Կադաստրի նոր էլեկտրոնային շտեմարան․ ի՞նչ կարող է փոխվել գույքի գրանցման ժամանակ

Անշարժ գույք գնելիս կարևոր է համոզվել ոչ միայն, որ վաճառողը տվյալ բնակարանի կամ առանձնատան օրինական սեփականատերն է, այլև որ գույքի նկատմամբ չկան գործարքին խոչընդոտող իրավական սահմանափակումներ։ Տեղեկությունների ճշգրտությունն ու ժամանակին թարմացումը կարող են վճռորոշ նշանակություն ունենալ գնորդի իրավունքների պաշտպանության համար։

Հայաստանում առաջարկվում է հաստատել անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերի և իրավունքների սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալների էլեկտրոնային շտեմարանի նոր կանոնակարգ։

Նախաձեռնության նպատակն է հստակեցնել տվյալների հավաքագրման, մշակման, պահպանման և պետական մարմինների միջև փոխանակման պահանջները։

Սակայն արդյո՞ք նոր կարգավորումը կհեշտացնի բնակարանների առուվաճառքը, կնվազեցնի սխալների հավանականությունը և հնարավորություն կտա գնորդներին ավելի հուսալի տեղեկատվություն ստանալ։

Ի՞նչ է առաջարկում Կադաստրի կոմիտեն

2026 թվականի հոկտեմբերի 26-ին Կադաստրի կոմիտեն հանրային քննարկման է ներկայացրել կառավարության որոշման նախագիծ, որով նախատեսվում է հաստատել անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և սահմանափակումների պետական գրանցման համար անհրաժեշտ իրավահաստատող փաստաթղթերի ներկայացման էլեկտրոնային համակարգի տվյալների շտեմարանի կանոնակարգը։

Հանրային քննարկումը նախատեսված է մինչև 2026 թվականի նոյեմբերի 16-ը։

Նախագծով սահմանվում են շտեմարանի կառուցվածքը, տվյալների մուտքագրման և փոխանակման եղանակները, տեղեկատվության պահպանման, անվտանգության և հասանելիության պահանջները։

Նախատեսվում է երեք հիմնական ենթահամակարգ՝

• Իրավահաստատող փաստաթղթերի ենթահամակարգ, որտեղ մուտքագրվելու են պետական գրանցման համար անհրաժեշտ փաստաթղթերն ու դրանց տվյալները։

• Սահմանափակումների ենթահամակարգ, որը նախատեսված է իրավունքների սահմանափակումների կիրառման և վերացման վերաբերյալ որոշումների համար։

• Համակարգի կառավարման ենթահամակարգ, որի միջոցով կառավարվելու են օգտատերերի իրավասություններն ու տվյալների հասանելիությունը։

Կարևոր է հասկանալ, որ խոսքը սեփականության իրավունքի նոր վկայականի կամ քաղաքացիների համար ամբողջությամբ նոր ծառայության ներդրման մասին չէ։

Կադաստրում էլեկտրոնային փաստաթղթաշրջանառությունն արդեն գործում է, իսկ պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինների ու նոտարների կողմից փաստաթղթերի էլեկտրոնային ներկայացման պահանջները նախատեսված են գործող օրենսդրությամբ։

Նոր նախաձեռնությունը նպատակ ունի ավելի հստակ կանոնակարգել այդ տեղեկատվական համակարգի կառուցվածքը, կառավարումն ու անվտանգությունը։

Ինչպե՞ս կարող է նոր համակարգն ազդել բնակարանի առուվաճառքի վրա

Նախագծի կարևոր ուղղություններից մեկը գույքի նկատմամբ իրավունքների սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալների միասնական հավաքագրումն ու մշակումն է։

Պատկերացնենք իրավիճակ, երբ վաճառքի ներկայացված բնակարանի նկատմամբ կիրառվել է արգելանք։

Այդպիսի սահմանափակումը կարող է խոչընդոտել սեփականատիրոջ՝ գույքը վաճառելու կամ այլ կերպ տնօրինելու հնարավորությանը։

Եթե սահմանափակման վերաբերյալ որոշումն ընդունվել է իրավասու մարմնի կողմից և ներկայացվել Կադաստր, դրա ճշգրիտ ու ժամանակին արտացոլումը կարևոր է հետագա գործարքների իրավական անվտանգության համար։

Նույնքան կարևոր է սահմանափակման վերացման վերաբերյալ տեղեկատվության ժամանակին թարմացումը։

Նախագծով նախատեսվում է հավաքագրել սահմանափակումների վերաբերյալ այնպիսի տվյալներ, ինչպիսիք են որոշման ամսաթիվը, իրավասու մարմինը, սահմանափակվող իրավունքի բնույթը, իսկ համապատասխան դեպքերում՝ դատական գործի կամ կատարողական վարույթի համարը։

Պետական մարմինների տեղեկատվական համակարգերի միջև արդյունավետ փոխգործելիությունը կարող է նվազեցնել տվյալների անհամապատասխանությունների և տեղեկությունների փոխանցման ընթացքում առաջացող սխալների հավանականությունը։

Սակայն պետք է նկատի ունենալ, որ էլեկտրոնային շտեմարանի կանոնակարգի հաստատումն ինքնին չի երաշխավորում բոլոր իրավական կամ տեխնիկական սխալների վերացումը։

Անշարժ գույքի գնորդի համար շարունակում է կարևոր մնալ գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ պաշտոնական տեղեկատվության ստուգումը։

Ինչպե՞ս են մուտքագրվելու տվյալները, և ի՞նչ կլինի սխալի դեպքում

Նախագծով նախատեսվում է տվյալներ ստանալ անշարժ գույքի պետական ռեգիստրից, Կադաստրի կոմիտեի էլեկտրոնային ծառայությունների հարթակից և հասցեների ռեեստրից։

Տվյալների ներկայացման գործընթացում ներգրավվելու են պետական և տեղական ինքնակառավարման մարմինները, բնակչության պետական ռեգիստրը, նոտարական համակարգը և սահմանափակում կիրառելու իրավասություն ունեցող մարմինները։

Տեղեկությունների մուտքագրումը կարող է իրականացվել համապատասխան լիազորություններ ունեցող օգտատերերի կամ տեղեկատվական համակարգերի միջև էլեկտրոնային փոխանակման միջոցով։

Նախագծով նախատեսված է նաև տեխնիկական սխալներ պարունակող կամ սահմանված ձևաչափին չհամապատասխանող տվյալների մուտքագրման մերժման մեխանիզմ։

Այդպիսի մերժումը կարող է կատարվել ինքնաշխատ եղանակով կամ տվյալների ճշտության վերահսկողության շրջանակում՝ իրավասու մարմնի կողմից։

Մերժման դեպքերը պետք է արձանագրվեն համակարգում, իսկ տվյալները ներկայացրած մարմինը պետք է տեղեկացվի մերժման պատճառի մասին։

Միաժամանակ կարևոր է տարբերակել երկու գործընթաց։

Էլեկտրոնային համակարգի կողմից տվյալների մուտքագրման տեխնիկական մերժումը չի նշանակում քաղաքացու սեփականության իրավունքի պետական գրանցման դիմումի մերժում։

Պետական գրանցման դիմումների քննության և մերժման համար շարունակում են գործել օրենքով նախատեսված առանձին ընթացակարգերն ու հիմքերը։

Անձնական տվյալների պաշտպանություն․ ո՞վ կարող է տեսնել տեղեկությունները

Նախատեսվող շտեմարանում մշակվելու են ոչ միայն անշարժ գույքի հասցեն և կադաստրային ծածկագիրը, այլև իրավատերերին նույնականացնելու համար անհրաժեշտ անձնական տվյալներ։

Դրանք կարող են ներառել անունը, ազգանունը, անձը հաստատող փաստաթղթի տվյալները, հանրային ծառայությունների համարանիշը և կոնտակտային տեղեկությունները։

Սահմանափակումների վերաբերյալ տվյալները որոշ դեպքերում կարող են առնչվել նաև դատական, քրեական կամ կատարողական վարույթներին։

Հետևաբար տեղեկատվության պաշտպանությունը համակարգի կարևորագույն բաղադրիչներից մեկն է։

Նախագծով նախատեսվում են տվյալների գաղտնիության, ամբողջականության և հասանելիության ապահովման պահանջներ՝ միջազգային տեղեկատվական անվտանգության ստանդարտների կիրառմամբ։

Նախատեսված են նաև տվյալների պարբերական կրկնօրինակման և արտակարգ իրավիճակներից հետո վերականգնման մեխանիզմներ։

Սակայն նոր շտեմարանի կանոնակարգի հաստատումը չի նշանակում, որ դրանում պահպանվող բոլոր փաստաթղթերը կդառնան հանրամատչելի։

Տվյալների հասանելիությունը պետք է ապահովվի օրենքով սահմանված կարգով և համապատասխան իրավասությունների շրջանակում։

Միաժամանակ շարունակում են պահպանվել Կադաստրի կոմիտեից տեղեկություններ ստանալու՝ քաղաքացիների գործող իրավունքները։

Գործող օրենսդրությունը տարբերակում է հանրությանը տրամադրվող կադաստրային տեղեկությունները և այն փաստաթղթերն ու անձնական տվյալները, որոնց հասանելիությունը սահմանափակված է։

Ի՞նչ հարցեր դեռ պարզաբանման կարիք ունեն

Թեև նախաձեռնությունը միտված է տվյալների կառավարման բարելավմանը, դրա գործնական ազդեցության վերաբերյալ մի շարք հարցեր դեռ բաց են։

Մասնավորապես, հրապարակված նախագծից հստակ չի հետևում՝ արդյոք նախատեսվող փոփոխությունների արդյունքում կկրճատվի քաղաքացիներից պահանջվող փաստաթղթերի քանակը կամ գույքային իրավունքների պետական գրանցման ժամկետը։

Առանձին ուշադրության է արժանի նաև տեղեկությունների թարմացման արագությունը։

Եթե, օրինակ, գույքի նկատմամբ կիրառված արգելանքը վերացվել է, սակայն համապատասխան տեղեկատվությունը դեռ չի արտացոլվել համակարգում, սեփականատերը կարող է բախվել գործարքի իրականացման դժվարությունների։

Նման իրավիճակներում կարևոր են ոչ միայն պետական մարմինների միջև տվյալների փոխանցման տեխնիկական հնարավորությունները, այլև սխալ կամ հնացած տեղեկությունները շտկելու հստակ ընթացակարգերը։

Հրապարակված նախագծում առկա է նաև խմբագրական ճշգրտման կարիք ունեցող անհամապատասխանություն։

Կանոնակարգի 27-րդ կետում հղում է կատարվում 51-րդ կետին, մինչդեռ հրապարակված կանոնակարգն ավարտվում է 29-րդ կետով։ Հետևաբար անհրաժեշտ է ճշգրտել համապատասխան ներքին հղումը մինչև որոշման վերջնական ընդունումը։

Այս հանգամանքն ինքնին չի արժեզրկում նախաձեռնությունը, սակայն ցույց է տալիս իրավական և տեխնիկական կարգավորումների մանրամասն վերանայման կարևորությունը։

Ի՞նչ պետք է անի անշարժ գույքի գնորդը հիմա

Քանի դեռ նոր կանոնակարգը հանրային քննարկման փուլում է, անշարժ գույքի ձեռքբերման գործող ընթացակարգերը շարունակում են կիրառվել։

Բնակարան, առանձնատուն կամ հողամաս գնելուց առաջ կարևոր է ստուգել գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքներն ու սահմանափակումները։

Դրա համար կարելի է ստանալ գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ միասնական տեղեկանք։

Միասնական տեղեկանքը պարունակում է դրա տրամադրման պահին տվյալ անշարժ գույքի նկատմամբ պետական գրանցման մատյանում գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների վերաբերյալ տեղեկությունները։

Այն ստանալու դիմում հնարավոր է ներկայացնել նաև Կադաստրի կոմիտեի e-cadastre.am էլեկտրոնային ծառայությունների հարթակի միջոցով։

Գործարքից առաջ նպատակահարմար է՝

• Համադրել միասնական տեղեկանքի տվյալները վաճառողի ներկայացրած սեփականության փաստաթղթերի հետ։

• Ստուգել՝ արդյոք գույքի նկատմամբ գրանցված են արգելանքներ, գրավի իրավունք կամ այլ սահմանափակումներ։

• Համոզվել, որ գույքի հասցեն, կադաստրային ծածկագիրը և սեփականատիրոջ տվյալները համապատասխանում են ներկայացված փաստաթղթերին։

• Հակասական կամ ոչ ամբողջական տեղեկությունների դեպքում պարզել դրանց պատճառը մինչև գործարքի վերջնական ձևակերպումը։

Պետք է հաշվի առնել նաև, որ միասնական տեղեկանքը հավաստում է պետական գրանցման մատյանում առկա տեղեկությունները դրա տրամադրման պահին և ինքնին չի փոխարինում գույքի իրավական վիճակի անհրաժեշտ այլ ստուգումներին։

Ի՞նչ կարող է փոխվել հետագայում

Կադաստրի էլեկտրոնային շտեմարանի նոր կանոնակարգը դեռ հանրային քննարկման փուլում գտնվող նախաձեռնություն է, այլ ոչ թե արդեն ընդունված և գործող նոր կարգավորում։

Դրա հիմնական ակնկալվող առավելությունը պետական մարմինների միջև փաստաթղթերի և տվյալների փոխանակման կազմակերպման, տեղեկատվության հուսալիության և անվտանգության բարելավումն է։

Եթե նախատեսվող մեխանիզմները արդյունավետ կիրառվեն, դրանք կարող են նպաստել անշարժ գույքի գործարքների համար կարևոր տեղեկատվության առավել ճշգրիտ և համակարգված մշակմանը։

Սակայն գույքի գնորդների իրավունքների իրական պաշտպանությունը կախված կլինի ոչ միայն էլեկտրոնային համակարգի առկայությունից, այլև տվյալների ճշգրտությունից, դրանց ժամանակին թարմացումից և սխալների ուղղման արդյունավետ ընթացակարգերից։

Մինչև փոփոխությունների հնարավոր ընդունումն ու գործնական կիրառումը, անշարժ գույքի գնորդի համար ամենակարևոր քայլերից մեկը շարունակում է մնալ գործարքից առաջ գույքի իրավական վիճակի մանրակրկիտ ստուգումը։