Տրավերտինե ճակատը, կոնսիերժ ծառայությունն ու պանորամային պատուհանները դեռ չեն նշանակում, որ բնակարանը տեխնիկապես, իրավական կամ ներդրումային առումով անվտանգ է։ Երևանի շուկայում գնորդը կարող է բարձր գին վճարել այնպիսի խնդիրների համար, որոնք առաջին դիտման ժամանակ գրեթե չեն երևում։
Ներկայացված գնահատմամբ՝ շուկայի կայունացման պայմաններում գնորդի համար ավելի կարևոր է դառնում ոչ թե միայն բնակարանի արտաքին տեսքը, այլ գնի հիմնավորվածությունը, շենքի անվտանգությունը, ենթակառուցվածքները, իրավական պատմությունն ու իրական եկամտաբերությունը։
Գինը և սեյսմիկ անվտանգությունը՝ առաջին երկու ռիսկերը
1. Գնի մեջ կարող է ներառված լինել նախկին արտոնության ազդեցությունը։ Հեղինակի գնահատմամբ՝ 2022–2023 թվականներին առաջնային շուկայի պահանջարկի կարևոր շարժիչներից էր եկամտահարկի վերադարձի ծրագիրը՝ Հարկային օրենսգրքի 159-րդ և 160-րդ հոդվածների շրջանակում։
Նրա մեկնաբանությամբ՝ կառուցապատողները շուկայական գներում հաշվի էին առնում նաև գնորդի ստացվող հարկային առավելությունը։ Սակայն, երբ այդ արտոնությունն այլևս հասանելի չէ հաջորդ գնորդին, վերավաճառքի պահին նախկինում վճարված հավելավճարը կարող է չվերականգնվել։
Կադաստրի նախկին ղեկավար, ճարտարապետ Սարհատ Պետրոսյանի գնահատմամբ՝ կարճաժամկետ ֆիսկալ խթանների վրա հիմնված արագ կառուցապատումը կարող է նաև ենթակառուցվածքային խնդիրներ ստեղծել քաղաքի համար։
2. Հին շենքի արտաքին տեսքը չի ասում դրա սեյսմիկ վիճակի մասին։ Հեղինակը նշում է, որ Երևանը գտնվում է սեյսմիկ ռիսկի գոտում, իսկ հնարավոր ինտենսիվությունը կարող է հասնել մինչև 9 բալի՝ MSK-64 սանդղակով։
Առանձնահատուկ ուշադրության են արժանի հին բնակֆոնդը և ինքնակամ վերափոխումները։ Կրող պատերի բացվածքների մեծացումը կամ այլ չհաշվարկված փոփոխությունները, հեղինակի գնահատմամբ, կարող են վատացնել շենքի սեյսմիկ վարքագիծը։
Նորակառույցը պետք է գնահատել նաև շենքից դուրս
3. Շենքը կարող է նոր լինել, իսկ ենթակառուցվածքը՝ հին։ Ներկայացված գնահատմամբ՝ որոշ հատվածներում կառուցապատման արագությունը գերազանցում է ճանապարհների, էլեկտրական հզորությունների, ջրամատակարարման և սոցիալական ենթակառուցվածքների զարգացման տեմպը։
Դրա հետևանքը բնակչի համար կարող է լինել ջրի ճնշման անկումը, կոմունալ վթարները կամ բակերի և հարակից ճանապարհների գերբեռնվածությունը։
4. Կարևոր է՝ ով է կառավարելու շենքը հանձնումից հետո։ Ժամանակակից համալիրները կարող են ունենալ արագընթաց վերելակներ, պոմպակայաններ, հրդեհաշիջման և այլ բարդ համակարգեր։
Հեղինակի հիմնական մտահոգությունն այն է, որ թույլ սպասարկումը կարող է ժամանակի ընթացքում նվազեցնել ոչ միայն շենքի որակը, այլև բնակարանի արժեքը։
Ձայնն ու խոնավությունը կարող են բացահայտվել հենց դիտման ժամանակ
5. Վատ ձայնամեկուսացումը հաճախ թաքնված է պատերի հետևում։ Ներկայացված տեղեկության համաձայն՝ միջբնակարանային պատերի օդային աղմուկի մեկուսացման պահանջը կազմում է առնվազն 50 դԲ։
Հեղինակը խորհուրդ է տալիս դիտման ժամանակ ուշադրություն դարձնել միջնապատերի կառուցվածքին և ձայնահաղորդունակությանը, հատկապես թեթև նյութերով կառուցված պատերի դեպքում։
6. Թարմ ներկը երբեմն խնդրի լուծում չէ, այլ դրա քողարկում։ Խոնավության հնարավոր նշաններից են պատերի ստորին հատվածների տեղային նորոգումը, բորբոսի հետքերը, աղային նստվածքները կամ բնակարանի ինտենսիվ օդափոխումը հենց ցուցադրումից առաջ։
Հեղինակի գնահատմամբ՝ հիմքից եկող կապիլյար խոնավությունը կարող է լինել ամբողջ շենքին վերաբերող խնդիր և չլուծվել միայն մեկ բնակարանի կոսմետիկ վերանորոգմամբ։
Իրավական պատմությունն անհրաժեշտ է ստուգել մինչև գումար փոխանցելը
7. Լիազորագրով վաճառքը պահանջում է լրացուցիչ ստուգում։ Հեղինակը զգուշացնում է այն գործարքների մասին, երբ գույքը վաճառվում է արտերկրում գտնվող սեփականատիրոջ անունից։
Ռիսկ կարող են ստեղծել դադարեցված, սահմանափակված կամ կեղծված լիազորությունները, ինչպես նաև սեփականության փոխանցման նախկին փուլերում առաջացած խնդիրները՝ ամուսնու համաձայնության, անչափահասների իրավունքների կամ ժառանգական պահանջների հետ կապված։
Գնորդի համար առանցքային է ստուգել ոչ միայն ներկայիս սեփականատիրոջ անունը, այլ հնարավորության սահմաններում նաև սեփականության իրավունքի ամբողջ պատմությունը։
Ներդրումային բնակարանի եկամտաբերությունը պետք է նորից հաշվել
8. Վարձակալությունից սպասվող եկամուտը կարող է հիմնված լինել արդեն անցած շուկայի վրա։ Հեղինակի գնահատմամբ՝ 2022–2023 թվականների բացառիկ շրջանում Երևանի կենտրոնում համախառն վարձակալական եկամտաբերությունը կարող էր հասնել տարեկան 10–12%-ի։
Նրա ներկայացրած ներկայիս գնահատականով՝ մաքուր եկամտաբերությունը կարող է լինել մոտ 5–7%, և այդ հաշվարկում ևս անհրաժեշտ է հաշվի առնել հարկերը, վերանորոգման ծախսերը և այն ամիսները, երբ բնակարանը վարձակալված չէ։
Այս պատճառով ներդրումային բնակարանի դեպքում միայն ամսական հնարավոր վարձավճարը բազմապատկել 12-ով բավարար չէ։
Ինչ ստուգել մինչև բնակարան գնելը
- գինը համեմատել նույն հատվածի իրական այլընտրանքների հետ,
- ստուգել շենքի տեխնիկական վիճակն ու ինքնակամ փոփոխությունները,
- պարզել կոմունալ և ճանապարհային ենթակառուցվածքների վիճակը,
- հասկանալ՝ ով և ինչ բյուջեով է սպասարկելու շենքը,
- ուսումնասիրել սեփականության և լիազորությունների իրավական պատմությունը,
- ներդրման դեպքում հաշվարկել ոչ թե համախառն, այլ իրական ծախսերից հետո մնացող եկամուտը։
Երևանի շուկայում «պրեմիում» տեսքը ինքնին դեռ ներդրումային անվտանգության երաշխիք չէ։ Գնորդի իրական պաշտպանությունը մանրամասն տեխնիկական, ֆինանսական և իրավական ստուգումն է, հատկապես այն շուկայում, որտեղ նույն արտաքին որակի հետևում կարող են լինել էապես տարբեր ռիսկեր։
