Անշարժ գույքի գնահատում և շուկայի զարգացումներ. Լևոն Կոստանյանի դիտարկումները
Անշարժ գույքի շուկայում ճիշտ որոշում կայացնելու համար անհրաժեշտ է հասկանալ գնագոյացման մեխանիզմները և զգուշանալ տարածված սխալներից: «COST CONSULT» ընկերության հիմնադիր Լևոն Կոստանյանը «ShinCast»-ի շրջանակներում առանձնացրել է հետևյալ կարևոր կետերը.
1. Ինչպե՞ս է որոշվում գույքի իրական արժեքը
Գնահատման մասնագետները կիրառում են երեք դասական մեթոդ.
-
Համեմատական. Երբ գույքը համեմատվում է շուկայում առկա նմանատիպ այլ առաջարկների հետ:
-
Եկամտային. Գնահատվում է, թե ապագայում որքան եկամուտ կարող է բերել տվյալ գույքը (օրինակ՝ վարձակալությունից):
-
Ծախսային. Հաշվարկվում է հողատարածքի արժեքը և շինարարության վրա կատարված ծախսերը՝ հաշվի առնելով մաշվածությունը:
2. Շուկայի զարգացման ուղղությունները և գնաճը
Վերջին տարիներին Հայաստանում անշարժ գույքի շուկան ակտիվորեն ընդլայնվում է դեպի հյուսիս և հյուսիս-արևմուտք:
-
Աճող ուղղություններ. Աշտարակ, Պռոշյան, Քասախ, Եղվարդ, Զովունի:
-
Պատճառները. Այս տարածքներում հողերի գները կտրուկ աճել են (երբեմն ավելի քան 100%-ով): Դրան նպաստել է նաև եկամտահարկի վերադարձի օրենքի փոփոխությունը, որը դեռ գործում է Երևանից դուրս:
3. Գնորդների ամենամեծ սխալները
-
Հարևանի «կարծիքը». Մարդիկ հաճախ գույքի արժեքը որոշում են՝ հիմնվելով հարևանների պատմածների վրա, թե ով ինչ գնով է վաճառել իր հողը կամ տունը: Դա հաճախ հեռու է իրականությունից:
-
Ապագա կառուցապատման անտեսումը. Գնորդները ձեռք են բերում գույք՝ հիանալի տեսարանով, բայց չեն ստուգում, թե հարակից տարածքում ինչ է կառուցվելու 2-3 տարի հետո: Արդյունքում՝ նոր բարձրահարկը կարող է ամբողջությամբ փակել տեսարանը և արժեզրկել Ձեր գույքը:
4. Վարձակալե՞լ, թե՞ գնել հիփոթեքով
Տնտեսագիտական տեսանկյունից, եթե վարձավճարի չափը համադրելի է հիփոթեքի ամսական մարմանը, ապա գնելը միշտ ավելի շահավետ է: 10 տարի հետո Դուք կունենաք սեփական գույք, որն այդ ընթացքում նաև արժևորվել է, մինչդեռ վարձակալության դեպքում այդ գումարները պարզապես ծախս են:
5. Պրեմիում գույքի գործառնական նշանակությունը
Լևոն Կոստանյանը շեշտում է, որ պրեմիում դասի համար կարևոր է «լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման» սկզբունքը: Եթե շենքը չունի համապատասխան սպասարկում, անվտանգություն և ենթակառուցվածքներ, այն չի կարող կոչվել պրեմիում, նույնիսկ եթե գտնվում է քաղաքի կենտրոնում:
Այս տեղեկատվությունը հիմնված է «ShinCast»-ի հյուր Լևոն Կոստանյանի մասնագիտական վերլուծությունների վրա:
