Հայաստանի նորակառույցների շուկայի մասին հաճախ երկու հակադիր կարծիք է հնչում․ ոմանք սպասում են պահանջարկի անկման, մյուսները՝ գների ու գործարքների շարունակական աճի։ Իրական պատկերը, սակայն, ավելի բարդ է։ Շուկան չի ապրում ո՛չ պարզ «բում», ո՛չ էլ միանշանակ անկում․ այն փոխում է իր կառուցվածքը, ֆինանսավորման մոդելները և գնորդի հետ աշխատանքի ձևը։
TOONCAST #04-ի հյուր, RED Invest Group-ի համահիմնադիր տնօրեն Արսեն Ավետիսյանը, շուկայի 2025 թվականի արդյունքներն ու 2026 թվականի սպասումները դիտարկում է որպես կայունացման և հաջորդ աճի համար նոր հիմքի ձևավորման փուլ։
2025 թվականը՝ բազային մակարդակի ձևավորում
Ավետիսյանի ներկայացրած տվյալներով՝ 2025 թվականին Հայաստանում նորակառույցների գնման իրավունքների օտարման շուրջ 10–10,5 հազար գործարք է իրականացվել։ Խոսքը միայն կառուցման փուլում գտնվող նորակառույց բնակարանների գործարքների մասին է, ոչ ամբողջ անշարժ գույքի շուկայի։
Հյուրի գնահատմամբ՝ 2025 թվականի ցուցանիշը մոտ է 2022–2023 թվականների շուկայի ծավալին։ Այդ պատճառով 2024 թվականի հետ համեմատվող նվազումը ինքնին չի նշանակում, որ շուկան անկում է ապրել։ 2024 թվականը եղել է բացառիկ ակտիվ շրջան, որի վրա ազդել են մի շարք հատուկ գործոններ, այդ թվում՝ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի շուրջ ձևավորված բարձր պահանջարկը։
Այս համատեքստում 2025 թվականը կարելի է դիտարկել որպես ավելի բնական և կայուն պահանջարկի տարի։ Եթե շուկայում յուրաքանչյուր տարի դիտարկվի միայն նախորդ տարվա ամենաբարձր ցուցանիշի համեմատ, հեշտ է ստեղծել անկման տպավորություն։ Սակայն ավելի երկար ժամանակահատվածով դիտարկումը ցույց է տալիս, որ նորակառույցների հանդեպ հետաքրքրությունը պահպանվել է։
Ավետիսյանի խոսքով՝ մոտ 10 հազար գործարք կարող է դիտարկվել որպես շուկայի պայմանական բազային մակարդակ, որի շուրջ առաջիկա տարիներին հնարավոր են թե՛ աճ, թե՛ փոքր տատանումներ։
2026-ի սպասումները․ պահանջարկ, մարզեր և նոր ֆինանսական լուծումներ
Հյուրի կանխատեսմամբ՝ 2026 թվականին գնման իրավունքների օտարման գործարքների թիվը կարող է հասնել մոտ 15–16 հազարի։ Սա մասնագիտական կանխատեսում է, ոչ պաշտոնական վիճակագրություն կամ երաշխավորված արդյունք։
Շուկայի աճի հիմնական աղբյուրներից մեկը կարող է լինել Երևանամերձ բնակավայրերի և մարզերի ակտիվացումը։ Ավետիսյանի ներկայացրած մոտավոր բաժանմամբ՝ 2025 թվականի նորակառույցների գործարքների մեծ մասը շարունակում էր բաժին ընկնել Երևանին, սակայն մարզերում նույնպես արդեն նկատվում է կառուցապատման ու գնորդական հետաքրքրության աճ։
Միաժամանակ շուկան արագ հարմարվել է այն պայմաններին, երբ գնորդների մի մասը այլևս չի կարող կամ չի ցանկանում ապավինել միայն նախկին ֆինանսական արտոնություններին։ Ավելի տեսանելի են դարձել տարաժամկետ վճարումները, կառուցապատողների առաջարկած ճկուն գրաֆիկները և բանկային նոր լուծումները։
Սա կարևոր փոփոխություն է, քանի որ բնակարան գնելը պարտադիր չէ դիտարկել միայն ամբողջ արժեքը միանգամից վճարելու տրամաբանությամբ։ Շինարարության փուլում որոշ նախագծեր կարող են առաջարկել վճարման բաժանված տարբերակներ՝ օրինակ՝ արժեքի մի մասը շինարարության ընթացքում, մնացածը՝ ավարտին կամ հիփոթեքով։ Սակայն յուրաքանչյուր նախագծի պայմանները տարբեր են, և գնորդը պետք է հաշվարկի ոչ միայն ամսական վճարումը, այլ ամբողջ պարտավորությունը՝ ներառյալ կանխավճարը, վերջնական վճարումը, հիփոթեքի տոկոսները և հետագա սպասարկման ծախսերը։
«Քառակուսի մետրից» դեպի իրական արտադրանք
Ավետիսյանի խոսքով՝ Հայաստանի շուկան աստիճանաբար անցնում է «պրոդուկտի դարաշրջան»։ Նախկինում շատ դեպքերում բավարար էր լավ տեղանքում շենք կառուցելն ու բնակարանների վաճառքը։ Բարձր պահանջարկի պայմաններում գնորդների ընտրությունը սահմանափակ էր, իսկ առաջարկի մեծ մասը արագ էր սպառվում։
Այսօր այդ մոտեցումը բավարար չէ։ Գնորդն ավելի շատ ինֆորմացիա ունի, տեսել է հանձնված շենքեր, լսել է այլ մարդկանց փորձը և սկսել է համեմատել տարբեր նախագծեր։
Նա արդեն հարցնում է ոչ միայն բնակարանի մակերեսի ու գնի մասին, այլև՝
- ինչպես է հանձնվելու բնակարանը,
- ինչ որակ և ֆունկցիոնալություն է ունենալու շենքը,
- ինչպիսի բակ, կայանատեղի, ընդհանուր տարածքներ ու սպասարկում են նախատեսված,
- ով է կառավարելու համալիրը,
- ինչ ծախսեր են լինելու բնակվելուց հետո,
- արդյոք կառուցապատողն ունի ավարտված նախագծեր և երկարաժամկետ ներկայություն շուկայում։
Այս փոփոխությունը կառուցապատողներին ստիպում է ավելի խորությամբ ուսումնասիրել տեղանքը, հավանական գնորդին և նախագծի իրական նպատակը։ Նախքան շինարարության մեկնարկը պետք է պարզ լինի՝ ում համար է ստեղծվում բնակելի համալիրը, ինչ խնդիր է լուծում և ինչով է տարբերվում շուկայի մյուս առաջարկներից։
Սա լավ զարգացում է նաև գնորդի համար․ մրցակցությունը նշանակում է ավելի մտածված նախագծեր, ավելի հստակ դիրքավորում և պահանջներին համապատասխան լուծումների որոնում։
Պահանջարկ կա՞, թե՞ շուկան չափից շատ է կառուցում
Քաղաքում նոր շինարարությունների քանակը հաճախ ստեղծում է տպավորություն, որ առաջարկը կարող է գերազանցել պահանջարկին։ Ավետիսյանը կարծում է, որ մասնավոր կառուցապատողը երկարաժամկետ ու մեծ ներդրում չի կատարում առանց իրացման հաշվարկի։
Նրա խոսքով՝ հաշվենկատ կառուցապատողները նախ ուսումնասիրում են տարածքը, թիրախային գնորդներին, բնակարանի պահանջվող ձևաչափը և նախագծի ֆունկցիոնալությունը։ Միայն դրանից հետո է ձևավորվում կոնցեպտը։
Սա չի նշանակում, որ յուրաքանչյուր նախագիծ անպայման հաջող կլինի։ Շուկայում միշտ կա սխալ հաշվարկի, չափազանց լավատեսական գների կամ թերի կոնցեպտի ռիսկ։ Բայց գնորդի տեսանկյունից դրական է, որ ոլորտում աճում է ոչ միայն կառուցապատողների, այլև խորհրդատվական, վաճառքի և վերլուծական ծառայությունների դերը։
Բնակարան գնելը կարճաժամկետ գնում չէ, ուստի շուկայի մասնակիցների հիմնական պատասխանատվությունը ոչ թե հնարավորինս շատ բնակարան վաճառելն է, այլ գնորդին օգնելը հասկանալ՝ արդյոք տվյալ գույքը համապատասխանում է իր նպատակին։
Սփյուռքը և միջազգային գնորդը՝ երկարաժամկետ հնարավորություն
Հարցազրույցում Արսեն Ավետիսյանը նշում է արտերկրում ապրող հայերի աճող հետաքրքրությունը Հայաստանի նորակառույցների նկատմամբ։ Նրա կարծիքով՝ արտաքին պահանջարկի համար կարևոր է ոչ միայն բնակարանի գինը, այլ ամբողջ երկրի ընկալումը՝ անվտանգությունը, կենսակերպը, ծառայությունների որակը, սեփականության իրավունքի պաշտպանվածությունը և գործարքի հարմարավետությունը։
Սփյուռքահայ գնորդի համար բնակարան ձեռք բերելը հաճախ միայն ներդրումային որոշում չէ։ Այն կարող է լինել Հայաստանի հետ կապ պահպանելու, ապագայում տեղափոխվելու կամ ընտանիքի համար երկրորդ բնակարան ունենալու միջոց։
Սակայն այս ուղղությունը դեռ երկարաժամկետ աշխատանք է պահանջում։ Միջազգային գնորդին պետք են վստահելի տվյալներ, թափանցիկ կառուցապատողներ, հասկանալի պայմանագրեր, բազմալեզու սպասարկում և գործընթաց, որը հնարավոր է կառավարել նույնիսկ հեռվից։
Ի՞նչ պետք է ստուգի գնորդը
Տեսանյութի ամենագործնական խորհուրդը գնորդին՝ չշտապել և մանրամասն կարդալ պայմանագիրը։
Գնորդը պետք է ստուգի ոչ միայն բնակարանի գինը, այլ նաև՝
- հանձնման հստակ ժամկետը և ուշացման դեպքում կիրառվող պայմանները,
- բնակարանի վերջնական բնութագրերը,
- ինչ ծավալի ավարտվածությամբ է հանձնվելու գույքը,
- շենքի ընդհանուր տարածքների ու ենթակառուցվածքների նկարագրությունը,
- կանխավճարի, տարաժամկետի և վերջնական վճարման կանոնները,
- կառուցապատողի նախկին ու ընթացիկ նախագծերը,
- արդյոք կառուցապատողը պատրաստ է բաց և հստակ պատասխանել հարցերին։
Շինարարության ընթացքում ուշացումներ կարող են առաջանալ նաև վարչարարական, ենթակառուցվածքային կամ այլ արտաքին պատճառներով։ Բայց դա չի վերացնում կառուցապատողի պարտականությունը՝ իրատեսական ժամկետ ներկայացնելու, գնորդին ժամանակին տեղեկացնելու և պայմանագրային պարտավորությունները հստակ կատարելու։
Եզրակացություն
2026 թվականին Հայաստանի նորակառույցների շուկայի գլխավոր փոփոխությունը ոչ միայն գործարքների հնարավոր աճն է։ Ավելի կարևոր է, որ շուկան դառնում է ավելի հասուն։
Գնորդն ավելի պահանջկոտ է, կառուցապատողը ստիպված է մտածել ամբողջական նախագծի մասին, իսկ ֆինանսավորման մոդելներն աստիճանաբար դառնում են ավելի բազմազան։ Այս պայմաններում լավագույն ընտրությունը կատարելու համար գնորդը պետք է ընտրի ոչ միայն բնակարան, այլ նաև կոնցեպտ, կառուցապատող, պայմանագիր և երկարաժամկետ վստահելիություն։
