Նորակառույցների շուկայում աճի հետ մեծանում են նաև գնորդի ռիսկերը

Հայաստանի նորակառույցների շուկայում, կառուցապատման ոլորտի ներկայացուցչի գնահատմամբ, պահանջարկի աճը շարունակվում է, սակայն դրա կայունությունը կախված է նաև արտաքին տնտեսական ու աշխարհաքաղաքական գործոններից։ Գնորդի համար առանցքային հարցերն են կառուցապատողի ֆինանսական հնարավորությունները, բնակարանի հանձնման հեռանկարն ու երկարաժամկետ վճարումների բեռը։

Շուկայի աճը դեռ չի նշանակում կանխատեսելի ապագա

«ML Mining» ընկերության գլխավոր տնօրենի առաջին տեղակալ Վարդան Մարությանի գնահատմամբ՝ 2026 թվականի մարտից հետո անշարժ գույքի շուկայում զգալի ակտիվացում է եղել, իսկ նորակառույցների նկատմամբ հետաքրքրությունը պահպանվում է։

Միաժամանակ նա զգուշանում է ապագա աճի հստակ կանխատեսումներից։ Նրա խոսքով՝ պահանջարկի վրա ազդել են Ռուսաստանից մարդկանց և կապիտալի տեղափոխությունը, տարածաշրջանային զարգացումներն ու այլ արտաքին հանգամանքներ։

Մարությանի կարծիքով՝ նոր բնակարան ձեռք բերելու պահանջարկն ունի նաև ներքին հիմքեր, սակայն շարունակական աճը կանխատեսում է, ոչ թե երաշխավորված արդյունք։ Նա նշում է, որ արտերկրում բնակվող հայերի մի մասի որոշման վրա ազդում են կապիտալի պահպանման մտահոգություններն ու հայրենիքում սեփականություն ունենալու ցանկությունը։

Կառուցապատողի ֆինանսական կայունությունը՝ հանձնման կարևոր պայման

Մարությանը շինարարության հնարավոր ուշացումների պատճառներից առանձնացնում է ենթակառուցվածքների և կոմունալ ծառայությունների մատակարարման դժվարությունները։

Նրա խոսքով՝ արագ կառուցապատման պայմաններում գործող ցանցերը միշտ չէ, որ նախատեսված են նոր ծավալների համար։ Միաժամանակ անհրաժեշտ է գնահատել նաև կառուցապատողի կազմակերպչական և ֆինանսական հնարավորությունները։

Մարությանը կարևորում է շինանյութերի արտադրությունից մինչև շինարարություն ամբողջական գործընթացի վերահսկումը՝ այն դիտարկելով որպես մատակարարման ռիսկերը նվազեցնելու հնարավորություն։

Գնորդին նա խորհուրդ է տալիս ուշադրություն դարձնել ոչ միայն նախագծի արտաքին տեսքին կամ վաճառքի տեմպին, այլև կառուցապատողի ավարտված նախագծերին, ֆինանսական ռեսուրսներին և այն հարցին, թե կարո՞ղ է ընկերությունն ավարտել շինարարությունը, եթե նոր վաճառքները դադարեն։

Որպես սեփական ընկերության փորձ՝ Մարությանը նշում է, որ վերջին մոտ 365 օրում ավարտական ակտ է ստացվել շուրջ 3 000 բնակարանի համար։ Այս ցուցանիշները ներկայացնում է ընկերության ներկայացուցիչը։

Տարաժամկետ վճարման ռիսկը սկսվում է ամսական պարտավորությունից

Մարությանն առանձնապես մտահոգիչ է համարում 0% կանխավճարով և երկարաժամկետ տարաժամկետ վճարմամբ բնակարան գնելու պրակտիկան։

Նրա կարծիքով՝ գնորդը կարող է թերագնահատել ապագա վճարումները, հատկապես երբ պարտավորությունը ձևակերպվում է անմիջապես կառուցապատողի հետ, ոչ թե բանկում։

Նա նաև մտահոգություն է հայտնում, որ տարաժամկետ վճարման պարտավորությունները միշտ չէ, որ արտացոլվում են բանկերի համար հասանելի վարկային տեղեկատվության մեջ։ Նրա գնահատմամբ՝ պարտավորությունների ավելի համակարգված հաշվառումն ու վերահսկողությունը կարող են նվազեցնել ինչպես գնորդների, այնպես էլ կառուցապատողների ռիսկերը։

Մարությանը դրական է գնահատում գնորդների միջոցների պաշտպանությանն ուղղված որոշ կարգավորումներ, այդ թվում՝ հատուկ հաշիվների կիրառումը, թեև նշում է, որ դրանք բարդություններ են առաջացրել կառուցապատողների համար։

Միաժամանակ նրա հիմնական շեշտադրումն այն է, որ միայն գումարների պահպանման մեխանիզմները բավարար չեն. անհրաժեշտ է գնահատել նաև նախագծի ավարտման իրական ֆինանսական հնարավորությունը։

Երևանից դուրս նորակառույցների նկատմամբ հետաքրքրությունն աճում է

Մարությանի դիտարկմամբ՝ Աբովյանում, Արտաշատում, Արմավիրում և այլ քաղաքներում նորակառույցների նկատմամբ հետաքրքրությունն աճում է։

Նա օրինակ է բերում Արտաշատի երկու նախագծերը. առաջինի բնակարանների զգալի մասը վաճառվել է շենքի պատրաստ լինելուց հետո, իսկ հաջորդ նախագծում վաճառքի մեծ մասն իրականացվել է դեռ շինարարության մեկնարկից առաջ։

Այս տարբերությունը, նրա գնահատմամբ, ցույց է տալիս, որ մարզերում գնորդներն աստիճանաբար ավելի պատրաստակամ են բնակարան ձեռք բերել կառուցման վաղ փուլում։

Մարությանը նաև առաջարկում է ներդրումային բնակարան որոնելիս դիտարկել Երևանից դուրս տարբերակները և ուսումնասիրել եկամտային հարկի վերադարձի հնարավորությունը։

Նա ուշադրություն է հրավիրում արտոնության կիրառման տարբեր վերջնաժամկետների վրա։ Գնորդը պետք է ճշտի տվյալ բնակավայրի և գործարքի նկատմամբ կիրառվող պայմանները՝ մինչև ֆինանսական պարտավորություն ստանձնելը։

Միաժամանակ բնակարանների ապագա թանկացման և վարձակալության պահանջարկի վերաբերյալ Մարությանի սպասումները կանխատեսումներ են, այլ ոչ թե երաշխավորված եկամտաբերության ցուցանիշներ։

Ինչ պետք է գնահատի բնակարանի գնորդը

Մարությանի դիտարկումներից առանձնանում են մի քանի գործնական հարցեր, որոնք կարևոր են նորակառույցում բնակարան ընտրելիս.

• Ի՞նչ ավարտված նախագծեր ունի կառուցապատողը, և ինչպե՞ս է ապահովված ընթացիկ շինարարության ֆինանսավորումը։

• Կարո՞ղ է կառուցապատողն ավարտին հասցնել նախագիծը, եթե բնակարանների վաճառքը դանդաղի։

• Արդյո՞ք ամսական վճարումները համապատասխանում են գնորդի իրական եկամուտներին։

• Ի՞նչ պայմաններով են կատարվում տարաժամկետ վճարումները և պահպանվում գնորդի միջոցները։

• Ներդրումային բնակարանի դեպքում արդյո՞ք գինը, հնարավոր վարձակալական եկամուտն ու ծախսերը հիմնավորում են ընտրությունը։

Այսպիսով, նորակառույցների նկատմամբ պահանջարկի աճը չի վերացնում գնման հետ կապված ռիսկերը։ Կառուցապատողի ֆինանսական կայունության և սեփական վճարունակության գնահատումը մնում է բնակարան ձեռք բերելու ամենակարևոր պայմաններից մեկը։

Աղբյուր