Հիփոթեքով բնակարան գնելիս ինչ ռիսկեր պետք է գնահատել մինչև պայմանագրի ստորագրումը

Հիփոթեքով բնակարան ձեռք բերելը հաճախ սկսվում է գույքի ընտրությունից, բայց գնորդի գլխավոր ռիսկերը կարող են թաքնված լինել պայմանագրում։ Հատկապես կառուցվող շենքում բնակարան գնելիս կարևոր է հասկանալ, թե երբ է առաջանում սեփականության իրավունքը, ինչ է տեղի ունենում հանձնման ուշացման դեպքում և որքան պաշտպանված է գնորդի վճարած գումարը։

Հիփոթեքը միայն բնակարանային վարկ չէ

Երևանի պետական համալսարանի դասախոս, իրավաբանական գիտությունների թեկնածու, փաստաբան Արսեն Հովհաննիսյանի բացատրությամբ՝ հիփոթեքը իրավական իմաստով անշարժ գույքի կամ դրա հետ կապված որոշ իրավունքների գրավն է։ Այն կարող է կիրառվել ինչպես պատրաստի բնակարանի, այնպես էլ կառուցապատողից բնակարան ձեռք բերելու իրավունքի նկատմամբ։

Երկրորդային շուկայում գնորդը գործ ունի արդեն գոյություն ունեցող բնակարանի հետ։ Իսկ նորակառույցի կառուցման փուլում նախ ձեռք է բերում բնակարան գնելու իրավունք, որը պետք է տարբերել պատրաստի բնակարանի նկատմամբ սեփականությունից։ Փաստաբանի ներկայացրած ընթացակարգով՝ վերջինիս գրանցմանը նախորդում են շինարարության ավարտը, ավարտական ակտը, շահագործման թույլտվությունը և փոխանցման ակտի ձևակերպումը։

Գովազդային խոստումը պետք է ստուգել պայմանագրով

Հովհաննիսյանի գնահատմամբ՝ առաջնային շուկայում գովազդի և պայմանագրի անհամապատասխանությունը գնորդի հիմնական ռիսկերից է։ Շենքի նախագծային պատկերները, բնակարանի ներկայացվող հատկանիշները և վաճառքի խոստումները կարող են ձևավորել ակնկալիքներ, որոնք պայմանագրում նույնությամբ արտացոլված չեն։

Ուստի գնորդը պետք է համեմատի առաջարկված բնակարանի բնութագրերը պայմանագրում ամրագրված առարկայի ու պայմանների հետ, այլ ոչ թե հիմնվի միայն ցուցադրական նյութերի վրա։

Հանձնման ժամկետի երկարաձգումը կարող է թանկ արժենալ

Առանձնահատուկ ուշադրություն են պահանջում բնակարանի հանձնման ժամկետները։ Փաստաբանի խոսքով՝ որոշ պայմանագրեր նախատեսում են երկարաձգման հնարավորություն, իսկ ուշացումը կարող է խախտում համարվել ոչ թե պայմանավորված օրվանից, այլ, օրինակ, 6 ամիս անց։

Ժամկետը միայնակ բավարար երաշխիք չէ։ Պետք է պարզել՝ ուշացման դեպքում նախատեսվա՞ծ են տույժեր, կա՞ դրանց առավելագույն սահման, և ի՞նչ պայմաններով կարող է գնորդը լուծել պայմանագիրն ու հետ պահանջել վճարված գումարը։

Փաստացի մակերեսը կարող է փոխել բնակարանի գինը

Եթե վերջնական արժեքը կախված է բնակարանի փաստացի չափագրումից, կարևոր է հասկանալ վերահաշվարկի կարգը։ Քառակուսի մետրերի շեղման պայմանները կարող են կազմված լինել այնպես, որ թե՛ մակերեսի ավելացման, թե՛ պակասելու դեպքում ֆինանսական հետևանքները շահեկան լինեն կառուցապատողի համար։

Հովհաննիսյանը խորհուրդ է տալիս ստուգել, թե ինչ շեղումից հետո է գինը վերանայվում և վերահաշվարկը կատարվում է ամբողջ տարբերության, թե միայն սահմանված շեմը գերազանցող մասի համար։

Ավարտված շենքը դեռ պարտադիր չէ, որ շահագործման հանձնված լինի

Փաստաբանի մատնանշած խնդիրներից է շենքի ավարտը՝ առանց շահագործման թույլտվության։ Պատճառները կարող են կապված լինել ջրամատակարարման, գազի, էլեկտրաէներգիայի կամ այլ ենթակառուցվածքների պահանջների հետ։

Այդպիսի իրավիճակում հիփոթեքային վճարումները կարող են շարունակվել, մինչդեռ բնակարանը հասանելի չէ բնակության համար։ Գնորդը կարող է միաժամանակ վճարել վարկն ու այլ բնակարանի վարձը։ Որոշ դեպքերում մարդիկ արդեն բնակվում են շենքում, սակայն դեռ չունեն բնակարանի սեփականության իրավունքի վկայական։

Կառուցապատողի հնարավոր սնանկությունը կարող է իրավիճակն ավելի բարդացնել։ Հովհաննիսյանի խոսքով՝ առանձին դեպքերում գնորդների խնդիրների իրավական լուծումը դժվարանում է կամ հայտնվում փակուղում։

Ինչ ստուգել մինչև բնակարանի գնման պայմանագիրը ստորագրելը

Գնորդի համար առաջնահերթ են հետևյալ հարցերը.

• Արդյո՞ք պայմանագրում ամրագրված են գովազդով ներկայացված բնակարանի հատկանիշները։

• Ե՞րբ է բնակարանը հանձնվելու, և ինչ հետևանքներ ունի ժամկետի խախտումը։

• Ինչպե՞ս է վերահաշվարկվում գինը փաստացի մակերեսի փոփոխության դեպքում։

• Ի՞նչ պատմություն, հիմնադիրներ և հնարավոր սնանկության խնդիրներ ունի կառուցապատողը։

• Ի՞նչ փուլերով է ձևակերպվելու պատրաստի բնակարանի սեփականության իրավունքը։

Փաստաբանը կարևորում է պայմանագրի նախնական իրավաբանական ուսումնասիրությունը՝ ընդգծելով, որ նույնիսկ առաջին հայացքից պարզ դրույթները կարող են ունենալ գնորդի համար էական հետևանքներ։ Հիփոթեքով բնակարան գնելիս վճարման հնարավորությունը գնահատելու հետ մեկտեղ անհրաժեշտ է հասկանալ նաև այն իրավունքներն ու պարտավորությունները, որոնք ստանձնում է գնորդը։

Աղբյուր