը չի սահմանափակվում միայն այդ գույքով։

Նույն համայնքում գտնվող մեկ այլ անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունը նույնպես կարող է խոչընդոտել ընկերության նախատեսած գրանցմանը։

Հետևաբար կազմակերպությունների համար անհրաժեշտ է նախապես ստուգել տվյալ համայնքում հաշվառված բոլոր հարկվող անշարժ գույքերի հարկային վիճակը։

Ո՞ր դեպքերում նոր պահանջը չի կիրառվում

Օրենքը նախատեսում է մի շարք բացառություններ, որոնց դեպքում հարկային պարտավորությունների բացակայության վերաբերյալ նոր պահանջը չի կիրառվում։

Ֆիզիկական անձանց համար այդպիսի բացառություն է սեփականության իրավունքի առաջին անգամ պետական գրանցումը։

Բացի այդ, Հարկային օրենսգրքի 236-րդ հոդվածի 5-րդ մասով նախատեսված պահանջները չեն տարածվում՝

• պետական մարմինների կամ տեղական ինքնակառավարման մարմինների իրավական ակտերի հիման վրա իրականացվող իրավունքների և սահմանափակումների պետական գրանցման վրա,

• օրենքով սահմանված կարգով ժառանգությունն ընդունելու հիմքով սեփականության իրավունքի պետական գրանցման վրա։

Սակայն կարևոր է հաշվի առնել, որ առաջին անգամ սեփականության իրավունքի գրանցման վերաբերյալ բացառությունն ուղղակիորեն նախատեսված է ֆիզիկական անձանց վերաբերող՝ 236-րդ հոդվածի 2-րդ մասով։ Կազմակերպությունների նկատմամբ կիրառվում է նույն հոդվածի 3-րդ մասի առանձին կարգավորումը։

Միաժամանակ գրանցման համար սահմանված բացառությունը չի նշանակում հարկային պարտքի ներում կամ վերացում։

Օրինակ՝ ժառանգության հիմքով սեփականության իրավունքի պետական գրանցման նկատմամբ բացառության կիրառումը ինքնին չի լուծում գույքի հետ կապված նախկին հարկային պարտավորությունների հարցը։

Ինչպե՞ս ստուգել պարտքը մինչև Կադաստր դիմելը

Գրանցման հետ կապված խնդիրներից խուսափելու համար ցանկալի է հարկային վիճակը պարզել նախքան գործարքը կամ դիմումի ներկայացումը։

1. Ստուգել անշարժ գույքի հարկի հաշվարկը։ Կադաստրի կոմիտեի և պետական ծառայությունների առցանց գործիքներով հնարավոր է ստուգել հարկի չափը՝ օգտագործելով սեփականության իրավունքի գրանցման վկայականի համարը կամ կադաստրային ծածկագիրը։

2. Պարզել վճարման ենթակա պարտավորությունները։ Անհրաժեշտ է ստուգել ոչ միայն նախորդ տարիների չվճարված գումարները, այլև պետական գրանցման ամիսը ներառող ժամանակահատվածի հարկը։

3. Անհրաժեշտության դեպքում մարել գումարը։ Վճարումը կատարելուց հետո ցանկալի է պահպանել անդորրագիրը և համոզվել, որ վճարումն արտացոլվել է համապատասխան հաշվառման համակարգում։

4. Ստուգել հարկային պարտավորությունների բացակայությունը։ Գրանցման համար կարող է օգտագործվել հաշվառող մարմնի տրամադրած տեղեկանքը, այդ թվում՝ էլեկտրոնային տարբերակը։

5. Սխալ հաշվարկի դեպքում դիմել համապատասխան մարմնին։ Հարկի հաշվարկի կամ պարտքի չափի հետ անհամաձայնության դեպքում պետք է պահանջել հաշվարկի ստուգում և անհրաժեշտության դեպքում ճշգրտում։

Կարևոր է, որ թղթային «զրոյական տեղեկանք» անձամբ ներկայացնելը բոլոր դեպքերում պարտադիր չէ։

Կադաստրի կոմիտեն դեռ 2022 թվականին ներդրել է համակարգ, որը հնարավորություն է տալիս համապատասխան դեպքերում հարկային պարտավորությունները ստուգել էլեկտրոնային եղանակով և պարտքի բացակայության տեղեկանքը ձևավորել ինքնաշխատ։

Այնուամենայնիվ, եթե տվյալների անհամապատասխանության պատճառով տեղեկանքը չի ձևավորվում, կարող է անհրաժեշտ լինել դիմել համապատասխան համայնքի հաշվառող մարմնին։

Ի՞նչ անել, եթե գույքահարկի պարտքը սխալ է հաշվարկված

Հնարավոր են իրավիճակներ, երբ սեփականատերը համաձայն չէ ներկայացված պարտքի չափի հետ։

Օրինակ՝ հարկային հաշվարկում կարող են առկա լինել գույքի տվյալների, հաշվարկման ժամանակահատվածի կամ կատարված վճարումների արտացոլման հետ կապված խնդիրներ։

Այդ դեպքում կարևոր է տարբերակել հարկի հաշվարկը և հարկման բազան։

Եթե խնդիրը վերաբերում է հաշվարկված հարկի գումարին կամ կատարված վճարումների հաշվառմանը, անհրաժեշտ է դիմել համապատասխան համայնքի հաշվառող մարմնին։

Իսկ եթե առկա է անշարժ գույքի կադաստրային գնահատման կամ գույքի բնութագրիչների հետ կապված անհամաձայնություն, կարող է անհրաժեշտ լինել դիմել նաև Կադաստրի կոմիտե՝ համապատասխան տվյալների ստուգման համար։

Հարկային պարտքի վերաբերյալ համակարգում առկա գրառումը չպետք է դիտարկվի որպես անսխալական հաշվարկ։ Սեփականատերն իրավունք ունի պահանջելու պարզաբանում և օրենքով սահմանված կարգով վիճարկելու սխալ հաշվարկը։

Միաժամանակ պարտքի վերաբերյալ վեճի առկայությունն ինքնին չի նշանակում, որ պետական գրանցումը պարտադիր պետք է կատարվի մինչև այդ վեճի լուծումը։

Ինչո՞ւ է փոփոխությունը կարևոր անշարժ գույքի գնորդի համար

Նոր պահանջը կարևոր է ոչ միայն գույքի ներկայիս սեփականատիրոջ, այլև ապագա գնորդի համար։

Եթե վաճառողը ժամանակին չի ստուգել կամ չի կատարել հարկային պարտավորությունները, դա կարող է ազդել գործարքից ծագող իրավունքների պետական գրանցման վրա։

Ուստի գնորդին նույնպես ձեռնտու է մինչև պայմանագրի կնքումը պարզել՝ արդյոք վաճառվող գույքի նկատմամբ հարկային պարտավորությունները կատարված են։

Պայմանագրում ցանկալի է հստակեցնել նաև կողմերի պարտավորությունները հարկային վճարումների, համապատասխան տեղեկանքների և պետական գրանցման կազմակերպման վերաբերյալ։

2026 թվականի օգոստոսի 30-ից գործող փոփոխությունների հիմնական հետևանքն այն է, որ անշարժ գույքի հարկային պարտավորությունների ստուգումը դարձել է պետական գրանցման ավելի լայն շրջանակի գործընթացների կարևոր նախապայման։

Սակայն յուրաքանչյուր դեպքում անհրաժեշտ է հաշվի առնել՝ ով է գույքի սեփականատերը, ինչ պետական գրանցում է իրականացվում, որ համայնքում է գտնվում գույքը և արդյոք կիրառելի է օրենքով սահմանված բացառություններից որևէ մեկը։