Նորակառույցների պահանջարկը Երևանից տեղափոխվում է մարզեր

Հայաստանի առաջնային բնակարանային շուկայում փոխվում է գործարքների աշխարհագրությունը․ Երևանի մասնաբաժինը նվազում է, իսկ մարզերինը՝ աճում։ Միաժամանակ ավելանում են արտերկրից գնորդները, իսկ տարաժամկետ վճարումը շուկա է բերել մարդկանց, որոնք նախկինում չէին կարող օգտվել եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրից։

RED Invest Group-ի համահիմնադիր և տնօրեն Արսեն Ավետիսյանի ներկայացրած տվյալներով՝ 2026 թվականի առաջին չորս ամիսներին առաջնային շուկայի գործարքների 59%-ը կատարվել է Երևանում, իսկ 41%-ը՝ մարզերում։

Գործարքների թիվը շարունակում է աճել

Ավետիսյանի խոսքով՝ 2026 թվականին գործարքների թիվը նախորդ տարվա նույն ամիսների համեմատ առնվազն կրկնապատկվել է։ Նրա ներկայացրած մոտավոր տվյալներով՝ 2025 թվականի ապրիլին գրանցվել էր շուրջ 570, իսկ 2026 թվականի ապրիլին՝ մոտ 2200 գործարք։

Ապրիլյան կտրուկ աճի վրա, նրա գնահատմամբ, ազդել է նաև ոլորտային ցուցահանդեսից հետո ձևավորված լրացուցիչ ակտիվությունը։ Առանց այդ գործոնի շուկայի բնական աճը նա գնահատում է մոտ 600-ից մինչև 1200 գործարք։

Մայիսին գործարքների թիվը, ըստ Ավետիսյանի, աճել է 591-ից մինչև 1550։ Հունիսին ևս պահպանվել է մոտ կրկնակի աճ, իսկ հուլիսի համար նա կանխատեսել է շուրջ 1700 գործարք՝ նախորդ տարվա 840-ի դիմաց։

Աճի միտում կա նաև երկրորդային շուկայում՝ արդեն կառուցված բնակարանների վերավաճառքի հատվածում։ Ավետիսյանը այստեղ կանխատեսում է շուրջ 20% աճ՝ նշելով, որ 2025 թվականին կատարվել էր մոտ 24 հազար գործարք։

Երևանի և մարզերի մասնաբաժինները մոտենում են իրար

Երևանի գերակշռող դիրքն աստիճանաբար թուլանում է։ Ավետիսյանի տվյալներով՝ 2024 թվականին առաջնային շուկայի գործարքների 82%-ը կատարվել էր մայրաքաղաքում և միայն 18%-ը՝ մարզերում։ 2025 թվականին հարաբերակցությունը դարձել էր 63% և 37%, իսկ 2026 թվականի առաջին չորս ամիսներին՝ 59% և 41%։

Այս փոփոխությունը նա հիմնականում կապում է Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի ավարտի և մայրաքաղաքամերձ բնակավայրերում պահանջարկի աճի հետ։ Օրինակ՝ Կոտայքի մարզի որոշ բնակավայրեր վարչականորեն մարզում են, սակայն շուկայական առումով սերտորեն կապված են Երևանի հետ։

Եթե ներկայիս միտումը պահպանվի, Ավետիսյանի գնահատմամբ՝ մինչև տարեվերջ Երևանի և մարզերի հարաբերակցությունը կարող է մոտենալ 50/50-ի։

Նրա հաշվարկով՝ առաջնային շուկայում 2024 թվականին կատարվել է շուրջ 16 հազար գործարք, իսկ 2026 թվականի համար կանխատեսվում է մոտ 20 հազար։ Մարզերում գործարքների թիվը նույն ժամանակահատվածում կարող է աճել մոտ 3200–3400-ից մինչև 10 հազար։

Նոր Հաճնը նա արդեն դիտարկում է որպես առանձին զարգացող շուկա։ Հետաքրքրություն է նկատվում նաև Վանաձորի նկատմամբ, մինչդեռ Գյումրին դեռ համեմատաբար պասիվ է։ Ծաղկաձորի ցուցանիշները բարելավվել են, իսկ Դիլիջանը կարող է դառնալ մարզային շուկայի հիմնական աճի կետերից մեկը։

Տարաժամկետ վճարումը մեծացրել է գնորդների շրջանակը

Ավետիսյանի գնահատմամբ՝ մինչև 2024 թվականը շուկայի աճի կարևոր շարժիչը եկամտային հարկի վերադարձն էր, որից օգտվելու հավանական շրջանակը կազմում էր շուրջ 700 հազար գրանցված աշխատող։

2025 թվականից շուկայի նոր շարժիչ է դարձել տարաժամկետ վճարումը՝ բնակարանի արժեքը կառուցապատողին փուլերով վճարելու հնարավորությունը։ Նրա հաշվարկով՝ նշված 700 հազարից շուրջ 350 հազարը կարող է հետաքրքրված լինել նաև երկրորդ կամ երրորդ բնակարան ձեռք բերելով։ Բացի այդ, շուկայում կան գրանցված աշխատանք չունեցող, բայց բնակարան գնելու միջոցներ ունեցող մարդիկ, որոնք եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրից չէին կարող օգտվել։

Ավետիսյանի սեփական մոնիթորինգի համաձայն՝ 2026 թվականի վերջին ամիսներին գնորդների մոտ 25%-ը եղել է արտերկրից, հիմնականում՝ Ռուսաստանից։ Նրա գնահատմամբ՝ 2025 թվականին այդ մասնաբաժինը մոտ 15% էր, իսկ ավելի վաղ՝ շուրջ 5%։

Շուկան շարժվում է դեպի կարգավորում

Ավետիսյանի ներկայացմամբ՝ 2027 թվականից անշարժ գույքի վաճառքով զբաղվողների գործունեությունը պետք է լիցենզավորվի։ Ըստ նրա՝ առանց լիցենզիայի անշարժ գույքի վաճառքով զբաղվել հնարավոր չի լինի։

Նա կարևորում է նաև ոլորտային էթիկայի կանոնները, որոնց առաջնային պահանջը հաճախորդի շահի պաշտպանությունն է։ Սա հատկապես կարևոր է արտերկրում բնակվող գնորդների համար, որոնք հաճախ չեն կարող տեղում ստուգել կառուցապատողին, նախագիծը կամ միջնորդի գործունեությունը։

Ի՞նչ պետք է ստուգի գնորդը

• Պարզել, թե ով է կառուցապատողը, իսկ ով՝ շինարարական աշխատանքներն իրականացնող կազմակերպությունը։
• Տարաժամկետ վճարման դեպքում գնահատել ոչ միայն ամսական վճարը, այլև պայմանագրի ամբողջ ժամկետն ու վերջնական արժեքը։
• Ստուգել, թե տվյալ բնակավայրում մինչև երբ է գործում եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունը։
• Ներդրումային գույքի դեպքում որոշումը հիմնել եկամտաբերության, հնարավոր հետգնման և պայմանագրային երաշխիքների, ոչ միայն գովազդային առավելությունների վրա։

Մարզերի աճող մասնաբաժինը դեռ չի նշանակում, որ յուրաքանչյուր մարզային նախագիծ ներդրումային առումով շահավետ է։ Գնորդի համար որոշիչ են բնակավայրի իրական պահանջարկը, կառուցապատողի հուսալիությունը, վճարման պայմանները և գույքի հետագա օգտագործման կամ վերավաճառքի հնարավորությունը։

Աղբյուր