Հայաստանում վարձավճարների աճը կրկնակի գերազանցում է բնակարանների թանկացմանը․ ինչ է կատարվում շուկայում

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում նոր ակտիվություն է նկատվում։ Ոլորտի մասնագետի գնահատմամբ՝ վերջին մեկ տարվա ընթացքում վարձակալության գներն աճել են շուրջ 30%-ով, իսկ բնակարանների վաճառքի գները՝ 15%-ով։ Պահանջարկի աճին նպաստում են արտերկրից ժամանող գնորդները, զբոսաշրջությունը և ներդրումային հետաքրքրությունը, սակայն թանկացող բնակարաններն ավելի դժվար հասանելի են դառնում տեղացի գնորդների համար։

Ինչու են վարձակալության գներն աճում ավելի արագ

«Կենտրոն» անշարժ գույքի գործակալության տնօրեն Վահե Դանիելյանի գնահատմամբ՝ շուկայի ակտիվացման հիմնական գործոններից մեկը Ռուսաստանից Հայաստան եկող մարդկանց և կապիտալի ներհոսքն է։

Նրա խոսքով՝ Ռուսաստանում բնակվող հայերից շատերը Հայաստանում բնակարան են գնում՝ տեղափոխվելու կամ ապագայի համար սեփականություն ունենալու նպատակով։ Միաժամանակ ռուսաստանցի հաճախորդների մի մասը նախընտրում է բնակարան վարձակալել։

Պահանջարկի վրա ազդում է նաև զբոսաշրջությունը։ Հատկապես Երևանի կենտրոնում վարձակալվող բնակարանների զգալի մասը զբաղեցնում են զբոսաշրջիկները, ինչը բարձրացնում է առաջարկվող վարձավճարները։

Դանիելյանի ներկայացրած գնահատականներն են՝

• Վարձակալության գների աճ՝ շուրջ 30%

• Անշարժ գույքի վաճառքի գների աճ՝ շուրջ 15%

Այս թվերը մասնագետի ընդհանրացված գնահատականներն են, ոչ թե առանձին վարչական շրջանների կամ ամբողջ շուկայի պաշտոնական վիճակագրական ցուցանիշները։

Դանիելյանը նաև չի բացառում զբոսաշրջային սեզոնի ավարտից հետո վարձավճարների որոշակի նվազում։

Ինչու բնակարանները չեն էժանանում՝ չնայած շինարարության աճին

Երևանում շարունակվում է նորակառույցների ակտիվ շինարարությունը։ Միաժամանակ մայրաքաղաքում բնակարան ձեռք բերելու պահանջարկը պահպանվում է։

Դանիելյանի կարծիքով՝ շինարարության աճը պայմանավորված է ոչ միայն սեփական բնակարանի կարիք ունեցող ընտանիքներով, այլև անշարժ գույքը որպես ներդրում դիտարկող գնորդներով։

Նա նշում է, որ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի ակտիվ կիրառման շրջանում ներդրումային նպատակով բնակարանների գնումներն ավելի տարածված էին։ Ծրագրի փուլային սահմանափակումների պայմաններում նման գործարքների մասնաբաժինը, նրա գնահատմամբ, նվազել է, սակայն ներդրումային պահանջարկը պահպանվում է։

Մասնագետը գների աճը կապում է առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցության հետ՝ ընդգծելով նաև շինարարության ազդեցությունը աշխատատեղերի, շինանյութերի վաճառքի և հարակից ծառայությունների վրա։

Միաժամանակ թանկացումը նույն կերպ չի անդրադառնում բոլորի վրա. եթե բնակարանի գինն աճում է ավելի արագ, քան ընտանիքի եկամուտը, սեփական տուն ձեռք բերելը դժվարանում է։

Կենտրոն, Արաբկիր, թե՞ Երևանի արվարձաններ

Դանիելյանի խոսքով՝ Երևանի Կենտրոնը շարունակում է մնալ ամենապահանջված բնակելի տարածքներից մեկը, որին հաջորդում է Արաբկիրը։

Սակայն գնորդների նախընտրությունները աստիճանաբար փոխվում են։ Բարձր գները, երթևեկության ծանրաբեռնվածությունն ու աղմուկը որոշ ընտանիքների ստիպում են դիտարկել քաղաքի ծայրամասերը և հարակից բնակավայրերը։

Մասնագետը առանձնացնում է Աբովյանը և Երևանի արվարձանները, որտեղ, նրա գնահատմամբ, հնարավոր է գտնել գնային առումով ավելի մատչելի առաջարկներ։

Դանիելյանը նաև նշում է, որ որոշ ծայրամասային և մերձքաղաքային հատվածներում գների տոկոսային աճը կարող է գերազանցել Կենտրոնի ցուցանիշը։

Սեփական բնակարանի ընտրության դեպքում, սակայն, միայն գինը բավարար չափանիշ չէ։ Կարևոր են աշխատանքի վայրի հասանելիությունը, դպրոցները, մանկապարտեզներն ու ամենօրյա տեղաշարժի պայմանները։

Նորակառույցների աճը բարձրացնում է նաև քաղաքաշինական հարցեր

Շինարարական ակտիվությունն ուղեկցվում է ենթակառուցվածքների նկատմամբ աճող պահանջարկով։

Դանիելյանի գնահատմամբ՝ որոշ կառուցապատման ծրագրերում խնդիրներ են առաջանում ավարտական ակտերի ստացման, բակային տարածքների, խաղահրապարակների, դպրոցների և մանկապարտեզների հասանելիության հետ կապված։

Նա կարևորում է քաղաքաշինական պահանջների ավելի հետևողական կիրառումը, որպեսզի նոր բնակելի շենքերի կառուցումը համադրվի ամբողջ թաղամասի զարգացման հետ։

Մասնագետը նաև մատնանշում է կառուցապատողների ֆինանսական խնդիրների և անավարտ շինարարության ռիսկերը։

Հետևաբար նորակառույց բնակարան գնելիս անհրաժեշտ է գնահատել ոչ միայն առաջարկվող գինը, այլև շենքի ավարտվածությունը, կառուցապատողի հուսալիությունը և շրջակա ենթակառուցվածքները։

Արդյո՞ք գների աճը կշարունակվի

Հայաստանի անշարժ գույքի շուկան զգայուն է արտաքին տնտեսական և աշխարհաքաղաքական զարգացումների նկատմամբ։

Դանիելյանը հիշեցնում է, որ 2022 թվականի ներհոսքից հետո շուկայում գրանցված ակտիվությանը հաջորդել էր նաև պահանջարկի թուլացման և գների նվազման շրջան։

Այս փորձը ցույց է տալիս, որ ներկայիս աճի տեմպերը պարտադիր չէ, որ պահպանվեն երկարաժամկետ հեռանկարում։

Բնակարան ձեռք բերելու որոշումը հատկապես կարևոր է այն ընտանիքների համար, որոնք գույքը գնում են ոչ թե վերավաճառքի, այլ բնակվելու նպատակով։

Այս դեպքում պետք է համադրել բնակարանի ամբողջական արժեքը, վարկային հնարավորությունները, գտնվելու վայրը և ընտանիքի երկարաժամկետ կարիքները։

Շուկայի ակտիվությունը կարող է նոր հնարավորություններ ստեղծել ներդրողների և կառուցապատողների համար, սակայն բնակարանի հասանելիությունը շարունակում է մնալ հիմնական մարտահրավերներից մեկը։

Աղբյուր