Հայաստանի կառուցապատման ոլորտը շարունակում է կարևոր դեր ունենալ երկրի տնտեսության մեջ, սակայն նոր նախագծերի մեկնարկի կտրուկ դանդաղումը կարող է առաջիկա տարիներին բնակարանների առաջարկի պակաս առաջացնել։
TOONCAST-ի երկրորդ թողարկման ընթացքում Կառուցապատողների հայկական ասոցիացիայի նախագահ Գուրգեն Գրիգորյանը ներկայացրել է ոլորտի ներկա վիճակը, հիմնական խնդիրները, մշակվող կարգավորումները և այն հանգամանքները, որոնք պետք է ստուգի նորակառույց բնակարան գնողը։
Ոլորտի տնտեսական նշանակությունը
Գուրգեն Գրիգորյանի գնահատմամբ՝ քաղաքաշինության ոլորտը և դրա շուրջ ձևավորված տնտեսական ակտիվությունն ապահովում են Հայաստանի ՀՆԱ-ի մոտ 20–21%-ը։ Հաղորդման ընթացքում, սակայն, այս ցուցանիշի հաշվարկման առանձին աղբյուր կամ մեթոդաբանություն չի ներկայացվում։
Ասոցիացիայի կատարած հարցումների համաձայն՝ 2020–2025 թվականներին կառուցապատման, շինարարության և դրանց հետ կապված սպասարկող ոլորտները միասին պետական բյուջե են վճարել ավելի քան 350 մլրդ դրամի հարկեր։
Ոլորտը նաև մեծ թվով աշխատատեղեր է ստեղծում Հայաստանում։ Գրիգորյանի խոսքով՝ արտագնա աշխատանքի մեկնողների թիվը զգալիորեն նվազել է, իսկ որոշ աշխատանքների համար Հայաստան են ժամանում աշխատողներ այլ երկրներից։
Նոր շինթույլտվությունների կտրուկ անկումը
Գրիգորյանի ներկայացրած տվյալներով՝ 2020–2025 թվականներին Երևանում ավելի քան 700 շինարարության թույլտվության հիման վրա իրականացվել են կառուցապատման ծրագրեր։
Միաժամանակ նոր ծրագրերի մեկնարկի տեմպը նվազել է․
- 2024 թվականին տրամադրվել է մոտ 180 շենքի շինարարության թույլտվություն,
- 2025 թվականին՝ մոտ 50–60 թույլտվություն։
Այսպիսով՝ նոր շինթույլտվությունների քանակը նվազել է մոտ 2–3 անգամ։ Եթե միտումը պահպանվի, առաջիկա տարիներին բնակարանների պահանջարկը կարող է մնալ բարձր, իսկ նոր առաջարկը՝ զգալիորեն նվազել։
Ի՞նչ խնդիրների են բախվում կառուցապատողները
Հիմնական խնդիրներից մեկը երկարաժամկետ նախագծերի ընթացքում օրենքների, հարկերի, տեղական վճարների և այլ պահանջների փոփոխությունն է։
Երբ նոր ֆինանսական պարտավորությունները տարածվում են արդեն մեկնարկած ծրագրերի վրա, փոխվում են կառուցապատողի նախնական հաշվարկները և նախագծի ինքնարժեքը։ Դա նվազեցնում է ներդրումային միջավայրի կանխատեսելիությունը։
Մյուս խնդիրներն են՝
- թույլտվությունների տրամադրման ձգձգումները,
- պետական և համայնքային մարմինների միջև ոչ արդյունավետ համագործակցությունը,
- մատակարար կազմակերպությունների աշխատանքի ուշացումները,
- շինարարական աշխատուժի պակասը։
Այս գործոնների պատճառով կարող են ուշանալ նախագծերը, բնակարանների հանձնումը և պետական բյուջե վճարվող հարկերը։
Ի՞նչ նոր լուծումներ են առաջարկվում
Ասոցիացիան առաջարկում է զարգացնել գնորդների կանխավճարների ապահովագրությունը։ Եթե կառուցվող բնակարան է վաճառվում, գնորդի վճարած գումարը պետք է հնարավորինս պաշտպանված լինի ծրագրի ձախողման ռիսկից։
Քննարկվում է նաև կորպորատիվ պարտատոմսերի կիրառումը։ Այս գործիքը կարող է կառուցապատողներին թույլ տալ գնորդներին առաջարկել ավելի երկարաժամկետ տարաժամկետ վճարումներ՝ հատկապես եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի աստիճանական սահմանափակման պայմաններում։
Մշակվում է նաև կառուցապատողների և կառուցվող նախագծերի գնահատման համակարգ։
Նախատեսվում է ուսումնասիրել՝
- կառուցապատողի ֆինանսական կայունությունը,
- աուդիտի և հրապարակային հաշվետվությունների առկայությունը,
- ընկերության թափանցիկությունը,
- դատական և սնանկության վարույթները,
- իրական շահառուների հետ կապված հնարավոր ռիսկերը,
- կառուցվող նախագծի բնութագրերն ու դասակարգումը։
Համակարգը պետք է օգնի հասկանալ՝ նախագիծն իր չափանիշներով պատկանում է պրեմիում, բիզնես, թե էկոնոմ դասին՝ անկախ գովազդում օգտագործվող ձևակերպումներից։ Հարցազրույցի պահին այս համակարգը դեռ մշակման և փորձարկման փուլում էր։
Ի՞նչ պետք է ստուգի բնակարանի գնորդը
Բնակարան ընտրելիս պետք չէ հիմնվել միայն գեղեցիկ գովազդի, ցուցահանդեսային տաղավարի կամ վաճառքի մասնագետի բանավոր խոստումների վրա։
Գնորդին խորհուրդ է տրվում՝
- ուսումնասիրել կառուցապատողի նախկին և ընթացիկ նախագծերը,
- ստուգել ընկերության անցած ճանապարհն ու գործարար հեղինակությունը,
- պահանջել Կադաստրի կոմիտե ներկայացված հաստատված նախագիծը,
- համոզվել, որ վաճառվող բնակարանը և խոստացված պայմանները համապատասխանում են հաստատված նախագծին,
- մանրամասն ուսումնասիրել կնքվող պայմանագիրը,
- Datalex.am համակարգում ստուգել ընկերության դատական և սնանկության գործերը,
- պարզել՝ ինչ մեխանիզմներով են պաշտպանվում գնորդի վճարումները։
Պաշտպանության հնարավոր մեխանիզմներից են բանկային երաշխիքը, կառուցապատողի հատուկ հաշվում միջոցների սառեցումը, փուլային վճարումները և կանխավճարի ապահովագրությունը։
Քննարկման գլխավոր եզրակացությունն այն է, որ Հայաստանի կառուցապատման շուկան դեռ ունի պահանջարկ և զարգացման ներուժ, սակայն դրա կայուն աճի համար անհրաժեշտ են կանխատեսելի կանոններ, թափանցիկ կառուցապատողներ և գնորդների պաշտպանության արդյունավետ մեխանիզմներ։
