Հիպոթեքը Հայաստանում վաղուց միայն «երկար տարիներով պարտք» չէ․ այն գնալով դառնում է բնակարան ձեռք բերելու, իսկ որոշ դեպքերում նաև ներդրում անելու գործիք։ Սակայն այս փոփոխությունը գնորդին չի ազատում պատասխանատվությունից։ TOONCAST-ի զրույցում բանկային ոլորտի մասնագետ Վահրամ Գևորգյանը շեշտում է, որ տեղեկացվածությունն ու պլանավորումն են երկարաժամկետ պարտավորությունը դարձնում ավելի կանխատեսելի։
Զրույցի կարևոր միտքն այն է, որ բնակարանի ընտրությունը փոխվել է. գնորդն ավելի քիչ է սահմանափակվում միայն գնով և ամսական վճարով, իսկ ավելի հաճախ հարցնում է կառուցապատողի փորձի, նախագծի ենթակառուցվածքի, սպասարկման ծախսերի և ապագա բնակելի միջավայրի մասին։
Գնորդն այսօր համեմատում է ոչ միայն տոկոսադրույքը
Վարդան Մարությանի խոսքով՝ եկամտային հարկի վերադարձի ակտիվ շրջանում շատ գնորդներ շտապում էին օգտվել հնարավորությունից, և երբեմն նախագծի համակողմանի ուսումնասիրությունը երկրորդ պլան էր մղվում։ Այսօր, ըստ նրա գնահատման, շուկան ավելի պահանջկոտ է դարձել։
Նորակառույց ընտրելիս ուշադրության կենտրոնում են ոչ միայն բնակարանի մակերեսն ու գինը, այլ նաև արդեն ավարտված նախագծերը, շինարարի հեղինակությունը, կանաչ տարածքները, տրանսպորտային հասանելիությունը, կոմունալ հարմարությունները և հետագա սպասարկման վճարները։ Սա ողջամիտ փոփոխություն է. բնակարանն ընտրվում է ոչ միայն գնման օրվա, այլ տարիների կյանքի համար։
Այդուհանդերձ, «բրենդային» կամ գեղեցիկ ներկայացված նախագիծը բավարար ապացույց չէ։ Գնորդը պետք է փաստաթղթերով հասկանա՝ ինչ է ներառված առաջարկվող գնի մեջ, ինչ ժամկետով է հանձնվելու շենքը և ինչ ծախսեր են սպասվում բնակվելուց հետո։
Բանկի մասնակցությունը կարևոր ազդակ է, բայց ոչ գնման երաշխիք
Հարցին՝ ինչպես է բանկը ընտրում կառուցապատող գործընկերներին, Գևորգյանը նշում է, որ ուսումնասիրվում են կառուցապատողի ֆինանսական և ոչ ֆինանսական բնութագրերը, իսկ ֆինանսավորման ընթացքում կատարվում է մոնիթորինգ։ Նրա խոսքով՝ բանկը հաշվի է առնում նաև պետական մարմինների եզրակացությունները՝ շինթույլտվությունների, որակի և շահագործման փաստաթղթերի մասով։
Սա գնորդի համար օգտակար ազդակ է, բայց այն չպետք է վերածվի կուրորեն վստահելու պատճառի։ Բանկի կողմից ֆինանսավորվող նախագիծը նույնպես պետք է ինքնուրույն ուսումնասիրվի։ Բանկն ունի իր վարկային ռիսկը, իսկ գնորդն ունի առանձին հարցեր՝ բնակարանի կոնկրետ պայմանագրից մինչև ավարտի ժամկետ, տույժեր, վերանորոգման ծավալ և ընդհանուր տարածքների սպասարկում։
Կառուցապատողի պատասխանատվությունը միայն շենք կառուցելը չէ․ այն ներառում է պայմանագրով ստանձնած ժամկետների, որակի և տեղեկության թափանցիկության պահպանումը։ Միաժամանակ արտաքին գործոնները՝ շուկայի, մատակարարման կամ տնտեսական միջավայրի փոփոխությունները, կարող են ազդել շինարարության վրա, բայց չեն վերացնում գնորդի հանդեպ հաղորդակցվելու և պարտավորությունները պատշաճ կառավարելու պահանջը։
Երկարաժամկետ վարկի դեպքում կարևոր է ընտանիքի սեփական պլանը
Գևորգյանի խոսքով՝ հիպոթեքային որոշումը Հայաստանում հաճախ ընտանեկան որոշում է։ Վարկի հասանելիությունը, նրա գնահատմամբ, կախված է ընտրված գույքից, եկամուտների մակարդակից և այլ անհատական պայմաններից։ Հետևաբար «հիպոթեքը հասանելի է» կամ «հիպոթեքը բոլորի համար անհասանելի է» ընդհանուր պնդումները գործնականում քիչ արժեք ունեն։
Անորոշությունը բնական է․ գնորդը չի կարող հստակ կանխատեսել իր եկամուտների, գների կամ տնտեսական միջավայրի բոլոր փոփոխությունները։ Սակայն այդ ռիսկը կարելի է նվազեցնել՝ նախապես հաշվարկելով ոչ միայն այսօրվա, այլ նաև ավելի պահպանողական սցենարով վճարունակությունը։
Գնումից առաջ օգտակար է ստուգել՝
- ամսական վճարի ազդեցությունը ընտանիքի պարտադիր ծախսերի վրա,
- եկամտի նվազման կամ աշխատանքի փոփոխության դեպքում պահուստի առկայությունը,
- վարկի ամբողջական պայմանները, ոչ միայն անվանական տոկոսադրույքը,
- կառուցապատողի թույլտվությունները, պայմանագրային ժամկետներն ու տույժերը,
- շենքի սպասարկման, կայանատեղիի և հնարավոր հավելյալ վճարները։
Թվայնացումը արագացնում է ընթացքը, բայց չի փոխարինում խորհրդատվությանը
Զրույցում նշվում է, որ տեխնոլոգիան արդեն թույլ է տալիս բնակարանի ընտրության, դիմումի և վարկի նախնական հաստատման զգալի մասը կազմակերպել հեռավար եղանակով։ Գևորգյանի գնահատմամբ՝ տեխնոլոգիապես հնարավոր է բանկ այցելել միայն գործարքի եզրափակիչ փուլերի համար։
Սակայն արագ ընթացքը չպետք է վերածվի արագ որոշման։ Ինքը՝ հյուրը, ընդունում է, որ շատ գնորդներ դեռ կարիք ունեն քննարկելու իրենց որոշումը ընտանիքի անդամների, գործակալի կամ բանկի մասնագետի հետ։ Թվային գործիքը պետք է հեշտացնի փաստաթղթերի հասանելիությունն ու համեմատությունը, ոչ թե թուլացնի գնորդի զգոնությունը։
Խմբագրական նշում։ Տեսանյութում եկամտային հարկի վերադարձի մեխանիզմը հիշատակվում է որպես շուկայի վրա ազդած գործոն։ Այն շարունակում է գործել, սակայն տարածքային և այլ պայմաններով․ 2025 թվականից այն չի կիրառվում Երևանում, իսկ մարզերի համար նախատեսված են փուլային սահմանափակումներ։ Նախքան այդ գումարը ընտանեկան բյուջեում հաշվի առնելը պետք է ճշտել կոնկրետ գույքի համապատասխանությունը պաշտոնական պետական ուղեցույցով։
Եզրակացություն
Հիպոթեքը կարող է լինել բնակարան ձեռք բերելու իրատեսական ճանապարհ, եթե այն դիտվում է որպես երկարաժամկետ ֆինանսական որոշում, ոչ թե միայն արագ ձեռքբերման հնարավորություն։ Գնորդի լավագույն պաշտպանությունը երեք բանն է՝ իրատեսական հաշվարկը, փաստաթղթերի ստուգումը և կառուցապատողի ու բանկի մասին ինքնուրույն ուսումնասիրությունը։ Որքան քիչ են որոշման մեջ չստուգված ենթադրությունները, այնքան ավելի կառավարելի է դառնում հիպոթեքային ռիսկը։
