Բնակարանի հանձնման օրը անցել է․ երբ կարող է գնորդը տույժ պահանջել

Նորակառույց բնակարանի հանձնման ժամկետը լրացել է, սակայն շենքը դեռ պատրաստ չէ։ Գնորդը շարունակում է վարձ վճարել կամ կատարել վարկային մարումները, մինչդեռ կառուցապատողի նկատմամբ տույժը կարող է դեռ չհաշվարկվել։ Պատճառը հաճախ պայմանագրով նախատեսված պատասխանատվության ժամկետներն ու սահմանափակումներն են։

Բնակարանի հանձնման ուշացումը և կառուցապատողի պատասխանատվության առաջացումը միշտ չէ, որ համընկնում են։

Ինչու են ուշանում նորակառույցների հանձնման ժամկետները

Հայաստանի շինարարության ոլորտը շարունակում է ընդլայնվել։ Ներկայացված տվյալներով՝ 2025 թվականին շինարարության ծավալը կազմել է շուրջ 810,7 միլիարդ դրամ՝ նախորդ տարվա համեմատ աճելով 20,2%-ով։

Սակայն շինարարության աճը չի բացառում առանձին ծրագրերի ձգձգումները։

Նորակառույցի ավարտը կախված է ոչ միայն շինարարական աշխատանքներից, այլև էլեկտրաէներգիայի, ջրի և գազի ցանցերին միացումից, անհրաժեշտ փաստաթղթերի ձևակերպումից և ավարտական ակտի ստացումից։

Ուշացումները կարող են պայմանավորված լինել պետական ընթացակարգերով, ենթակառուցվածքների ապահովման խնդիրներով, աշխատուժի պակասով, շինարարական թերություններով կամ ֆինանսական դժվարություններով։

Սակայն ուշացման պատճառի առկայությունն ինքնաբերաբար չի ազատում կառուցապատողին գնորդի նկատմամբ ստանձնած պարտավորություններից։ Դրանց հետևանքները գնահատելու համար անհրաժեշտ է ուսումնասիրել պայմանագիրը։

Տույժը կարող է հաշվարկվել միայն 2 կամ 6 ամիս անց

Կառուցապատողների պայմանագրերի ուսումնասիրությունը ցույց է տալիս, որ գնորդի պաշտպանության պայմանները կարող են էապես տարբերվել։

Մի պայմանագրով նախատեսված է, որ մինչև 6 ամիս ուշացման դեպքում կառուցապատողի պատասխանատվություն չի առաջանում։ Դրանից հետո յուրաքանչյուր ուշացած օրվա համար հաշվարկվում է պայմանագրում նշված գումարի 0,1%-ի չափով տույժ։

Մեկ այլ պայմանագրով տույժի հաշվարկը սկսվում է 2 ամիս ուշացումից հետո, սակայն դրա ընդհանուր չափը չի կարող գերազանցել գույքի արժեքի 10%-ը։

Երրորդ պայմանագրով գնորդը կարող է պահանջել վճարված գումարի ամբողջական վերադարձ, եթե որոշ պարտավորությունների կատարումն ուշացել է ավելի քան 12 ամիս, և ակնհայտ է, որ վաճառողն այլևս ի վիճակի չէ դրանք կատարել։

Այս օրինակները ցույց են տալիս, որ նույնքան ուշացում ունեցող երկու գնորդ կարող են ունենալ տարբեր պայմանագրային իրավունքներ։

Կարո՞ղ է շինթույլտվության երկարաձգումը փոխել բնակարանի հանձնման օրը

Կարևոր է տարբերակել շինարարության թույլտվության գործողության ժամկետը և գնորդին բնակարանը հանձնելու պայմանագրային ժամկետը։

Առաջինը վերաբերում է շինարարական աշխատանքներ իրականացնելու թույլատրելի ժամանակահատվածին, երկրորդը՝ գնորդի նկատմամբ ստանձնած պարտավորությանը։

Սակայն ուսումնասիրված պայմանագրերից մեկով նախատեսված է, որ շինարարության թույլտվության երկարաձգումն ինքնաբերաբար փոխում է նաև բնակարանի հանձնման պայմանագրային ժամկետը՝ առանց լրացուցիչ համաձայնագրի։

Նման դրույթը կարող է ազդել տույժի հաշվարկի մեկնարկի և գումարի վերադարձի պահանջ ներկայացնելու հնարավորության վրա։

Միաժամանակ դրա իրավական հետևանքները չեն կարող բոլոր դեպքերում միատեսակ գնահատվել։ Կարևոր են պայմանագրի ամբողջական բովանդակությունը, կիրառելի օրենսդրությունը և կոնկրետ հանգամանքները։

«Շինարտ Գրուպի» դատական գործը․ ինչ է ցույց տալիս վեճը

«Ազատություն» ռադիոկայանի 2026 թվականի ապրիլի 16-ի հրապարակման համաձայն՝ գնորդ Արմեն Գրիգորյանը դատական վեճ էր սկսել կառուցապատողի հետ՝ պնդելով, որ բնակարանի հանձնման պայմանագրային ժամկետից անցել է մոտ երեք տարի։

Գնորդը պահանջել էր ավելի քան 10 միլիոն դրամ տույժ։

Հրապարակման համաձայն՝ առաջին ատյանի դատարանը մերժել էր ինչպես գնորդի, այնպես էլ կառուցապատողի հայցերը։

Դատարանի գնահատման համար նշանակություն էր ունեցել այն հանգամանքը, որ կառուցապատողը քաղաքապետարանից ստացել էր շինարարության ժամկետը երկարաձգելու թույլտվություն։

Այս գործը չի նշանակում, թե շինթույլտվության յուրաքանչյուր երկարաձգում ինքնաբերաբար ազատում է կառուցապատողին պատասխանատվությունից։ Այն ցույց է տալիս, թե որքան կարևոր կարող են լինել պայմանագրում ժամկետների փոփոխության վերաբերյալ ձևակերպումները։

Ինչպես են այլ երկրներում պաշտպանում գնորդներին

Միջազգային փորձը ցույց է տալիս, որ գնորդի պաշտպանությունը կարող է ներառել ոչ միայն պայմանագրային տույժեր, այլև ֆինանսական և ապահովագրական մեխանիզմներ։

Դուբայում կիրառվող հատուկ հաշիվների համակարգի շրջանակում գումարների փոխանցումը կապվում է շինարարության համապատասխան փուլի կատարման ստուգման հետ։

Մեծ Բրիտանիայի Buildmark համակարգը նախատեսում է կառուցապատողի երկամյա երաշխիք, որին հաջորդում է ութամյա ապահովագրական պաշտպանությունը։

Սինգապուրում չորսից ավելի բնակարան ունեցող որոշակի կառուցապատման ծրագրերի համար կիրառվում են պարտադիր ստանդարտ պայմանագրեր։

Հայաստանում նույնպես գործում է կառուցապատողի հատուկ հաշվի մեխանիզմը՝ գնորդների վճարումների պաշտպանության նպատակով։

Այս գործիքները ցույց են տալիս, որ կառուցապատողի պատասխանատվության և գնորդի պաշտպանության հարցերը կարող են կարգավորվել նաև պայմանագրից դուրս լրացուցիչ մեխանիզմներով։

Ինչ ստուգել նորակառույցի պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ

Նախքան բնակարան ձեռք բերելը կարևոր է ուսումնասիրել ոչ միայն գինը և հանձնման ամսաթիվը, այլև ուշացման իրավական հետևանքները։

• Հանձնման ժամկետը։ Ո՞ր ամսաթվին պետք է հանձնվի բնակարանը, և ի՞նչ պայմաններով կարող է փոխվել այդ ժամկետը։

• Պատասխանատվության սկիզբը։ Քանի՞ օր կամ ամիս ուշացումից հետո է հաշվարկվում տույժը։

• Տույժի չափը։ Ի՞նչ գումարի նկատմամբ է հաշվարկվում տույժը, և կա՞ առավելագույն սահմանաչափ։

• Շինթույլտվության երկարաձգումը։ Արդյո՞ք այն պայմանագրով կապվում է բնակարանի հանձնման ժամկետի փոփոխության հետ։

• Գումարի վերադարձը։ Ո՞ր դեպքերում կարող է գնորդը պահանջել վճարած գումարը, և ի՞նչ նախապայմաններ են գործում։

Նորակառույցի գնորդի համար վճռորոշ է ոչ միայն այն, թե երբ է խոստացվել հանձնել բնակարանը, այլև երբ է առաջանում կառուցապատողի պատասխանատվությունը, ինչ իրավունքներ ունի գնորդը և ինչպես կարող են փոխվել պայմանագրային ժամկետները։

Պայմանագրի այդ դրույթների ուսումնասիրությունը մինչև ստորագրելը կարող է նվազեցնել հետագա ֆինանսական կորուստների և դատական վեճերի ռիսկերը։

Աղբյուր