Ինքնակամ շինությունների օրինականացում․ նոր կարգով ով կարող է դիմել և ինչու կարող են մերժել

Հայաստանում ինքնակամ կառուցված տների և այլ շինությունների օրինականացման նոր ընթացակարգ է գործում։ 2026 թվականի հոկտեմբերի 26-ից ուժի մեջ մտած փոփոխությունները հնարավորություն են նախատեսում որոշ ինքնակամ կառույցներ օրինականացման ներկայացնելու նաև այն դեպքերում, երբ դրանք կառուցվել են նախկինում սահմանված ժամկետներից հետո։

Սակայն նոր կարգը համընդհանուր օրինականացում չէ։ Հողամասի սեփականության իրավունքը, շինության անվտանգությունը, քաղաքաշինական պահանջներն ու հարևանների իրավունքները կարող են որոշիչ նշանակություն ունենալ։

Ո՞ր ինքնակամ կառույցներն են ընդգրկվում նոր կարգում

ՀՀ կառավարության 2026 թվականի հոկտեմբերի 15-ի №1505-Ն որոշմամբ փոփոխվել և լրացվել է ինքնակամ կառույցների օրինականացման կարգը հաստատող №912-Ն որոշումը։

Նոր ընթացակարգը վերաբերում է ֆիզիկական և իրավաբանական անձանց սեփականության իրավունքով պատկանող հողամասերում գտնվող ամբողջությամբ ինքնակամ կառույցներին, այդ թվում՝ ամբողջությամբ ինքնակամ կիսակառույցներին։

Այսինքն՝ եթե քաղաքացին սեփական հողամասում առանց անհրաժեշտ թույլտվության տուն է կառուցել, նա կարող է ուսումնասիրել նոր կարգով օրինականացման հնարավորությունը։

Սակայն սեփական հողամասի առկայությունը դեռ բավարար պայման չէ։ Կառույցը պետք է համապատասխանի նաև օրենքով սահմանված քաղաքաշինական, տեխնիկական և անվտանգության պահանջներին։

Նոր ընթացակարգի կարևոր սահմանափակումներից մեկն այն է, որ այն չի տարածվում պետական կամ համայնքային հողամասում ամբողջությամբ կամ մասամբ գտնվող կառույցների վրա։

Օրինակ՝ եթե ինքնակամ տան մի հատվածը կառուցված է սեփական հողամասից դուրս՝ համայնքային տարածքում, այդ շինությունը չի կարող օրինականացվել հենց այս նոր հատուկ ընթացակարգով։ Նման իրավիճակների նկատմամբ կարող են կիրառվել այլ իրավական կարգավորումներ։

Միաժամանակ օրինական շենքին կից ինքնակամ կառուցված հավելյալ հատվածը չի նշանակում, որ ամբողջ շենքը կարելի է ներկայացնել որպես ամբողջությամբ ինքնակամ կառույց։ Այդ դեպքերը պետք է գնահատվեն համապատասխան առանձին կանոններով։

Ինչո՞ւ սեփական հողամաս ունենալը դեռ չի երաշխավորում օրինականացումը

Նոր կարգով մեծ նշանակություն ունի կառույցի տեխնիկական վիճակը։

Օրինականացման հնարավորությունը գնահատելիս անհրաժեշտ է պարզել՝ արդյոք շինության կրող կոնստրուկցիաներն ապահով են, պահպանված են սեյսմիկ և հակահրդեհային պահանջները, և հնարավոր է կառույցի անվտանգ շահագործումը։

Վտանգավոր կամ այլ անձանց իրավունքները խախտող շինությունը չի կարող օրինականացվել միայն այն պատճառով, որ կառուցված է մասնավոր հողի վրա։

Մերժման հիմք կարող են լինել նաև հողի նկատմամբ կիրառվող իրավական սահմանափակումները, քաղաքաշինական նորմերի էական խախտումները կամ համապատասխան տարածքում կառուցապատումն արգելող պահանջները։

Եթե օրինականացման համար անհրաժեշտ է փոխել հողամասի նպատակային նշանակությունը կամ տարածական պլանավորման փաստաթղթերը, այդ հարցերը պետք է լուծվեն օրենսդրությամբ սահմանված կարգով։

Առանձին կարևորություն ունի համասեփականատերերի համաձայնությունը։ Եթե հողամասը պատկանում է մի քանի անձի, կարող են անհրաժեշտ լինել բոլոր համասեփականատերերի գրավոր համաձայնությունները։

Ինչպե՞ս է իրականացվելու օրինականացումը

Նոր կարգով նախատեսված է մի քանի փուլից բաղկացած գործընթաց՝ կառույցի հաշվառումից մինչև սեփականության իրավունքի պետական գրանցում։

1. Կառույցի հաշվառում Կադաստրի կոմիտեում։ Անհրաժեշտ է ունենալ հաշվառումը հաստատող չափագրման ծածկագիր, որը հնարավորություն է տալիս նույնականացնել կառույցը։

2. Տեխնիկական վիճակի գնահատում։ Համապատասխան լիցենզիա ունեցող մասնագետը կամ կազմակերպությունը պետք է տրամադրի դրական եզրակացություն՝ անդրադառնալով կառույցի ամրությանը, կրողունակությանը, սեյսմիկ անվտանգությանը և անվտանգ շահագործման հնարավորությանը։

3. Հակահրդեհային համապատասխանության ստուգում։ Պահանջվում է ՀՀ քաղաքաշինության, տեխնիկական և հրդեհային անվտանգության տեսչական մարմնի դրական եզրակացությունը։

4. Համայնքի ղեկավարի նախնական գնահատություն։ Ստուգվում են քաղաքաշինական պահանջների պահպանումը, հողամասի իրավական կարգավիճակը և երրորդ անձանց իրավունքների հնարավոր խախտումները։

5. Դիմում նախարարություն։ Անհրաժեշտ փաստաթղթերը ներկայացվում են ՀՀ տարածքային կառավարման և ենթակառուցվածքների նախարարություն՝ Կառավարության հաստատմանը ներկայացվելիք օրինականացման ենթակա շինությունների ցանկում ընդգրկվելու համար։

Նոր կարգի համաձայն՝ համապատասխան նախնական գնահատման և եզրակացության դիմումները քննվում են մինչև 30-օրյա ժամկետում՝ վարչական վարույթի ժամկետների հաշվարկման, երկարաձգման և կասեցման օրինական կանոնների պահպանմամբ։

Նախարարությունը ևս 30-օրյա առավելագույն ժամկետում ստուգում է ներկայացված փաստաթղթերը և որոշում՝ կառույցն ընդգրկե՞լ Կառավարություն ներկայացվող ցանկի նախագծում, թե՞ մերժել ընդգրկումը։

Մինչև ե՞րբ պետք է ներկայացնել փաստաթղթերը

Նոր կարգավորման ամենակարևոր ժամկետներից մեկը 2027 թվականի դեկտեմբերի 30-ն է։

Մինչև այդ օրը ինքնակամ կառույցն իրականացրած անձը կամ նրա ներկայացուցիչը պետք է համապատասխան փաստաթղթերը ներկայացնի Տարածքային կառավարման և ենթակառուցվածքների նախարարություն՝ կառույցը օրինականացման ենթակա շինությունների ցանկում ընդգրկելու նպատակով։

Սակայն սա վերջնական օրինականացման օրը չէ։

Սահմանված ժամանակացույցով նախարարությունը ցանկի նախագիծը Կառավարություն պետք է ներկայացնի մինչև 2028 թվականի հունվարի 10-ը, իսկ Կառավարությունը համապատասխան ցանկը պետք է հաստատի մինչև 2028 թվականի փետրվարի 20-ը։

Ցանկում ընդգրկվելը դեռ չի նշանակում, որ շինությունն օրինականացվել է։

Կառավարության կողմից ցանկը հաստատվելուց հետո հողամասի սեփականատերը պետք է դիմի համայնքի ղեկավարին՝ արդեն կոնկրետ կառույցի օրինականացման մասին որոշում ստանալու համար։

Համայնքի ղեկավարը դիմումի մուտքագրման օրվանից 30-օրյա առավելագույն ժամկետում ընդունում է օրինականացման կամ մերժման մասին որոշում՝ օրենքով նախատեսված ընթացակարգային առանձնահատկությունների հաշվառմամբ։

Միայն դրանից հետո հնարավոր կլինի անցնել գույքային իրավունքների պետական գրանցման փուլին։

Օրինականացումը վճարովի՞ է

Նոր ընթացակարգը նախատեսում է նաև տեղական տուրքի վճարում։

Կառավարության ցանկում ընդգրկված կառույցի օրինականացման համար դիմելուց հետո համայնքի ղեկավարը հինգ աշխատանքային օրվա ընթացքում պետք է տեղեկացնի վճարման ենթակա տեղական տուրքի չափը և անհրաժեշտ տվյալները կամ հաստատի վճարելու պարտավորությունից ազատվելու հիմքը։

Տուրքի վճարումից ազատում նախատեսված է օրենքով սահմանված որոշ դեպքերում, մասնավորապես՝ պետական բյուջեի միջոցներով ֆինանսավորված կամ համաֆինանսավորված համապատասխան կառույցների համար։

Հետևաբար ինքնակամ շինության օրինականացման բոլոր դեպքերի համար միասնական անվճար ընթացակարգ սահմանված չէ։

Վճարման ենթակա գումարը պետք է որոշվի կոնկրետ կառույցի նկատմամբ կիրառվող իրավական պահանջներով։

Ի՞նչ է փոխվում կիսակառույցների համար

Նոր կարգը վերաբերում է նաև ամբողջությամբ ինքնակամ կիսակառույցներին, սակայն այստեղ կա էական տարբերություն։

Կարող է օրինականացվել միայն հաշվառմամբ հաստատված՝ փաստացի կառուցված հատվածը։

Եթե շինությունն անավարտ է, արդեն կառուցված մասի օրինականացումը ինքնաբերաբար թույլ չի տալիս շարունակել աշխատանքները։

Հետագա շինարարության համար անհրաժեշտ են համապատասխան նախագծային փաստաթղթեր և շինարարության թույլտվություն։

Դա նշանակում է, որ սեփականատերը չի կարող միայն օրինականացման որոշման հիման վրա ինքնուրույն ավարտել շենքը կամ ավելացնել նոր հարկեր։

Ո՞ր դեպքերում կարող են մերժել

Նոր կարգով մերժման հիմքերը հստակեցվել են։

Օրինականացումը կարող է մերժվել, եթե կառույցն ընդգրկված չէ Կառավարության հաստատած ցանկում, ներկայացված տվյալները չեն համապատասխանում հաշվառված կառույցին, դիմողը չունի համապատասխան իրավունք կամ չեն կատարվել օրենքով սահմանված պահանջները։

Մերժման հիմք կարող են լինել նաև անվտանգության կամ քաղաքաշինական սահմանափակումները, երրորդ անձանց իրավունքների խախտումները և օրենքով սահմանված տուրքի չվճարումը։

Միաժամանակ վարչական մարմինը պարտավոր է հիմնավորել մերժումը կոնկրետ փաստերով և իրավական նորմերով։

Եթե փաստաթղթերում առկա են վերացման ենթակա թերություններ, դրանք պետք է քննվեն վարչական վարույթի համապատասխան կանոններով՝ դիմողին տրամադրելով օրենքով նախատեսված հնարավորությունները։

Իսկ օրինականացման մերժման դեպքում վճարված տեղական տուրքի վերադարձի համար նախատեսված է դիմելու առանձին ընթացակարգ։

Ի՞նչ պետք է իմանա սեփականատերը կամ գնորդը

Նոր կարգավորումը հնարավորություն է տալիս որոշ ինքնակամ կառույցների իրավական կարգավիճակի հարցը լուծել սահմանված ընթացակարգով, սակայն չի վերացնում դրանց անվտանգության և օրինականության ստուգման անհրաժեշտությունը։

Առանձնապես կարևոր է տարբերակել երեք փաստաթուղթ՝ կառույցի հաշվառման հաստատումը, Կառավարության հաստատած ցանկում ընդգրկվելը և համայնքի ղեկավարի օրինականացման որոշումը։

Դրանք նույն իրավական նշանակությունը չունեն։

Անշարժ գույք գնելիս նույնպես բավարար չէ լսել, որ կառույցը «հաշվառված է» կամ «օրինականացման փուլում է»։ Պետք է ստուգել դրա փաստացի իրավական կարգավիճակը, հողամասի սեփականության փաստաթղթերը, առկա սահմանափակումները և պետական գրանցման տվյալները։

Ինքնակամ կառույցի հաշվառումը կամ օրինականացման ցանկում ընդգրկվելը դեռ սեփականության իրավունքի պետական գրանցման հիմք չէ։

Նոր կարգավորման գլխավոր հնարավորությունը օրինականացման ընթացակարգի հստակեցումն է, ոչ թե ցանկացած ինքնակամ շինության օրինականացման երաշխավորումը։