Հյուրանոցային համարը որպես ներդրում․ ինչ պետք է իմանալ եկամտի և պայմանագրերի մասին

Հյուրանոցային համար գնելն ու դրա կառավարումը մասնագիտացված ընկերությանը հանձնելը Հայաստանի անշարժ գույքի շուկայում ներկայացվող ներդրումային մոդելներից է։ Ներդրողին կարող են առաջարկվել եկամտաբերության տարբեր պայմաններ, սակայն հայտարարված տոկոսներն ինքնին չեն բացահայտում իրական եկամուտն ու պայմանագրային պարտավորությունները։

Ինչո՞վ է հյուրանոցային գույքը տարբերվում բնակարանից

Գարեգին Ղահրամանյանը, GRP ընկերության Wyndham Grand Tsaghkadzor նախագծի մարքեթինգի բաժնի ղեկավարը, ներկայացնում է մոդել, որով գնորդը ձեռք է բերում հյուրանոցային համարի սեփականության իրավունք, իսկ դրա վարձակալությունն ու սպասարկումը կազմակերպում է կառավարող օպերատորը։

Նրա գնահատմամբ՝ գույքի իրավական նշանակությունը հիմնարար հարց է։ Եթե բնակելի նշանակությամբ շենքը ներկայացվում է որպես հյուրանոցային համալիր, առանձին սեփականատերերի ինքնուրույն վարձակալական գործունեությունը կարող է առաջացնել գնային մրցակցություն և խաթարել միասնական սպասարկումը։

Ուստի անհրաժեշտ է ստուգել կառուցապատման թույլտվությունն ու կառավարման պայմանագիրը, ոչ միայն նախագծի անվանումը։

Եկամտաբերություն․ ի՞նչ են նշանակում առաջարկվող տոկոսները

Ղահրամանյանի խոսքով՝ տվյալ նախագծում առաջարկվում է տարեկան 5% երաշխավորված կամ 15% լողացող եկամտաբերության մոդել։

Երկրորդ ցուցանիշը կախված է հյուրանոցի գործունեության արդյունքներից և երաշխավորված եկամուտ չէ։ Իսկ առաջինի դեպքում վճարման պարտավորությունն ու երաշխիքի գործողության ժամկետը պետք է հաստատվեն պայմանագրով։

Նրա ներկայացմամբ՝ եկամուտը բաշխվում է հասույթից, ոչ թե շահույթից։ Հասույթը հյուրանոցի ստացած եկամուտն է մինչև ծախսերի հանումը, իսկ շահույթը՝ դրանցից հետո մնացած ֆինանսական արդյունքը։

Սակայն առանց բաշխման բանաձևի և հնարավոր պահումների հստակեցման հնարավոր չէ որոշել ներդրողի վերջնական ստանալիք գումարը։

Նախագծի համար հնչեցվել է 65% զբաղվածության կանխատեսում։ Ղահրամանյանը նաև գնահատում է, որ նախատեսվող խաղատունը կարող է ապահովել լրացուցիչ 25–35% ծանրաբեռնվածություն։ Դրանք ընկերության ներկայացուցչի կանխատեսումներն են, ոչ թե հյուրանոցի արդեն գրանցված արդյունքները։

Սեզոնայնության ազդեցությունը մեղմելու համար նախատեսվում են նաև սպա կենտրոն, լողավազան և 500 հոգու համար նախատեսված միջոցառումների սրահ։ Այդ ենթակառուցվածքների իրական ազդեցությունը հյուրանոցի զբաղվածության վրա դեռ պետք է գնահատվի գործնականում։

Որքա՞ն կարող է վաստակել ներդրողը․ հաշվարկի օրինակ

Եկամտաբերության տարբերությունը պատկերացնելու համար դիտարկենք պայմանական օրինակ։

Ենթադրենք՝ ներդրողը հյուրանոցային գույքի ձեռքբերման համար հատկացնում է 10 միլիոն դրամ։ Սա միայն պատկերավոր հաշվարկ է, ոչ թե քննարկվող նախագծում առաջարկվող հյուրանոցային համարի իրական գինը։

Եթե տոկոսները հաշվարկվեն ամբողջ ներդրված գումարի նկատմամբ, ապա՝

• 5% տարեկան եկամտաբերության դեպքում՝ 500 000 դրամ տարեկան, կամ ամսական միջին հաշվարկով մոտ 41 667 դրամ։

• 15% տարեկան եկամտաբերության դեպքում՝ 1 500 000 դրամ տարեկան, կամ ամսական միջին հաշվարկով 125 000 դրամ։

Այսպիսով, նույն ներդրման դեպքում երկու սցենարների տարեկան եկամուտների տարբերությունը կազմում է 1 միլիոն դրամ։

Սակայն 15%-ը կանխատեսվող, ոչ թե երաշխավորված եկամտաբերություն է։ Հաշվարկը չի ներառում հնարավոր հարկերը, սպասարկման կամ այլ վճարները։ Ամսական միջին գումարները նույնպես չեն նշանակում, որ պայմանագրով նախատեսված են ամսական վճարումներ։

Ներդրողը պետք է պարզի, թե ինչ գումարի նկատմամբ է հաշվարկվում խոստացվող տոկոսը, երբ են սկսվում վճարումները և ինչ պայմաններում կարող են փոփոխվել դրանք։

Գույքի կառավարում, վերավաճառք և հաշվետվողականություն

Ղահրամանյանի փոխանցմամբ՝ հյուրանոցային համարի սեփականատերը կարող է հետագայում վաճառել իր գույքը։

Ընկերությունն առաջարկում է նախ իրեն ներկայացնել վաճառքի առաջարկը, իսկ համաձայնության բացակայության դեպքում՝ վաճառել այլ գնորդի։

Միաժամանակ ներկայացված կառավարման մոդելով սեփականատերը, հրաժարվելով օպերատորի ծառայություններից, չի կարող ինքնուրույն օրավարձով հանձնել համարը։ Այս սահմանափակումների իրավական և պայմանագրային շրջանակը պետք է ստուգել մինչև գույքի ձեռքբերումը։

Նրա խոսքով՝ GRP-ն նախատեսում է իր սեփականության ներքո պահպանել հյուրանոցի մոտ 40%-ը։ Սեփականատերերին նախատեսվում է տրամադրել եկամտաբերության հաշվետվություն վեց ամիսը մեկ, ինչպես նաև անկախ աուդիտ կազմակերպելու հնարավորություն։

Նախագծի բացումը նախատեսվում է 2027 թվականի հունվարին։ Հետևաբար եկամտաբերության կանխատեսումները դեռ չեն հաստատվել հյուրանոցի փաստացի գործունեության արդյունքներով։

Ի՞նչ ստուգել մինչև հյուրանոցային գույք գնելը

Ղահրամանյանի ներկայացրած խորհուրդներից առանձնանում են երեք հիմնական հարց։

• Գույքի նշանակությունը և սեփականության իրավունքը․ ի՞նչ շինարարական թույլտվություն ունի նախագիծը, և ինչպիսի՞ իրավունք է ձեռք բերում ներդրողը։

• Սպասարկման և վերանորոգման ծախսերը․ ո՞վ է վճարում ընթացիկ սպասարկման, իսկ ո՞վ՝ կապիտալ վերանորոգման և ինժեներական համակարգերի ծախսերի համար։

• Երաշխավորված եկամտի պայմանները․ որքա՞ն է գործում երաշխիքը, ինչի՞ց է հաշվարկվում եկամուտը, և ի՞նչ ժամկետներում են կատարվում վճարումները։

Հյուրանոցային գույքում ներդրումը կարող է ապահովել կառավարվող եկամուտ՝ առանց սեփականատիրոջ անմիջական մասնակցության առօրյա սպասարկմանը։ Սակայն դրա իրական արդյունքը կախված է հյուրանոցի գործունեությունից և ներդրողի պայմանագրային իրավունքներից։

Ուստի որոշում կայացնելիս առանցքային նշանակություն ունեն ոչ միայն հայտարարված եկամտաբերության տոկոսները, այլև սեփականության, կառավարման և ծախսերի պայմանները։

Աղբյուր