Երևանում բնակարանների գները վերջին տարիներին զգալիորեն բարձրացել են, սակայն շուկայում այսօր նկատվում են նաև այլ միտումներ։ Որոշ բնակարաններ ամիսներով չեն վաճառվում, վարձակալության շուկայում առաջարկն ավելացել է, իսկ ներդրումային գնորդների մի մասը նախընտրում է սպասել։ Անշարժ գույքի ոլորտի շուրջ 20 տարվա փորձ ունեցող մասնագետ Գարիկ Դանիելյանը խոսել է բնակարանների թանկացման պատճառների, գների հնարավոր փոփոխությունների և այն մասին, թե երբ կարող է արդարացված լինել անշարժ գույք գնելը։
Ինչու են Երևանի բնակարաններն այսքան թանկացել
Գարիկ Դանիելյանի կարծիքով՝ անշարժ գույքի գների աճը պայմանավորված է միաժամանակ մի քանի գործոնով։
Նա նշում է, որ շուկայի ակտիվացումը սկսվել էր դեռևս 2018 թվականից՝ տնտեսական սպասումների և հասարակության տրամադրությունների փոփոխության պայմաններում։ Հետագայում այդ գործընթացի վրա ազդել են համավարակը, պատերազմը, իսկ այնուհետև՝ Ռուսաստանից Հայաստան տեղափոխված մարդկանց ներհոսքը։
Վերջինս հատկապես մեծ ազդեցություն է ունեցել վարձակալության պահանջարկի և գների վրա։
Սակայն Դանիելյանը թանկացման կարևոր գործոն է համարում նաև քաղաքացիների ներդրումային վարքագիծը։
Նրա դիտարկմամբ՝ բազմաթիվ մարդիկ խնայողությունները անշարժ գույքի մեջ են ներդրել՝ փորձելով պաշտպանել իրենց միջոցները գնաճից և արժութային տատանումներից։
Այս ամենին գումարվել են հիփոթեքային վարկավորման հնարավորությունները և եկամտային հարկի վերադարձի ծրագիրը, որոնք լրացուցիչ խթան են դարձել նորակառույց բնակարանների պահանջարկի համար։
Միաժամանակ մասնագետը նշում է, որ գների երկարատև աճից հետո շուկայում աստիճանաբար նկատվում է դանդաղում, և նախկին տարիների արագ թանկացումները դժվար է նույն տեմպերով շարունակել։
Ինչու որոշ բնակարաններ տարիներով չեն վաճառվում
Դանիելյանը Երևանի անշարժ գույքի շուկայի խնդիրներից մեկն է համարում վաճառողների գնային սպասումները։
Նրա խոսքով՝ հաճախ սեփականատերը բնակարանի գինը որոշում է ոչ թե շուկայական իրական պահանջարկի, այլ հարևանների հայտարարությունների կամ անձնական պատկերացումների հիման վրա։
Օրինակ՝ եթե հարևանը բնակարանը վաճառքի է հանել 200 հազար դոլարով, մյուս սեփականատերը կարող է որոշել իր բնակարանն առաջարկել ավելի թանկ՝ համոզված լինելով, որ այն ավելի լավն է։
Բայց պահանջվող գինը միշտ չէ, որ համապատասխանում է գնորդների պատրաստակամությանը։
Դանիելյանը հիշում է մի սեփականատիրոջ, որը դժգոհում էր, որ գործակալներն անընդհատ ցույց են տալիս իր բնակարանը, սակայն այն տարիներով չի վաճառվում։
Մասնագետը նրան բացատրել էր, որ բնակարանը փաստացի դարձել է այլ առաջարկների հետ համեմատության միջոց։ Գնորդին նախ ցույց են տալիս թանկ առաջարկը, ապա ներկայացնում ավելի մատչելի տարբերակ, որն այդ համեմատության արդյունքում ավելի գրավիչ է թվում։
Բնակարանի վաճառքի բարձր գինը դեռ չի նշանակում, որ այն շուկայում հենց այդքան արժե։
Դանիելյանի դիտարկմամբ՝ գնի ճիշտ որոշումը պահանջում է համեմատել նմանատիպ գույքերը, ուսումնասիրել տեղադիրքը, շենքի վիճակը, վերանորոգումը և իրական գործարքների պայմանները։
Արժե՞ հիմա բնակարան գնել, թե՞ սպասել
Հարցազրույցի առանցքային հարցերից մեկը վերաբերում է անշարժ գույք գնելու նպատակահարմարությանը։
Դանիելյանը կարծում է, որ ներդրումային նպատակով բնակարան ձեռք բերողներն այսօր կարող են չշտապել։
Նրա գնահատմամբ՝ շուկայում դեռևս առկա է գների ճշգրտման հնարավորություն, և որոշ հատվածներում առաջիկա երկու-երեք տարիներին հնարավոր է նաև ավելի էական նվազում։
Մասնագետը խոսում է մինչև 20–30% հնարավոր նվազման մասին՝ ընդգծելով, որ նման փոփոխությունը միանգամից տեղի չի ունենա։
Միաժամանակ նա տարբերակում է Երևանի առանձին հատվածները։ Դանիելյանի խոսքով՝ Կենտրոնը համեմատաբար ավելի կայուն է, մինչդեռ մյուս շրջաններում գների շարժը կարող է տարբերվել։
Սակայն մասնագետը չի բացառում նաև շահավետ գնումների հնարավորությունը։
Հատկապես կառուցման սկզբնական փուլում ձեռք բերվող բնակարանի արժեքը կարող է փոխվել շենքի ավարտին զուգընթաց, երբ արդեն գործում են վերելակները, բարեկարգվում է տարածքը և շենքը բնակեցվում է։
Այսպիսով, Դանիելյանի մոտեցմամբ՝ ներդրումային որոշման համար կարևոր է ոչ միայն շուկայի ընդհանուր վիճակը, այլև կոնկրետ գույքի ձեռքբերման գինը, կառուցման փուլը և հետագա վաճառքի հնարավորությունը։
Ինչու են կառուցապատողները ավելի փոքր բնակարաններ առաջարկում
Երևանի նորակառույցների շուկայում նկատելի է փոքր մակերեսով բնակարանների տարածումը։
Դանիելյանը հիշեցնում է, որ հետխորհրդային առաջին նորակառույցներում հաճախ նախագծվում էին 150–200 և նույնիսկ ավելի մեծ մակերեսով բնակարաններ։
Այդպիսի գույքը ժամանակին պահանջարկ ուներ, սակայն հետագայում շուկայի առաջնահերթությունները փոխվել են։
Այսօր գնորդների մի մասն ընտրում է 25–30 քառակուսի մետր մակերեսով ստուդիաներ։
Մասնագետի գնահատմամբ՝ փոքր բնակարանների պահանջարկը բացատրվում է ինչպես գնորդների ֆինանսական հնարավորություններով, այնպես էլ ներդրումային նպատակներով։
Սակայն նա մտահոգություն է հայտնում բնակության հարմարավետության վերաբերյալ։
Դանիելյանի խոսքով՝ մարդու կյանքի որակի համար կարևոր են բնակարանի մակերեսը, բնական լուսավորությունը և ընդարձակության զգացողությունը։
Նրա կարծիքով՝ չափազանց փոքր բնակարանները կարող են հարմար լինել որոշ գնորդների, բայց միշտ չէ, որ բավարարում են երկարաժամկետ ընտանեկան բնակության պահանջները։
Վարձակալության շուկայում առաջարկն ավելացել է
Հարցազրույցում Դանիելյանը խոսում է նաև վարձակալության շուկայի փոփոխությունների մասին։
Նրա դիտարկմամբ՝ վերջին տարիներին բազմաթիվ քաղաքացիներ բնակարաններ են գնել ներդրումային նպատակով՝ հետագայում դրանք վարձակալության հանձնելու ակնկալիքով։
Այժմ այդ բնակարանների մի մասը դուրս է գալիս շուկա, ինչի հետևանքով առաջարկն ավելանում է, իսկ սեփականատերերի համար ցանկալի վարձավճարով վարձակալ գտնելը դժվարանում է։
Մասնագետը կարևորում է նաև եկամտաբերության ճիշտ հաշվարկը։
Օրինակ՝ բնակարանի սեփականատերը հայտարարում է, որ իր գույքն ամսական 1 000 դոլար վարձավճար է ապահովում։
Սակայն եթե տարվա ընթացքում բնակարանը վարձակալված է եղել ընդամենը վեց ամիս, փաստացի ստացված եկամուտը կազմում է 6 000 դոլար։
Տարվա կտրվածքով դա միջինը 500 դոլար ամսական եկամուտ է, ոչ թե 1 000 դոլար։
Ընդ որում՝ այդ հաշվարկից դեռ պետք է նվազեցնել հնարավոր վերանորոգման, սպասարկման և այլ ծախսերը։
Դանիելյանի խոսքով՝ սեփականատերերը հաճախ հաշվի չեն առնում այն ժամանակահատվածները, երբ բնակարանը դատարկ է մնում։
Հետևաբար հայտարարության մեջ նշված վարձավճարը չի կարող ինքնին ներկայացնել անշարժ գույքի իրական եկամտաբերությունը։
Ինչն է բնակարանը դարձնում իսկապես բարձրակարգ
Գարիկ Դանիելյանը քննադատաբար է անդրադառնում նաև Երևանի որոշ նորակառույցների որակին և դրանց գովազդային ներկայացմանը։
Նրա խոսքով՝ շուկայում հաճախ օգտագործվում են «պրեմիում», «էլիտար» և «ակումբային տուն» բնորոշումները, սակայն դրանք միշտ չէ, որ արտացոլում են շենքի իրական պայմանները։
Մասնագետը կարևորում է ոչ միայն բնակարանի ներքին հարդարումը, այլև ամբողջ բնակելի միջավայրը։
Նրա գնահատմամբ՝ որակյալ նախագիծը պետք է ունենա բարեկարգ տարածքներ, խաղահրապարակներ, բավարար լուսավորություն, հարմարավետ մուտքեր և մտածված ենթակառուցվածքներ։
Դանիելյանը դրական օրինակների թվում հիշատակում է Երևանի որոշ բնակելի համալիրներ, որտեղ ուշադրություն է դարձվել նաև շենքերի շրջակա միջավայրին և բնակիչների առօրյա հարմարավետությանը։
Միաժամանակ նա նշում է, որ քաղաքի խիտ կառուցապատված հատվածներում հաճախ հանդիպում են շենքեր, որոնց պատուհաններն ուղղակիորեն նայում են հարևան բնակարաններին՝ սահմանափակելով բնական լուսավորությունն ու անձնական տարածքը։
Նրա համար բարձրակարգ բնակարանը միայն թանկարժեք վերանորոգում կամ գեղեցիկ շքամուտք չէ, այլ ամբողջական բնակության միջավայր։
Երևանի ապագան և անշարժ գույքի երկարաժամկետ արժեքը
Դանիելյանը մտահոգություն է հայտնում Երևանի հետագա զարգացման վերաբերյալ։
Նրա խոսքով՝ մայրաքաղաքում գնալով ավելի նկատելի են դառնում տրանսպորտային ծանրաբեռնվածության, խիտ կառուցապատման և էկոլոգիական խնդիրները։
Հատկապես երկարաժամկետ ներդրում կատարողները, նրա կարծիքով, պետք է ուշադրություն դարձնեն ոչ միայն այսօրվա գներին, այլև այն պայմաններին, որոնցում բնակվելու են 10–20 տարի անց։
Մասնագետը կարևորում է նաև Հայաստանի մարզերի զարգացումը և տնտեսական ակտիվության առավել հավասարակշռված բաշխումը։
Նրա գնահատմամբ՝ մայրաքաղաքի նկատմամբ պահանջարկը շարունակում է պահպանվել, սակայն Երևանի ենթակառուցվածքների ծանրաբեռնվածությունը երկարաժամկետ հեռանկարում լուրջ մարտահրավեր է։
Ինչ պետք է հաշվի առնի գնորդը
Գարիկ Դանիելյանի դիտարկումները ցույց են տալիս, որ բնակարանի ձեռքբերման որոշումը կախված է մի քանի հանգամանքից՝ գնից, տեղադիրքից, շենքի որակից և գնման նպատակից։
Ներդրումային գնորդների համար նա կարևորում է շուկայի փոփոխություններին հետևելը և հնարավոր գնային ճշգրտումները հաշվի առնելը։
Իսկ երկարաժամկետ գնման դեպքում ուշադրության կենտրոնում են մնում նաև բնակարանի հետագա իրացվելիությունը, շրջակա միջավայրը և քաղաքի զարգացման հեռանկարները։
Դանիելյանի հիմնական դիտարկումներից մեկն այն է, որ անշարժ գույքի շուկայում բարձր գինն ինքնին դեռ չի նշանակում բարձր արժեք։ Հետևաբար գնելուց առաջ անհրաժեշտ է համեմատել առաջարկները և գնահատել, թե իրականում ինչ է ստանում գնորդը վճարվող գումարի դիմաց։
