Շուկան փոխվում է, բայց գնորդի զգուշությունը չի կորցնում արժեքը
Նորակառույց բնակարան գնելիս հիմնական հարցը միայն գինը կամ հասցեն չէ։ Կարևոր է հասկանալ՝ ով է կառուցապատողը, ինչ ֆինանսական և կառավարչական հիմք ունի նախագիծը, ինչպես են պաշտպանվում գնորդի վճարումները և ինչպիսի միջավայր է ձևավորվելու շենքի հանձնումից հետո։
TOONCAST-ի զրույցում 1SQ-ի հիմնադիր Արմեն Սաքապետոյանը շուկայի ներկա փուլը նկարագրում է որպես վերափոխման շրջան։ Նրա խոսքով՝ վերջին տարիներին գնորդների մի մասը գնումներն ավելի շուտ է կատարել՝ որոշակի խթանների և սպասումների ազդեցությամբ, իսկ այժմ պահանջարկը կարող է ավելի հանգիստ փուլում լինել։ Միաժամանակ նա կարծում է, որ բնակարանի պահանջարկը երկարաժամկետ առումով չի վերանա, քանի որ հին բնակֆոնդը մաշվում է, իսկ ընտանիքների բնակարանային կարիքները փոխվում են։
Սա, սակայն, գների կամ պահանջարկի պատրաստի կանխատեսում չէ։ Գնորդի համար ճիշտ մոտեցումը կոնկրետ նախագծի ռիսկերը գնահատելն է, ոչ թե միայն շուկայի մասին լավատեսական կամ մտահոգիչ ընդհանուր կարծիքներով առաջնորդվելը։
Խմբագրական նշում. Տեսանյութում եկամտային հարկի վերադարձի կարգավորումը նշվում է որպես շուկայի վրա ազդող գործոն։ 2026 թ. սեպտեմբերի դրությամբ մեխանիզմը գործում է, սակայն ունի գույքի արժեքի, վարկի ստացման ժամկետի և գտնվելու վայրի սահմանափակումներ։ Այն չի կարելի դիտարկել որպես բոլոր նորակառույցների գնորդներին հասանելի ընդհանուր արտոնություն. յուրաքանչյուր գործարքի դեպքում պետք է ստուգել կոնկրետ համապատասխանությունը ՀՀ Հարկային օրենսգրքի 160-րդ հոդվածով։
Կառուցապատողի փորձը՝ ավելի կարևոր, քան խոստումը
Հյուրի հիմնական միտքն այն է, որ շուկայում կան և՛ երկարաժամկետ հեղինակություն կառուցող, և՛ կարճաժամկետ նպատակներով գործող ընկերություններ։ Առաջինների համար կարևոր է ոչ միայն մեկ շենք վաճառելը, այլև հաջորդ նախագծերի նկատմամբ վստահությունը, հետևաբար՝ որակը, ժամկետների պահպանումը և հետագա սպասարկումը։ Սակայն միայն լավ ներկայացված նախագիծը դեռ բավարար հիմք չէ վստահության համար։
Գնորդը պետք է փորձի տեսնել կառուցապատողի «կենսագրությունը»՝ ավարտված նախագծերը, դրանց փաստացի որակը, հանձնման ժամկետները և նախկին բնակիչների փորձը։ Զրույցում շեշտվում է նաև շենքի հետհանձնման կառավարման նշանակությունը. բնակարան ձեռք բերելը չի ավարտվում բանալին ստանալով, քանի որ ընդհանուր տարածքների սպասարկումը, հարևանների համակեցությունը և կառավարման որակը հետագայում անմիջապես ազդում են գույքի արժեքի ու բնակվելու հարմարավետության վրա։
Ռիսկերը միշտ չէ, որ նշանակում են անբարեխղճություն
Շինարարական նախագծերը կախված են բազմաթիվ գործոններից՝ ֆինանսավորումից, արժույթի տատանումներից, շինարարական փուլերի կազմակերպումից, հողամասի քաղաքաշինական հնարավորություններից և կանոնների կանխատեսելիությունից։ Արմեն Սաքապետոյանի խոսքով՝ նույնիսկ բարեխիղճ կառուցապատողը կարող է դժվարության առաջ կանգնել, եթե իր ֆինանսական ռիսկերը ճիշտ չի հաշվարկել։
Սակայն արտաքին հանգամանքները չեն վերացնում կառուցապատողի պատասխանատվությունը գնորդի հանդեպ։ Եթե նախագիծն ուշանում է կամ պայմանները փոխվում են, գնորդը պետք է հստակ հասկանա՝ ինչ է նախատեսում պայմանագիրը, ինչ ժամկետներ են ամրագրված, ինչպես է լուծվում գնի կամ մակերեսի փոփոխության հարցը և ինչ պատասխանատվություն է նախատեսված խախտման դեպքում։
Հատուկ ուշադրության արժանի է գնման իրավունքի պայմանագրով վճարման մեխանիզմը։ Տեսանյութում խոսվում է հատուկ հաշիվների, ֆինանսական թափանցիկության և գնորդի գումարների պաշտպանության գործիքների մասին։
Գնորդի կարճ ստուգաթերթը
Մինչև պայմանագիր ստորագրելը՝
- ուսումնասիրեք կառուցապատողի ավարտված նախագծերը, հանձնման ժամկետներն ու բնակիչների արձագանքը,
- պարզեք՝ ինչպես է կազմակերպվելու շենքի հետհանձնման կառավարումը,
- համեմատեք գովազդային խոստումները փաստացի իրականացված նախագծերի հետ,
- կարդացեք վաճառքի պայմաններն ամբողջությամբ՝ ներառյալ ժամկետները, տույժերը, գնի կամ մակերեսի փոփոխության կարգը,
- ստուգեք հատուկ հաշվին վճարումների, գումարների օգտագործման և բանկի վերահսկողության պայմանները,
- անհրաժեշտության դեպքում պայմանագիրը դիտարկեք անշարժ գույքի գործարքներում փորձ ունեցող իրավաբանի հետ։
Երևա՞ն, մարզե՞ր, թե վերակառուցում
Զրույցում հնչում է նաև քաղաքաշինական ավելի լայն հարց՝ արդյոք նոր շինարարության կենտրոնը պետք է շարունակաբար մնա Երևանը։ Հյուրի գնահատմամբ՝ մայրաքաղաքի ծանրաբեռնվածությունն ու ենթակառուցվածքային խնդիրները ապակենտրոնացման անհրաժեշտություն են ստեղծում, իսկ մարզային քաղաքներում որակյալ նոր նախագծերը կարող են դառնալ իրական այլընտրանք։
Նա նաև կարևորում է հին բնակֆոնդի վերականգնման և ռենովացիայի թեման։ Գնորդի համար այստեղ գործնական հետևությունը պարզ է. բնակարանի ընտրությունը պետք է գնահատել ոչ միայն շենքի ներսով, այլև շրջակա միջավայրով՝ ճանապարհով, ջրով, էլեկտրականությամբ, տրանսպորտով, աշխատանքի վայրից հեռավորությամբ և տարածքի զարգացման հեռանկարով։
Մատչելի հիփոթեքը շարունակում է որոշիչ լինել
Արմեն Սաքապետոյանի խոսքով՝ հիփոթեքային վարկերի բարձր տոկոսադրույքները սահմանափակում են շատ ընտանիքների գնողունակությունը և կարող են դժվարացնել նաև կառուցապատողի վաճառքների կանխատեսելիությունը։ Նրա դիտարկմամբ՝ վարկի արժեքի նույնիսկ փոքր փոփոխությունը կարող է որոշիչ լինել ընտանիքի՝ բնակարան ձեռք բերելու հնարավորության համար։
Ուստի գնորդը պետք է ոչ միայն հաշվարկի ամսական վճարը, այլև գնահատի իր եկամտի կայունությունը, պահուստային միջոցները և այն սցենարը, երբ վարկի բեռը կամ ընտանեկան ծախսերը փոխվեն։
Եզրակացություն
Նորակառույց բնակարան գնելը վստահության գործարք է, բայց վստահությունը պետք է հիմնվի ստուգելի փաստերի վրա։ Կառուցապատողի անցյալ փորձը, ֆինանսական թափանցիկությունը, պայմանագրի բովանդակությունը, հատուկ հաշվի պայմանները և հետագա կառավարման որակը հաճախ ավելի կարևոր են, քան գեղեցիկ ռենդերը կամ արագ գնման խոստումը։ Շուկայի վերափոխման փուլերում հենց տեղեկացված գնորդն է նվազեցնում իր ռիսկերը։
