Երևանի անշարժ գույքի շուկան շարունակում է մնալ ակտիվ՝ թե՛ վաճառքի, թե՛ վարձակալության հատվածներում։ Անշարժ գույքի շուկայի փորձագետ Գարիկ Դանիելյանի գնահատմամբ՝ վաճառքի գները նախորդ տարվա համեմատ աճել են մոտ 20–25%-ով, իսկ գործարքների քանակը՝ շուրջ 50–55%-ով։
Նա վարձակալության շուկայի ներկայիս աճի մոտ 60%-ը կապում է Ռուսաստանից Հայաստան տեղափոխվող մարդկանց հետ և կարծում է, որ այս միտումը կարող է շարունակվել այնքան ժամանակ, քանի դեռ պահպանվում են տարածաշրջանային անորոշություններն ու միգրացիոն հոսքերը։
Ռուսաստանից տեղափոխվողների պահանջարկը դարձել է ավելի երկարաժամկետ
Դանիելյանի խոսքով՝ 2022 թվականին Հայաստան տեղափոխված մարդկանց զգալի մասը երկիրը դիտարկում էր որպես ժամանակավոր հանգրվան։ Շատերը մեկնել էին մեկ, երկու կամ երեք ամսով՝ սպասելով, թե ինչպես կզարգանա իրավիճակը։
Այսօր, նրա գնահատմամբ, պատկերը փոխվել է։ Մարդիկ ավելի հաճախ փորձում են առաջիկա 5 տարվա համար ծրագրել իրենց կյանքը և որոշել՝ որտեղ են ապրելու ու աշխատելու։
Փորձագետի կարծիքով՝ հենց այդ երկարաժամկետ մոտեցումն էլ նպաստում է նրան, որ բնակարանների նկատմամբ պահանջարկը չի վերանում։
Պահանջարկը միայն Ռուսաստանից եկողներով չի սահմանափակվում
Դանիելյանը նշում է, որ Հայաստանի վարձակալության շուկայի ակտիվությունը միայն Ռուսաստանից եկող մարդկանցով բացատրելը ճիշտ չէ։
Նրա խոսքով՝ Հայաստանում ավելացել է նաև Չինաստանից, Ինդոնեզիայից և ասիական այլ երկրներից ժամանողների թիվը։ Որոշ խմբեր վարձակալում են ոչ միայն բնակարաններ, այլև առանձնատներ, մեծ տարածքներ և նույնիսկ 20–60 համարանոց հյուրանոցային օբյեկտներ։
Առքուվաճառքի շուկայում պահանջարկի մյուս մասը, ըստ փորձագետի, ձևավորում են արտերկրում բնակվող հայերն ու տեղական գնորդները։
Դանիելյանի գնահատմամբ՝ եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը տարիներ շարունակ կարևոր խթան է եղել Երևանի շուկայի համար, սակայն ծրագրի սահմանափակումներից հետո էլ մայրաքաղաքում պահանջարկը չի վերացել։
Վարձակալության շուկայի հիմնական խնդիրը պայմանագրերի բացակայությունն է
Դանիելյանը կարծում է, որ պետության հիմնական խնդիրը ոչ թե ազատ շուկայում բնակարանների գինը սահմանելն է, այլ վարձատու-վարձակալ հարաբերությունների կարգավորումը։
Նրա գնահատմամբ՝ վարձակալության գործարքների 80%-ից ավելին կարող է իրականացվել առանց լիարժեք գրավոր պայմանագրի՝ բանավոր պայմանավորվածությամբ։
Այս իրավիճակում վարձակալը կարող է հայտնվել անպաշտպան վիճակում, երբ սեփականատերը կարճ ժամանակում բարձրացնում է գինը կամ պահանջում ազատել բնակարանը։
Փորձագետն առաջարկում է այնպիսի կարգավորում, որի դեպքում մեկ տարվա պայմանագրի գործողության ընթացքում սեփականատերը չի կարող միակողմանի վերանայել վարձավճարը, իսկ հաջորդ ժամանակահատվածի համար հնարավոր թանկացումը սահմանափակվի որոշակի շեմով՝ օրինակ 5–10%-ով։
Երևանից դուրս կառուցապատումը կարող է ակտիվանալ
Դանիելյանը Երևանի գերկենտրոնացումը համարում է շուկայի երկարաժամկետ խնդիրներից մեկը։
Նրա խոսքով՝ կառուցապատումն արդեն ակտիվանում է Աբովյանում, Նոր Հաճնում, Եղվարդում և Էջմիածնում։
Փորձագետը դրական է գնահատում այն մոտեցումը, երբ բնակարանաշինության խթանները աստիճանաբար տեղափոխվում են նաև ավելի հեռավոր մարզեր։ Նրա կարծիքով՝ դա կարող է օգնել ներդրումային հոսքերի մի մասը դուրս բերել Երևանից և խթանել մարզերի զարգացումը։
Որտե՞ղ է Դանիելյանը հեռանկարային ներդրում տեսնում
Ներդրումների համար Դանիելյանը հատկապես հետաքրքիր է համարում Երևանի այն հատվածները, որտեղ ենթակառուցվածքները ստեղծվում են գրեթե զրոյից։
Որպես օրինակ նա նշում է Մոնթե Մելքոնյան փողոցին և Երևան պարկին հարող տարածքները, ինչպես նաև Ավանի՝ Աճառյան փողոցի և ֆուտբոլի ակադեմիայի հարակից հատվածները։
Նրա տրամաբանությամբ՝ նոր կառուցվող թաղամասերում առավելությունն այն է, որ կոյուղին, ջրամատակարարումը, գազը, ճանապարհները և այլ ենթակառուցվածքներ կարող են նախագծվել նոր բնակֆոնդի իրական ծանրաբեռնվածությանը համապատասխան։
Դանիելյանը խորհուրդ է տալիս դիտարկել նաև քաղաքից դուրս գտնվող հանգստյան բնակավայրերը, սակայն ընդգծում է, որ բոլոր նման ներդրումները չէ, որ ինքնաբերաբար հաջող են։
Նորակառույց գնելիս միայն բնակարանի գինը բավարար չէ
Փորձագետը զգուշացնում է, որ նոր կառուցվող թաղամասերում գնորդները կարող են բախվել գազի, ջրի, էլեկտրաէներգիայի և ճանապարհային ենթակառուցվածքների խնդիրների։
Նրա խոսքով՝ որոշ դեպքերում շենքը կառուցվում է ավելի արագ, քան անհրաժեշտ կոմունալ հզորությունները։
Դանիելյանը հիշատակում է նաև դեպքեր, երբ շենքերի բնակիչները խնդիրներ են ունեցել գազամատակարարման կամ այլ ծառայությունների ամբողջական ապահովման հետ։
Այդ պատճառով նորակառույց բնակարան ընտրելիս, նրա գնահատմամբ, անհրաժեշտ է ուսումնասիրել ոչ միայն շենքի նախագիծն ու բնակարանի արժեքը, այլ նաև կոյուղին, ջրամատակարարումը, գազը, էլեկտրական հզորությունները, ճանապարհներն ու կայանատեղիները։
Կառուցապատման արագ աճը պետք է ուղեկցվի ենթակառուցվածքների զարգացմամբ
Դանիելյանը շեշտում է, որ Երևանի և այլ քաղաքների զարգացման ամենակարևոր խնդիրներից մեկը երկարաժամկետ պլանավորումն է։
Նրա խոսքով՝ այսօր կարելի է կառուցել նոր շենքեր, հյուրանոցներ կամ մեծ նախագծեր, սակայն անհրաժեշտ է միաժամանակ հաշվել, թե 5 տարի հետո ինչ ծանրաբեռնվածություն է ունենալու ճանապարհը, կոյուղին կամ ամբողջ թաղամասի ենթակառուցվածքը։
Փորձագետը հատկապես կարևորում է քաղաքաշինական նորմերի պահպանումն ու պետական վերահսկողությունը։
Նրա գնահատմամբ՝ խիստ կանոնները չեն վնասի որակյալ ներդրումային միջավայրին։ Ընդհակառակը՝ դրանք կարող են շուկայում թողնել ֆինանսապես կայուն և հեղինակություն ունեցող կառուցապատողներին։
Դանիելյանը շուկայի ներկա վիճակը դրական է գնահատում
Չնայած առկա խնդիրներին՝ Դանիելյանը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայի ներկայիս վիճակը ընդհանուր առմամբ դրական է գնահատում։
Նրա կարծիքով՝ երկիր են գալիս մարդիկ և կապիտալ, տնտեսական ակտիվությունն աճում է, իսկ դա իր հերթին խթանում է նաև անշարժ գույքի ոլորտը։
Միաժամանակ նա կարծում է, որ պետության և համայնքների հիմնական խնդիրը պետք է լինի ոչ միայն այսօրվա շինարարության ու ներդրումների ծավալը մեծացնելը, այլ նաև հասկանալը, թե ինչ հետևանքներ կունենա այդ աճը 5–10 տարի հետո։
Գարիկ Դանիելյանի հիմնական կանխատեսումն այն է, որ անշարժ գույքի նկատմամբ պահանջարկը դեռ կարող է պահպանվել բարձր մակարդակում, իսկ գների հետագա շարժը մեծապես կախված կլինի Հայաստան շարունակվող միգրացիոն և ներդրումային հոսքերից։
