Նորակառույց բնակարան ընտրելիս գնորդի ուշադրությունը գնալով դուրս է գալիս միայն բնակարանի մակերեսի և քառակուսի մետրի արժեքի շրջանակից։ Բնակելի միջավայրը, ենթակառուցվածքները, կառուցապատման ժամկետները, պայմանագրային հստակությունն ու հետագա սպասարկման մոդելը կարող են նույնքան կարևոր լինել, որքան հենց բնակարանը։
Metroom Invest-ի տնօրեն Արման Մելքոնյանի գնահատմամբ՝ նախագծման սկզբնական փուլում կառուցապատողը պետք է մտածի ոչ միայն վաճառվող քառակուսի մետրերի, այլև այն մասին, թե ինչպիսի առօրյա է ունենալու ապագա բնակիչը։ Ընկերությունն այս պահին, նրա խոսքով, ունի 9 նախագիծ, որոնցից 4-ը ստացել են ավարտական ակտ, իսկ ևս 3-ի ավարտը նախատեսվում է այս տարվա ընթացքում։
Բնակարանն այլևս միայն բնակարանի ներսը չէ
Մելքոնյանը որպես օրինակ ներկայացնում է Eden Park նախագիծը, որտեղ կառուցապատման մասնաբաժինը, նրա խոսքով, չի գերազանցում մոտ 23–24%-ը, իսկ կանաչապատ տարածքը կազմում է շուրջ 75,000 քմ։ Նախագծում նախատեսված են նաև սպորտային տարածքներ, լողավազաններ, թենիսի կորտեր, հեծանվային ուղի, պոլիկլինիկա և այլ ենթակառուցվածքներ։
Այս մոտեցումը կապվում է «15 րոպեանոց քաղաքի» գաղափարի հետ․ Մելքոնյանի բացատրությամբ՝ բնակիչը պետք է կարողանա մոտ 15 րոպեում քայլելով կամ հեծանվով հասնել առօրյա անհրաժեշտ ծառայություններին, դպրոցներին և առևտրային կետերին։
Ըստ նրա՝ նախագծի ամենաբարձր շենքը նախատեսված է 9 հարկ, իսկ համալիրում կան նաև 5, 6, 7 և 8 հարկանի շենքեր։ Մելքոնյանը նշում է, որ հարկայնության նվազեցումը կատարվել է գնորդների նախասիրությունների ուսումնասիրությունից հետո։
Ժամկետները և պայմանագիրը՝ գնորդի հիմնական ռիսկային կետերից
Կառուցապատման շուկայում առանցքային հարցերից մեկը մնում է շենքի ժամանակին ավարտը։ Մելքոնյանի խոսքով՝ գործող կարգավորումները կառուցապատողի համար նախատեսում են զգալի ֆինանսական հետևանքներ, եթե շինարարության թույլտվության ժամկետները երկարաձգվեն և ավարտական ակտը ժամանակին չստացվի։ Նա նաև ընդունում է, որ շինարարության ընթացքում կարող են առաջանալ շեղումներ ու սխալներ, սակայն դրանք, իր գնահատմամբ, պետք է հայտնաբերվեն և լուծվեն դեռ աշխատանքի ընթացքի ժամանակ։
Գնորդի համար ոչ պակաս կարևոր է պայմանագրի բովանդակությունը։ Մելքոնյանի խոսքով՝ իրենց պայմանագրերում նախատեսված է, որ եթե վերջնական մակերեսը փոխվում է ավելի քան 2%-ով, կատարվում է վերահաշվարկ․ ավելացման դեպքում տարբերությունը վճարում է գնորդը, իսկ նվազման դեպքում գումարը վերադարձնում է կառուցապատողը։
Գնորդի համար սա կարևոր հիշեցում է․ պայմանագիր ստորագրելուց առաջ պետք է պարզ լինի ոչ միայն բնակարանի գինը, այլև մակերեսի փոփոխության, հավելյալ վճարների, սպասարկման և համակեցության պայմանների մեխանիզմը։
Ներդրումային բնակարանի դեպքում հաշվարկը պետք է ամբողջական լինի
Ներդրումային գույքի դեպքում քննարկվել է նաև Ծաղկաձորի օրինակը։ Մելքոնյանի խոսքով՝ Tsaghkadzor Park-ը տվյալ պահին մոտ 90%-ով ավարտված է, իսկ ամբողջական ավարտը նախատեսվում է մինչև տարվա վերջ։
Նա նաև ներկայացնում է սեփական եկամտաբերության հաշվարկը՝ պնդելով, որ մոտ 35–36 մլն դրամի ներդրումը Ծաղկաձորում կարող է ապահովել մոտ կրկնակի բարձր եկամտաբերություն, քան նույն արժեքով Երևանի երկրորդային շուկայում գնված բնակարանը։ Սա կառուցապատողի գնահատականն է, ոչ թե անկախ հաստատված շուկայական ցուցանիշ։ Կառավարման քննարկվող մոդելներից մեկով եկամտի 70%-ը նախատեսվում է սեփականատիրոջը, իսկ 30%-ը՝ կառավարող կազմակերպությանը՝ սպասարկման և կառավարման դիմաց։
Ինչ ստուգել նորակառույց գնելիս
-
կառուցապատողի նախորդ նախագծերի ավարտական փաստաթղթերն ու ժամկետները,
-
պայմանագրում մակերեսի փոփոխության և վերահաշվարկի պայմանները,
-
հնարավոր լրացուցիչ սպասարկման վճարները,
-
իրականում նախատեսված ենթակառուցվածքները և դրանց հասանելիությունը,
-
ներդրումային գույքի դեպքում՝ եկամտաբերության հաշվարկի հիմքերը և կառավարման ծախսերը։
Նորակառույցի արժեքը ձևավորվում է ոչ միայն բնակարանի ներսում։ Միջավայրը, պայմանագրային կանխատեսելիությունը և կառուցապատողի՝ խոստացածը ժամանակին իրականացնելու կարողությունը գնորդի համար դառնում են որոշման առանցքային մաս։
