Հիփոթեքի իրական արժեքը Հայաստանում և բնակարան գնելու այլընտրանքները

Հայաստանում հիփոթեքային գործարքների թիվը շարունակում է աճել, սակայն բնակարան ձեռք բերելը շատ ընտանիքների համար շարունակում է մնալ ֆինանսական ծանր պարտավորություն։ Բարձր տոկոսադրույքները, եկամտային հարկի վերադարձի արտոնության սահմանափակումներն ու կառուցապատողների առաջարկած տարաժամկետ վճարումները փոխում են բնակարանային շուկայի պայմանները։

Հիփոթեքային գործարքներն աճում են, բայց վարկերը չեն էժանանում

53-ամյա Արմենը ընտանիքի հետ Սյունիքից Երևան տեղափոխվելուց հետո մայրաքաղաքի ծայրամասում 75 000 դոլարով բնակարան է գնել։ Խնայողությունները տրամադրել է որպես կանխավճար, իսկ մնացած գումարի համար վերցրել 20 տարվա հիփոթեք՝ տարեկան 13% տոկոսադրույքով։

Նրա հաշվարկներով՝ վարկի ամբողջ մարման արդյունքում բնակարանի ձեռքբերման ընդհանուր ծախսը գրեթե կրկնապատկվում է։ Վերջին վճարումը նա կատարելու է 73 տարեկանում։

Այդուհանդերձ, հիփոթեքային գործարքների ակտիվությունը շարունակում է աճել։

Կադաստրի կոմիտեի տվյալների համաձայն՝ 2010 թվականին Հայաստանում գրանցվել է 1 741 հիփոթեքային գրավադրման գործարք, իսկ 2024 թվականին՝ 8 376։

2026 թվականի առաջին եռամսյակում արձանագրվել է 3 032 գործարք, որը ներկայացվում է որպես առաջին եռամսյակների պատմական առավելագույն ցուցանիշ։

Սակայն գործարքների թվի աճը դեռ չի նշանակում ֆինանսավորման ծավալների համարժեք աճ։

Կենտրոնական բանկին վերագրված տվյալներով՝ 2024 թվականին տրամադրվել է 400,4 միլիարդ դրամի, իսկ 2025 թվականին՝ 192,6 միլիարդ դրամի հիփոթեքային վարկ։ 2026 թվականի հունվար–մայիսին ցուցանիշը կազմել է 91,1 միլիարդ դրամ։ Վերջինն ընդգրկում է միայն հինգ ամիս, ուստի անմիջականորեն համադրելի չէ ամբողջ տարվա ցուցանիշների հետ։

Եկամտային հարկի վերադարձի սահմանափակումն ինչպես փոխեց շուկան

Տնտեսագետ Աղասի Թավադյանի գնահատմամբ՝ եկամտային հարկի վերադարձի համակարգը միայն բնակարան ձեռք բերողներին աջակցելու նպատակ չի ունեցել։

Նրա մեկնաբանությամբ՝ այդ մեխանիզմը նաև ֆինանսական համակարգին աջակցելու միջոց էր՝ շինարարական շուկայի ճգնաժամային ժամանակաշրջանից հետո։

Թավադյանի գնահատմամբ՝ ծրագրի բյուջետային արժեքը հասել է մոտ 2%-ի։

Երևանում արտոնության՝ 2025 թվականից սկսվող սահմանափակումների սպասումը, ըստ տնտեսագետի, արագացրել է 2024 թվականի վերջին բնակարան ձեռք բերելու որոշումները։

Նրա գնահատմամբ՝ հետագա պահանջարկի թուլացման պայմաններում բնակարանների առաջարկը սկսել է գերազանցել պահանջարկը, մինչդեռ շինարարության ծավալները պահպանել են նախորդ տարիների բարձր մակարդակը։

Տնտեսագետը նաև ընդգծում է, որ միայն հարկային արտոնության փոփոխությունը բավարար չէ բնակարանային պահանջարկը մարզեր տեղափոխելու համար, քանի դեռ աշխատատեղերն ու եկամուտների հիմնական աղբյուրները կենտրոնացած են Երևանում։

Տարաժամկետ վճարում՝ առանց հիփոթեքի, բայց այլ ռիսկերով

Բարձր տոկոսադրույքների պայմաններում կառուցապատողները սկսել են առաջարկել բնակարանի ձեռքբերման այլընտրանքային ֆինանսավորման տարբերակներ։

«Սիլվեր Ռեա» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Անդրանիկ Հարությունովի ներկայացմամբ՝ դրանցից մեկը տարաժամկետ վճարումն է։

Նրա նկարագրած մոդելով գնորդը կատարում է 10–20% կանխավճար, իսկ բնակարանի մնացած արժեքը վճարում 5–7 տարվա ընթացքում՝ առանց առանձին հաշվարկվող վարկային տոկոսների։

Սակայն առանց բանկային հիփոթեքի գնումը չի նշանակում առանց ռիսկերի գործարք։

Ներկայացված պայմաններում սեփականության իրավունքը գնորդին կարող է փոխանցվել միայն ամբողջ գումարը վճարելուց հետո։

Եթե կառուցապատողը չավարտի շինարարությունը կամ ֆինանսական խնդիրների առաջ կանգնի, գնորդի ներդրած գումարների վերադարձը կարող է բարդանալ։

Բացի այդ, կարճ մարման ժամկետի պատճառով ամսական վճարումները կարող են զգալիորեն բարձր լինել երկարաժամկետ հիփոթեքի վճարումներից։

Հետևաբար տարաժամկետ վճարման գրավչությունը գնահատելիս անհրաժեշտ է ուսումնասիրել ոչ միայն տոկոսների բացակայությունը, այլև սեփականության փոխանցման, շինարարության ավարտի և պայմանագրի խախտման հետևանքները։

Ի՞նչ է սպասվում բնակարանների գներին

Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի սահմանափակումներից հետո ուշադրությունը տեղափոխվել է նաև մայրաքաղաքին հարակից բնակավայրեր։

Ջրվեժը, Զովունին և Աշտարակի խճուղուն հարակից տարածքները նշվում են որպես բնակարանային պահանջարկի ակտիվ ուղղություններ։

2026 թվականի ավարտը կարևոր ժամկետ է ներկայացվում որոշ երևանամերձ բնակավայրերում գործող արտոնություններից օգտվելու համար։ Սակայն յուրաքանչյուր գնորդի իրավունքը կախված է կոնկրետ գույքի և ծրագրի պայմաններից։

Թավադյանի գնահատմամբ՝ արտոնությունների սահմանափակումներից հետո ավելի հավանական է բնակարանային շուկայի ակտիվության դանդաղումը, քան գների կտրուկ անկումը։

Նրա կանխատեսմամբ՝ թույլ պահանջարկը կարող է երկարացնել բնակարանների վաճառքի ժամկետները և հանգեցնել շուկայի որոշակի սառեցման։

Ի՞նչ համեմատել մինչև բնակարան գնելը

Հիփոթեքի և տարաժամկետ վճարման միջև ընտրություն կատարելիս անհրաժեշտ է գնահատել մի քանի հիմնական հանգամանք։

• Ընդհանուր վճարվելիք գումարը՝ բնակարանի սկզբնական գինը, տոկոսներն ու հնարավոր լրացուցիչ ծախսերը։

• Ամսական ֆինանսական բեռը՝ արդյոք ընտանիքի եկամուտները թույլ կտան կատարել վճարումները ամբողջ պայմանագրային ժամանակահատվածում։

• Սեփականության փոխանցման պայմանները՝ երբ և ինչ իրավական հիմքով է բնակարանը դառնալու գնորդի սեփականությունը։

• Պայմանագրային ռիսկերը՝ ինչ է տեղի ունենալու շինարարության ուշացման, վճարումների խախտման կամ կառուցապատողի պարտավորությունների չկատարման դեպքում։

Հայաստանում բնակարան գնելու որոշումը գնալով ավելի շատ է կախված ոչ միայն գույքի գնից, այլև ֆինանսավորման պայմաններից։

Ավելի ցածր ամսավճարը միշտ չէ, որ նշանակում է ավելի էժան բնակարան, ինչպես նաև անտոկոս տարաժամկետ վճարումը պարտադիր չէ, որ լինի ավելի անվտանգ տարբերակ։

Գնորդի համար որոշիչը ամբողջ գործարքի արժեքի, իր ֆինանսական հնարավորությունների և պայմանագրային պարտավորությունների համադրումն է։

Աղբյուր