Հայաստանում հիփոթեքային վարկով նորակառույց բնակարան ձեռք բերողների համար մոտենում է կարևոր փոփոխության ժամկետը։ 2027 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացվող նոր հիփոթեքային վարկերի դեպքում եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունը կսահմանափակվի ևս չորս մարզում։
Սակայն փոփոխությունը չի նշանակում, որ այդ մարզերում բնակարան գնած բոլոր քաղաքացիները կկորցնեն արտոնությունը։ Որոշիչ են վարկի ստացման ամսաթիվը, անշարժ գույքի գտնվելու վայրը և օրենքով նախատեսված բացառությունները։
Ո՞ր մարզերում է սահմանափակվելու եկամտային հարկի վերադարձը
ՀՀ հարկային օրենսգրքի 160-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 4-րդ կետի «ե» ենթակետի համաձայն՝ նոր սահմանափակումը վերաբերում է հետևյալ մարզերում գտնվող կամ կառուցվող անշարժ գույքին.
-
Կոտայքի մարզ
-
Արագածոտնի մարզ
-
Արարատի մարզ
-
Արմավիրի մարզ
Այս տարածքներում 2027 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերի մասով եկամտային հարկի վերադարձ չի իրականացվի, բացառությամբ Կառավարության հաստատած ցանկում ընդգրկված սահմանամերձ բնակավայրերի։
Փոփոխությունը վերաբերում է ոչ միայն բազմաբնակարան շենքերում կառուցապատողից ձեռք բերվող բնակարաններին, այլև օրենքի 160-րդ հոդվածով նախատեսված անհատական բնակելի տների ձեռքբերման և կառուցման համապատասխան դեպքերին։
Այսպիսով, օրինակ, Աբովյանում, Արտաշատում կամ Արմավիրում նորակառույց բնակարան գնելու դեպքում արտոնության հնարավորությունը պետք է գնահատել՝ հաշվի առնելով վարկի ստացման ժամանակը։
Բնակարանի գտնվելու վայրը և հիփոթեքային վարկի ստացման ամսաթիվը որոշիչ նշանակություն ունեն։
Ի՞նչ կլինի մինչև 2027 թվականը ստացված հիփոթեքային վարկերի հետ
Սա փոփոխության ամենակարևոր հարցերից մեկն է։
Նոր տարածքային սահմանափակումը վերաբերում է օրենքում նշված ամսաթվից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերին։ Հետևաբար 2026 թվականին արդեն ստացված վարկերի մասով եկամտային հարկի վերադարձի իրավունքը 2027 թվականին ինքնաբերաբար չի դադարեցվում, եթե վարկը և գնորդը բավարարում են արտոնության մյուս պայմաններին։
Սակայն պետք է տարբերակել բնակարանի ամրագրումը, կառուցապատողի հետ պայմանագրի կնքումը և հիփոթեքային վարկի փաստացի ստացումը։
Պատկերացնենք երկու գնորդ, որոնք որոշել են բնակարան ձեռք բերել Կոտայքի մարզում։
Առաջինը 2026 թվականի դեկտեմբերին արդեն ստացել է համապատասխան հիփոթեքային վարկը։ Երկրորդը նույն ամսին ստորագրել է բնակարանի ձեռքբերման պայմանագիր, սակայն բանկը վարկը փաստացի տրամադրում է 2027 թվականի հունվարին։
Առաջին գնորդի նկատմամբ նոր տարածքային սահմանափակումը ինքնաբերաբար չի կիրառվի։ Երկրորդի դեպքում, եթե անշարժ գույքը չի գտնվում բացառություն նախատեսված բնակավայրում, եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունը կարող է բացակայել։
Սա պայմանական օրինակ է, որը ցույց է տալիս վարկի ստացման ժամանակի իրավական նշանակությունը։
Բնակարանի ամրագրումը կամ կանխավճարի կատարումը դեռ չի նշանակում, որ հիփոթեքային վարկը ստացվել է։
Ուստի տարվա վերջին ամիսներին գործարք նախատեսող անձինք պետք է բանկից նախապես ճշտեն ոչ միայն վարկի հաստատման, այլև փաստացի տրամադրման ժամկետները։
Ո՞ր գնորդների համար բացառություններ կան
Նոր սահմանափակումը բացարձակ չէ։
Օրենքով բացառություն է նախատեսված Կառավարության հաստատած ցանկում ընդգրկված սահմանամերձ բնակավայրերում գտնվող կամ կառուցվող անշարժ գույքի համար։
Սա նշանակում է, որ բացառությունից օգտվելու համար բավարար չէ միայն այն հանգամանքը, որ բնակավայրը գտնվում է սահմանամերձ մարզում։ Անհրաժեշտ է ստուգել՝ արդյոք տվյալ բնակավայրը ներառված է համապատասխան պաշտոնական ցանկում։
Կարևոր է նաև չշփոթել այս բացառությունը Երևանի համար նախկինում սահմանված անցումային կարգավորումների հետ։
Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի տարածքային սահմանափակումները փուլային եղանակով կիրառվել են ավելի վաղ։ Միաժամանակ մինչև 2022 թվականի հունվարի 1-ը տրված շինարարության թույլտվությունների վերաբերյալ նախատեսվել է հատուկ անցումային բացառություն։
Այդ բացառությունը սահմանվել է Երևանի գոտիական սահմանափակումները նախատեսող՝ 2021 թվականի ՀՕ-360-Ն օրենքով։ Այն ինքնաբերաբար չի տարածվում 2027 թվականից չորս մարզերի համար գործող նոր սահմանափակման վրա։
Հետևաբար գնորդը չպետք է ենթադրի, որ կառուցապատողի հին շինարարության թույլտվությունն ինքնին բավարար է Կոտայքում, Արարատում, Արմավիրում կամ Արագածոտնում արտոնությունը պահպանելու համար։
Որքա՞ն եկամտային հարկ կարելի է վերադարձնել
Տարածքային սահմանափակումներից բացի՝ գործում են նաև վերադարձվող գումարի և արտոնությունից օգտվելու ընդհանուր պայմանները։
ՀՀ հարկային օրենսգրքի 160-րդ հոդվածով սահմանված կարգով հիփոթեքային վարկի տոկոսների դիմաց վերադարձվող եկամտային հարկը հաշվարկվում է եռամսյակային կտրվածքով։
2025 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված հիփոթեքային վարկերի համար վերադարձման ենթակա եկամտային հարկի ընդհանուր առավելագույն չափը կազմում է 750 000 դրամ յուրաքանչյուր եռամսյակի համար՝ վարկառուի և առկայության դեպքում համավարկառուների մասով միասին։
Ավելի վաղ համապատասխան վարկերի համար ընդհանուր առավելագույն շեմը կազմում է 1,5 միլիոն դրամ մեկ եռամսյակում։
Սակայն նշված գումարները առավելագույն սահմանաչափեր են, ոչ թե յուրաքանչյուր շահառուին երաշխավորված վճարումներ։
Փաստացի վերադարձվող գումարը կախված է վճարված հիփոթեքային տոկոսներից և համապատասխան ժամանակահատվածի համար հաշվարկված ու օրենքով սահմանված պայմաններով վճարված եկամտային հարկից։
Արտոնությունը չի նշանակում վարկի մայր գումարի վերադարձ։
Բնակարան կամ անհատական բնակելի տուն ձեռք բերելու դեպքում գործում է նաև գործարքի պայմանագրային արժեքի սահմանափակում․ 55 միլիոն դրամը գերազանցող արժեքի դեպքում արտոնությունը չի տրամադրվում։
Բացի այդ, վարկառուն և համավարկառուները օրենքով սահմանված կարգով կարող են օգտվել եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունից իրենց ընտրած միայն մեկ հիփոթեքային վարկի պայմանագրի մասով։
Կարևոր է նաև բնակարանի ձեռքբերման եղանակը։ Ծրագիրը չի տարածվում երկրորդային շուկայում կատարվող ցանկացած առուվաճառքի վրա․ բնակարանի ձեռքբերումը պետք է համապատասխանի օրենքով սահմանված պայմաններին, այդ թվում՝ անմիջապես կառուցապատողից ձեռքբերման պահանջին կամ նախատեսված այլ դեպքերին։
Ի՞նչ պետք է ստուգել մինչև 2026 թվականի ավարտը
Այն քաղաքացիները, որոնք ցանկանում են եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությամբ բնակարան ձեռք բերել սահմանափակման ենթակա մարզերում, պետք է մինչև ֆինանսական պարտավորություն ստանձնելը պարզեն մի քանի կարևոր հանգամանք։
-
Բնակարանի ճշգրիտ գտնվելու վայրը։ Ստուգել մարզը, բնակավայրը և հնարավոր սահմանամերձ բացառության կիրառելիությունը։
-
Վարկի փաստացի տրամադրման ամսաթիվը։ Բանկից պարզել՝ երբ է նախատեսվում վարկի ստացումը և արդյոք գործարքի ամբողջ ընթացքը հնարավոր է ավարտել անհրաժեշտ ժամկետում։
-
Բնակարանի ձեռքբերման իրավական ձևը։ Համոզվել, որ գործարքը համապատասխանում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի պայմաններին։
-
Վերադարձվող գումարի իրական չափը։ Հաշվարկել վճարվող տոկոսները, եկամտային հարկը և օրենքով նախատեսված սահմանաչափը։
-
Ֆինանսական հնարավորությունները առանց արտոնության։ Գնահատել՝ արդյոք ընտանիքը կարող է շարունակել հիփոթեքի մարումները, եթե հարկի վերադարձի հնարավորությունը չլինի կամ վերադարձվող գումարը սպասվածից փոքր լինի։
Հատկապես վերջին հանգամանքը կարևոր է երկարաժամկետ ֆինանսական որոշման համար։
Եկամտային հարկի վերադարձը չպետք է դիտարկել որպես բնակարանի ձեռքբերման միակ ֆինանսական հիմնավորում։
Եթե բանկից ստացված տեղեկությունը կամ կառուցապատողի ներկայացրած պայմանները բավարար հստակ չեն, նպատակահարմար է մինչև գործարքը ստանալ նաև Պետական եկամուտների կոմիտեի համապատասխան պարզաբանումը։
Ի՞նչ է սպասվում մյուս մարզերին 2029 թվականից
Տարածքային սահմանափակումների ընդլայնումը նախատեսված է փուլային եղանակով։
Հարկային օրենսգրքի 160-րդ հոդվածի համաձայն՝ 2029 թվականի հունվարի 1-ից հետո ստացված նոր հիփոթեքային վարկերի մասով սահմանափակումը կտարածվի նաև այն մարզերի վրա, որոնք ընդգրկված չեն 2027 թվականի փոփոխության մեջ։
Այստեղ ևս կպահպանվի Կառավարության հաստատած ցանկում ներառված սահմանամերձ բնակավայրերի բացառությունը։
Այսպիսով, օրենսդրությունը սահմանում է արտոնության տարածքային սահմանափակումների ընդլայնման ժամանակացույց, ոչ թե բոլոր նախկին հիփոթեքային վարկերի համար վերադարձների միաժամանակյա դադարեցում։
Ի՞նչ է նշանակում փոփոխությունը բնակարանի գնորդի համար
2027 թվականի սահմանափակման գլխավոր առանձնահատկությունն այն է, որ այն վերաբերում է նոր ստացվող վարկերին, ոչ թե արտոնությունից արդեն օգտվող բոլոր քաղաքացիներին։
Սակայն նորակառույց բնակարան ձեռք բերելու որոշում կայացնելիս գնորդը պետք է համադրի մի քանի պայման՝ գույքի գտնվելու վայրը, վարկի ստացման ամսաթիվը, գործարքի արժեքը, սեփական եկամուտները և նախատեսված բացառությունները։
Տարվա ավարտին մոտենալը չպետք է պատճառ դառնա բնակարան ընտրելու կամ հիփոթեքային պայմանագիր կնքելու հապճեպ որոշման համար։
Արտոնության հնարավորությունը կարևոր ֆինանսական գործոն է, սակայն բնակարանի իրական արժեքը, կառուցապատողի պարտավորությունները և վարկի երկարաժամկետ սպասարկման հնարավորությունը շարունակում են մնալ գնորդի համար նույնքան էական։
