Երևանի մերձակայքում հող գնելն ու սեփական տուն կառուցելը շատերի համար դարձել է բնակարանի այլընտրանք։ Սակայն գեղեցիկ տեսարանը, բարենպաստ գինը կամ վաճառողի վստահեցումները դեռ չեն նշանակում, որ տվյալ հողամասում իրականում հնարավոր է տուն կառուցել։
Նարեկի և Աննայի դեպքում խնդիրը բացահայտվել է միայն գործարքից հետո․ նրանց հողամասի վրայով անցնող բարձրավոլտ էլեկտրագծերի պատճառով նոր տուն կառուցել հնարավոր չի եղել։ Հողը գնելուց առաջ չստուգված մեկ սահմանափակումը արդյունքում վերածվել է ավելի քան 1 տարվա վարչական քաշքշուկի։
Հողը կարող է սեփականություն լինել, բայց կառուցապատման համար՝ ոչ պիտանի
Նարեկն ու Աննան հողամասը գտել էին ծանոթների միջոցով՝ շուկայականից ցածր գնով։ Տարածքում արդեն հին տուն կար, սակայն շինարարություն սկսելու փուլում պարզվել էր, որ հողամասի վրայով անցնում են բարձրավոլտ էլեկտրագծեր։
Ներկայացված պատմության համաձայն՝ հին շինությունը կարող էր մնալ, բայց նոր տուն կառուցել կամ առկա շենքն ընդլայնել հնարավոր չէր։ Էլեկտրագծերի և հենասյան տեղափոխման տարբերակ առաջարկվել էր սեփականատերերի միջոցներով, ինչը նրանց համար չափազանց մեծ ծախս էր։
Հողի սեփականության վկայական ունենալը դեռ ինքնաբերաբար չի նշանակում, որ այնտեղ կարելի է կառուցել այն տունը, որը գնորդը նախատեսել է։
Հողի պահանջարկը տեղափոխվում է Երևանամերձ տարածքներ
Ներկայացված Կադաստրի տվյալներով՝ 2025 թվականին Հայաստանում գրանցվել է հողի առուվաճառքի 22,802 գործարք։ Դրանցից 21,982-ը կատարվել է մարզերում, իսկ 9,246-ը վերաբերել է բնակելի կառուցապատման հողերին։
Գործարքների 27.9%-ով ամենաակտիվ մարզը Կոտայքն էր, որին հաջորդում էին Արմավիրն ու Արարատը։
Երևանում նույն տարում գրանցվել էր ընդամենը 820 հողի գործարք, որոնցից 443-ը՝ տնամերձ կառուցապատման հողերի նկատմամբ։
Իսկ 2026 թվականի առաջին եռամսյակում Երևանում գործարքների թիվը, ներկայացված տվյալներով, տարեկան կտրվածքով աճել էր 41.8%-ով՝ 153-ից հասնելով 217-ի։
Այս պատկերն ամրապնդում է Երևանամերձ տարածքների նկատմամբ հետաքրքրությունը, որտեղ գնորդները դեռ կարող են գտնել սեփական տուն կառուցելու համար ավելի մեծ հողամասեր։
Ռուստամ Գրիգորյան․ գնորդն այսօր ավելի պրագմատիկ է
«Կալիբրի» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Ռուստամ Գրիգորյանի գնահատմամբ՝ վերջին տարիներին փոխվել է նաև հող գնողի կերպարը։
Եթե 15–20 տարի առաջ մեծ հողամասերը հիմնականում հետաքրքրում էին ապահովված գնորդներին, որոնք կարող էին ձեռք բերել օրինակ 2,000 քմ տարածք, ապա այսօր պահանջարկը հիմնականում կենտրոնացած է մինչև 1,000 քմ հողերի վրա։
Նրա խոսքով՝ շատ գնորդների համար 400–600 քմ տարածքն արդեն բավարար է սեփական տուն կառուցելու համար։
Գրիգորյանը պահանջարկի աճը կապում է նաև այն հնարավորության հետ, որ Երևանամերձ որոշ տարածքներում գնորդները կարող են հող ձեռք բերել, կառուցապատման վարկ վերցնել և օգտվել եկամտահարկի վերադարձից։
Բանավոր խոստումը հողի փաստաթուղթ չէ
Գրիգորյանի մատնանշած ամենատարածված ռիսկերից մեկը վաճառողի բանավոր հավաստիացումներին վստահելն է։
Օրինակ՝ գնորդին կարող են ասել, որ վկայականից դուրս գտնվող հարակից հատվածը նույնպես վաճառողինն է, հետո հնարավոր կլինի այն ձևակերպել, կամ հողի նշանակությունը հեշտությամբ կփոխվի։
Գործարքից հետո կարող է պարզվել, որ հողի տակով գազատար է անցնում, տարածքը գտնվում է բարձրավոլտ գծերի անվտանգության գոտում կամ հարևանի ցանկապատն իրականում անցել է գնված հողամասի սահմանը։
Հողի դեպքում վաճառողի խոսքը չի կարող փոխարինել կադաստրային և տեխնիկական ստուգմանը։
Քրիստինե Խաչատրյան․ քարտեզն ու իրական սահմանները կարող են չհամընկնել
Legal Project ընկերության հիմնադիր, իրավաբան Քրիստինե Խաչատրյանի խոսքով՝ վերջին 5–6 տարիների ընթացքում իրենց պրակտիկայում հողային գործերի թիվն աճել է շուրջ 20–30%-ով։
Նրա առաջարկած առաջին քայլերից մեկը սեփականության վկայականի հետ միասին կադաստրային քարտեզ պատվիրելն է՝ համապատասխան 1:500 կամ 1:2000 մասշտաբով։
Խաչատրյանի խոսքով՝ հին հատակագծերի և քարտեզագրման խնդիրների պատճառով փաստաթղթերում նշված սահմանները երբեմն չեն համապատասխանում իրականությանը։
Նա հիշատակում է դեպք, երբ գնորդը վկայականով հող է ձեռք բերել, բայց հետագա չափագրումը ցույց է տվել, որ նշված կոորդինատներում փաստացի ուրիշի տուն է գտնվում։
Եթե հարևանների միջև համաձայնություն կա, նման խնդրի ուղղումը, նրա գնահատմամբ, կարող է տևել 1–3 ամիս, իսկ դատական վեճի դեպքում՝ տարիներ։
Հողային օրենսգրքի 60-րդ հոդվածը կարող է ամբողջությամբ փոխել գնման իմաստը
Խաչատրյանը առանձնացնում է Հողային օրենսգրքի 60-րդ հոդվածով նախատեսված սահմանափակումները։
Նրա խոսքով՝ եթե հողամասը գտնվում է համապատասխան սահմանափակումների տակ՝ օրինակ կանաչ կամ հանրային գոտում, մայրուղային գազատարի, ջրատարի կամ բարձրավոլտ էլեկտրագծերի պահպանման գոտում, շինարարության թույլտվություն ստանալը կարող է անհնար դառնալ։
Նման սահմանափակումը պետք է պարզել մինչև հողամասի համար գումար վճարելը, ոչ թե շինարարությունը նախագծելուց հետո։
Էժան գյուղատնտեսական հողը պարտադիր չէ, որ հնարավոր լինի բնակելի դարձնել
Մյուս տարածված հաշվարկն է՝ գնել ավելի էժան գյուղատնտեսական նշանակության հող և հետագայում փոխել դրա նշանակությունը։
Խաչատրյանի գնահատմամբ՝ շարքային գնորդը չպետք է գործարքը կառուցի այն ենթադրության վրա, որ համայնքը հետագայում անպայման կփոխի հողի նպատակային նշանակությունը։
Այսինքն՝ «հիմա էժան գնեմ, հետո բնակելի կդարձնեմ» մոտեցումը ինքնին երաշխավորված ճանապարհ չէ։
Տան արժեքը միայն պատերի կառուցման արժեքը չէ
Վերջին ռիսկը ֆինանսական հաշվարկն է։ Հողը գնելուց հետո գնորդը կարող է պարզել, որ տան նախնական բյուջեն չի ներառել կոմունիկացիաների անցկացումը, նախագծային աշխատանքները կամ այլ անհրաժեշտ ծախսեր։
Խաչատրյանի խոսքով՝ մասնագիտական նախահաշվի բացակայության դեպքում մարդիկ երբեմն շինարարությունը սկսում են սեփական հաշվարկներով, սակայն գումարը վերջանում է մինչև աշխատանքների ավարտը։
Հող գնելուց առաջ ստուգեք
- սեփականության վկայականն ու կադաստրային քարտեզը,
- հողի իրական սահմաններն ու չափագրումը,
- հողի նպատակային նշանակությունը,
- Հողային օրենսգրքի 60-րդ հոդվածով հնարավոր սահմանափակումները,
- գազատարների, ջրատարների և էլեկտրագծերի առկայությունը,
- տան կառուցման և կոմունիկացիաների ամբողջական նախահաշիվը։
Սեփական տան նախագիծը պետք է սկսել ոչ թե տան էսքիզից, այլ հողամասի փաստաթղթերից։ Շուկայականից ցածր գինը շահավետ գործարք է միայն այն դեպքում, երբ հողը իրավական և տեխնիկական առումով համապատասխանում է գնորդի իրական նպատակին։
