Երևանում որոշ նորակառույցների մեկ քառակուսի մետրի գինը հասնում է 6 000 դոլարի, ինչը հարցեր է առաջացնում բնակարանների հասանելիության և դրանց իրական արժեքի վերաբերյալ։ Սակայն թանկարժեք գույքի պահանջարկը միայն բարձր եկամուտներով գնորդներով չի բացատրվում․ շուկայում փոխվում են նաև ֆինանսավորման ձևերն ու բնակարանի ընտրության չափանիշները։
Ինչի՞ց է ձևավորվում բնակարանի բարձր գինը
«Սիթի Նեսթ» ընկերության հիմնադիր և տնօրեն Արթուր Պետրոսյանի գնահատմամբ՝ գինը նախ ձևավորվում է առաջարկի և պահանջարկի հարաբերակցությամբ։ Երևանի կենտրոնի սահմանափակ տարածքը, առանձնահատուկ նախագծերի սակավությունը, շինարարության ինքնարժեքն ու փոխարժեքի տատանումները ևս ազդում են վաճառքի արժեքի վրա։ Նրա խոսքով՝ թանկարժեք բնակարանի գնորդը հաճախ վճարում է նաև կենսակերպի և ծառայությունների համար, այլ ոչ միայն հասցեի։
Զրուցավար Արմենը, սակայն, հարցականի տակ է դնում այդ հիմնավորումը՝ մատնանշելով կենտրոնի որոշ շենքերի մայթերի ու մանկական տարածքների բացակայությունը և եվրոպական քաղաքներում եղած այլընտրանքները։ Պետրոսյանն ընդգծում է, որ գնորդների առաջնահերթությունները տարբեր են․ մեկին անհրաժեշտ է կենտրոնի աշխույժ միջավայրը, մյուսին՝ խաղաղ բակ, կանաչապատում և լրացուցիչ ծառայություններ։
Ովքե՞ր են գնում թանկարժեք բնակարանները
Պետրոսյանի խոսքով՝ գնորդների թվում կան ինչպես Հայաստանում ապրող և միջինից բարձր եկամուտ ունեցող մասնագետներ, այնպես էլ Սփյուռքի ներկայացուցիչներ։ Նրանց հետաքրքրությունը տարբեր է՝ սեփական բնակությունից մինչև գույքը որպես ներդրում պահելը։
Նրա գնահատմամբ՝ սփյուռքահայ գնորդների բաժինը կախված է գույքի դասից և տեղադիրքից․ որոշ հատվածներում այն զգալի է, սակայն ամբողջ շուկայում նրանց մասնակցությունը նա գնահատում է առավելագույնը մոտ 30%։ Այս թիվը մասնագետի գնահատականն է, ոչ թե շուկայի հաստատված միասնական ցուցանիշ։ Պահանջարկի մյուս կարևոր աղբյուր են, ըստ նրա, բարձր վարձատրվող երիտասարդ աշխատողները, որոնց մի մասն արդեն բնակարան է գնում նաև վարձակալությունից եկամուտ ստանալու նպատակով։
Եկամտային հարկի վերադարձից հետո փոխվում են վճարման պայմանները
Երևանում եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի սահմանափակումը, Պետրոսյանի դիտարկմամբ, կառուցապատողներին մղել է առաջարկելու ավելի երկար տարաժամկետ վճարումներ։ Նա ներկայացնում է անմիջապես կառուցապատողին մինչև 10 տարի վճարելու օրինակ, մինչդեռ նախկինում մարումները հաճախ պետք է ավարտվեին շինարարության հետ միասին։
Առանձին գործոն է բանկային հիփոթեքը․ Պետրոսյանը նշում է մինչև 30 տարի և ավելի մարման հնարավորությունը, որը նվազեցնում է ամսական բեռը, բայց չի վերացնում ամբողջ վարկային պարտավորությունը։ Նա զգուշացնում է նաև կառուցապատողի տարաժամկետ վճարումների պայմանագրերով նախատեսվող տույժերից և վճարումները չկատարելու դեպքում հնարավոր կորուստներից։
Մարզերում ներդրումը նույնը չէ, ինչ բնակարան վարձով տալը
Պետրոսյանը Ծաղկաձորի ներդրումային ներուժը Դիլիջանից բարձր է գնահատում՝ պատճառաբանելով ձմեռային և ամառային զբոսաշրջային սեզոններով ու հասանելիությամբ։ Միաժամանակ նա տարբերակում է հյուրանոցային կառավարմանը հանձնված գույքը սովորական բնակարանից․ առաջին դեպքում եկամուտը կախված է հյուրանոցային գործունեությունից, իսկ սեփականատերը պետք է հասկանա կառավարման պայմաններն ու իրեն մնացող պարտավորությունները, այդ թվում՝ գույքահարկը։ Դիլիջանը մասնագետը դիտարկում է նաև որպես անձնական հանգստի համար գույք ձեռք բերելու ուղղություն։
Շուկան կլճանա՞, թե՞ կշարունակի աճել
Պետրոսյանը չի կիսում անշարժ գույքի ճգնաժամի գնահատականը։ Նրա կարծիքով՝ շուկան վերադառնում է բնականոն ծավալների՝ նախորդ տարիների արագ աճից հետո։ Առաջիկա 3–5 տարում նա կտրուկ համընդհանուր գնային փոփոխություն չի կանխատեսում, բայց սպասում է մասնագիտական փորձ չունեցող կառուցապատողների մի մասի հեռացմանն ու թանկարժեք նախագծերի տարածմանը Երևանի կենտրոնից դուրս և մարզերում։
Գնորդի պաշտպանության հարցում Պետրոսյանը նույնպես փոփոխությունների անհրաժեշտություն է տեսնում։ Նրա գնահատմամբ՝ գործող պայմանագրերը հաճախ ավելի նպաստավոր են կառուցապատողի համար, իսկ նախագծի ֆինանսական պլանավորումը, ավարտական ակտի ստացումը և բնակարանի ընդունման ստուգումը էական նշանակություն ունեն։ Նա կարևորում է նաև կառուցապատողի ֆինանսական կարողությունների գնահատումը։
Գինն ու գեղեցիկ նախագիծը բավարար չեն․ կարևոր է հասկանալ՝ ինչ է ստանալու գնորդը, երբ և ինչ պայմաններով։
