Անշարժ գույք գնելուց առաջ ինչ ստուգել՝ պայմանագրից մինչև կադաստր

Բնակարանի կամ հողամասի գնումը կարող է ռիսկային դառնալ նույնիսկ այն դեպքում, երբ կողմերը համաձայնության են եկել գնի շուրջ։ Գործարքի անվտանգությունը կախված է ոչ միայն վճարված գումարից, այլև վաճառողի իրավունքներից, գույքի պատմությունից և փաստաթղթերում ու իրականության մեջ դրա համապատասխանությունից։

Պայմանագրում պետք է հստակ նշվեն գինն ու գույքի վիճակը

«Զոհրաբյան և գործընկերներ» փաստաբանական գրասենյակի տնօրեն, փաստաբան Վահագն Բալաբեկյանի խոսքով՝ անշարժ գույքի օտարման պայմանագիրը կնքելուց առաջ կողմերը պետք է համաձայնեցնեն դրա էական պայմանները։ Դրանցից են վաճառքի գինը և փոխանցվող գույքի հստակ նկարագրությունը։

Պայմանագրում անհրաժեշտ է նշել նաև գույքի վիճակը, դրա հետ փոխանցվող պատկանելիքները և, անհրաժեշտության դեպքում, կահույքն ու մյուս շարժական իրերը։ Փաստաբանի պարզաբանմամբ՝ եթե գինը գրավոր համաձայնեցված չէ, պայմանագիրը չի կարող կնքված համարվել։

Սեփականատեր դառնալու համար միայն ստորագրությունը բավարար չէ

Սեփականության իրավունքը ծագում է պետական գրանցման պահից, ընդգծում է Բալաբեկյանը։ Գործարքի ձևակերպման դեպքում սովորաբար կիրառվում է նոտարական վավերացումը, սակայն որոշ պարզ գործարքներ հնարավոր է կնքել նաև Կադաստրի կոմիտեում՝ հասարակ գրավոր ձևով։

Փաստաբանի խոսքով՝ այդ հնարավորությունը վերաբերում է որոշ դեպքերի, երբ կողմերն անձամբ են մասնակցում գործարքին, լիազորագիր չի օգտագործվում, և կողմերից ոչ մեկը իրավաբանական անձ չէ։

Կարևոր է նաև գույքի փոխանցման ակտը։ Դրանով արձանագրվում է, թե գնորդին ինչ վիճակում է հանձնվել անշարժ գույքը, որպեսզի հետագայում տարաձայնություններ չառաջանան։

Ստուգել ոչ միայն վաճառողին, այլև սեփականության պատմությունը

Գնորդը պետք է պարզի, թե ինչպես է վաճառողը ձեռք բերել գույքը և արդյոք դրա նկատմամբ վեճեր կամ պահանջներ կան։ Որպես նախնական քայլ Բալաբեկյանն առաջարկում է ուսումնասիրել Datalex դատական տեղեկատվական համակարգը՝ վաճառողի անունով առկա հնարավոր դատական գործերը տեսնելու համար։

Առանձնապես խոշոր գործարքների դեպքում կարևոր է նաև կադաստրային գործի ուսումնասիրությունը։ Դրանում կարող են երևալ սեփականության ծագման հիմքերը, նախկին գործարքներն ու վարչական ակտերը։ Փաստաբանը զգուշացնում է, որ դրանցում եղած խնդիրները երբեմն կարող են հետագայում այլ անձանց կողմից սեփականության պահանջների պատճառ դառնալ։

Համասեփականատերերն ու ամուսինները կարող են վճռորոշ դեր ունենալ

Եթե անշարժ գույքն ունի մի քանի սեփականատեր, ամբողջ գույքի վաճառքի համար անհրաժեշտ է բոլոր համասեփականատերերի կամքը։ Նրանք կարող են մասնակցել անձամբ կամ պատշաճ լիազորագրով։

Առանձին ուշադրություն է պահանջում ամուսնության ընթացքում ձեռք բերված գույքը։ Նույնիսկ եթե փաստաթղթում սեփականատեր նշված է միայն ամուսիններից մեկը, մյուսի համաձայնությունը կարող է անհրաժեշտ լինել։ Բալաբեկյանի ներկայացմամբ՝ նման համաձայնությունը ձևակերպվում և նոտարական վավերացում է ստանում։

Պայմանագրում նվազ գին գրելը վտանգավոր է գնորդի համար

Բալաբեկյանը մատնանշում է տարածված ռիսկ՝ երբ պայմանագրում նշվում է իրականում վճարվածից պակաս գումար։ Եթե հետագայում գործարքն անվավեր ճանաչվի, կողմերի միջև կարող է վեճ ծագել վերադարձման ենթակա գումարի շուրջ։

Վաճառողը կարող է պնդել, որ ստացել է միայն պայմանագրում նշված գումարը։ Այդ դեպքում գնորդի համար փաստացի վճարած տարբերությունը ապացուցելը կարող է դժվարանալ, հատկապես եթե այն փոխանցվել է առանց հաստատող փաստաթղթի։

Կադաստրային քարտեզը պետք է համընկնի իրական գույքին

Հողամաս գնելիս անհրաժեշտ է համադրել կադաստրային քարտեզը, մակերեսն ու տեղում առկա սահմանները։ Բալաբեկյանի խոսքով՝ երբեմն վաճառողի ցույց տված հողամասը չի համընկնում քարտեզում նշված սահմաններին, և խնդիրը բացահայտվում է միայն կառուցապատման կամ չափագրման ընթացքում։

Շինությունների դեպքում նույնպես հնարավոր են անհամապատասխանություններ՝ իրական մակերեսի, սեփականության փաստաթղթերի կամ ինքնակամ կառույցների առկայության պատճառով։ Նման հարցերը նպատակահարմար է պարզել մինչև գործարքը՝ անհրաժեշտության դեպքում իրականացնելով չափագրում։

Գործարքի կայունության համար կարևոր է ստուգել վաճառողի անձը, գույքի իրավական կարգավիճակը և փաստացի վիճակը։ Բալաբեկյանի խորհուրդն է՝ կասկածելի կամ անհասկանալի պայմանները պարզաբանել մասնագետի հետ նախքան պայմանագրի ստորագրումը։

Գործարքից առաջ ստուգման ցանկ․ 6 կարևոր քայլ

Անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը ստորագրելուց առաջ գնորդը պետք է ստուգի ոչ միայն գույքի արժեքը, այլև դրա իրավական և փաստացի վիճակը։ Նախնական ուսումնասիրությունը կարող է նվազեցնել սեփականության իրավունքի հետ կապված վեճերի և ֆինանսական կորուստների ռիսկը։

• 1. Ստուգել վաճառողի սեփականության իրավունքը։ Պարզել, թե ինչ փաստաթղթերի հիման վրա է վաճառողը ձեռք բերել գույքը, և ուսումնասիրել սեփականության իրավունքի ծագման պատմությունը։

• 2. Պարզել գույքի նկատմամբ սահմանափակումների և վեճերի առկայությունը։ Ստուգել հնարավոր արգելանքները, դատական վեճերն ու այլ անձանց հավակնությունները։ Վաճառողի մասնակցությամբ դատական գործերի վերաբերյալ նախնական տեղեկություններ կարելի է որոնել Datalex համակարգում։

• 3. Ստուգել համասեփականատերերի և ամուսնու համաձայնությունը։ Համոզվել, որ վաճառքին մասնակցում են անհրաժեշտ բոլոր սեփականատերերը, իսկ ամուսինների համատեղ գույքի դեպքում առկա է օրենքով պահանջվող համաձայնությունը։

• 4. Համեմատել կադաստրային տվյալներն ու գույքի փաստացի վիճակը։ Ստուգել մակերեսը, հողամասի սահմանները, շինությունների համապատասխանությունը փաստաթղթերին և հնարավոր ինքնակամ կառույցների առկայությունը։

• 5. Պայմանագրում նշել իրական գինն ու բոլոր պայմանները։ Համոզվել, որ պայմանագրում նշված է փաստացի համաձայնեցված ամբողջ գումարը, գույքի հստակ նկարագրությունը և դրա հետ փոխանցվող պատկանելիքներն ու շարժական գույքը։

• 6. Նախապես համաձայնեցնել գույքի փոխանցման կարգը։ Հստակեցնել, թե երբ և ինչ վիճակում է հանձնվելու գույքը, ինչպես է կազմվելու փոխանցման ակտը և ինչպես է իրականացվելու սեփականության իրավունքի պետական գրանցումը։

Այս քայլերը հատկապես կարևոր են, երբ գույքի ձեռքբերումը պահանջում է զգալի ֆինանսական ներդրում։ Փաստաբան Վահագն Բալաբեկյանի գնահատմամբ՝ գործարքից առաջ վաճառողի, գույքի իրավական պատմության և փաստացի վիճակի ուսումնասիրությունը կարող է օգնել կանխել հետագայում առաջացող բարդ վեճերը։

Աղբյուր