Երևանի անշարժ գույքի շուկայում գների հետագա շարժի վերաբերյալ կարծիքները տարբեր են։ Մի կողմից՝ նորակառույցների առաջարկն ավելանում է, իսկ եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի սահմանափակումը փոխում է գնորդների վարքագիծը։ Մյուս կողմից՝ տնտեսական սպասումները, Սփյուռքի հետաքրքրությունն ու որակյալ բնակարանների պահանջարկը շարունակում են շուկայի ակտիվության կարևոր գործոններ մնալ։
Ինչու են բնակարանների գների կանխատեսումները փոխվել
«Stay Inn» անշարժ գույքի ընկերության հիմնադիր Գարիկ Դանիելյանի գնահատմամբ՝ բնակարանների շուկան զգայուն է ոչ միայն տնտեսական, այլև տարածաշրջանային քաղաքական զարգացումների նկատմամբ։
Նրա խոսքով՝ նախորդ շրջանում շուկայում նկատվել էր լճացում, սակայն խաղաղության և տարածաշրջանային հաղորդակցությունների բացման շուրջ սպասումները դրական ազդեցություն են ունեցել ներդրողների տրամադրությունների վրա։
Դանիելյանը կարծում է, որ քաղաքական դրական ազդակները կարող են խթանել ներդրումային պահանջարկը։ Միաժամանակ նա ընդունում է, որ առաջարկն ավելի արագ է ավելանում, քան պահանջարկը, ինչի հետևանքով որոշ հատվածներում հնարավոր է ժամանակավոր լճացում։
Նրա գնահատմամբ՝ շուկայի երկարաժամկետ հեռանկարը կարող է դրական մնալ, սակայն դա չի բացառում կարճաժամկետ գնային ճշգրտումները։
Եկամտային հարկի վերադարձի սահմանափակումը փոխում է պահանջարկը
Դանիելյանը կարևորում է եկամտային հարկի վերադարձի ծրագրի դերը նորակառույց բնակարանների պահանջարկի ձևավորման գործում։
Նրա դիտարկմամբ՝ Երևանում ծրագրի սահմանափակումից հետո գնորդների մի մասը սկսել է հետաքրքրվել մայրաքաղաքին հարակից համայնքներով և մարզերով, որտեղ դեռ հնարավոր է օգտվել համապատասխան արտոնություններից։
Հատկապես նշվում են Աբովյանը, Կոտայքի և Արարատի մարզերը, իսկ ավելի հեռանկարային ընտրությունների շարքում՝ Դիլիջանն ու Տավուշի այլ բնակավայրեր։
Սակայն մասնագետը զգուշավոր է Դիլիջանի գների նկատմամբ։ Նրա գնահատմամբ՝ այնտեղ որոշ առաջարկների արժեքն արդեն մոտեցել է երևանյան մակարդակին, ինչը կարող է նվազեցնել նման գնումների ներդրումային գրավչությունը։
Միաժամանակ Սփյուռքի և արտերկրում բնակվող հայերի հետաքրքրությունը դիտարկվում է որպես պահանջարկի պահպանման գործոն։ Դանիելյանի խոսքով՝ որոշ գնորդներ Հայաստանում գույք են ձեռք բերում ոչ միայն ապրելու, այլև իրենց միջոցները տարբեր երկրներում բաշխելու նպատակով։
Նորակառույցների մրցակցությունը կարող է փոխել վաճառքի պայմանները
Նոր բնակարանների առաջարկի ավելացումը կառուցապատողներին ստիպում է վերանայել վաճառքի մոտեցումները։
Քննարկման ընթացքում նշվում է, որ որոշ կառուցապատողներ առաջարկում են 0% կանխավճար, փուլային մարումներ կամ վճարումների շարունակություն նույնիսկ բնակարանի նախատեսված հանձնումից հետո։
Առանձին դեպքերում գնորդներին առաջարկվում են նաև լրացուցիչ առավելություններ, օրինակ՝ ավտոկայանատեղի։
Դանիելյանի գնահատմամբ՝ նման պայմանները կարող են վկայել մրցակցության ուժեղացման մասին, սակայն գնորդների համար առավել կարևոր է դառնում կառուցապատման որակը։
Նրա կանխատեսմամբ՝ ավելի մեծ դժվարությունների կարող են բախվել այն նախագծերը, որոնք չեն ապահովում հարմարավետ միջավայր, էներգախնայող լուծումներ և բավարար ենթակառուցվածքներ։
Փոխարենը որակյալ, մտածված նախագծերով կառուցապատողները կարող են պահպանել իրենց մրցակցային առավելությունը նույնիսկ շուկայի դանդաղման պայմաններում։
Արդյո՞ք բնակարան գնելը շահավետ ներդրում է
Անշարժ գույքի եկամտաբերության շուրջ նույնպես տեսակետները տարբերվում են։
Զրուցավար Արմենի ներկայացրած հաշվարկով՝ Երևանի բնակարանների վարձակալությունից ստացվող տարեկան համախառն եկամտաբերությունը կարող է կազմել մոտ 5–7%, իսկ հարկերը, վերանորոգման և դատարկ մնալու ժամանակահատվածները հաշվի առնելուց հետո զուտ եկամտաբերությունը կարող է զգալիորեն նվազել։
Դանիելյանը, սակայն, կարևորում է ոչ միայն վարձակալությունից ստացվող գումարը, այլև գույքի հնարավոր արժևորումը երկարաժամկետ հեռանկարում։
Նրա կարծիքով՝ Հայաստանում անշարժ գույքը շարունակում է մնալ քաղաքացիների համար հասկանալի ներդրումային տարբերակներից մեկը։ Միաժամանակ նա ընդունում է, որ այլ ակտիվներ որոշ ժամանակահատվածներում կարող են ավելի բարձր եկամտաբերություն ապահովել, սակայն դրանց ռիսկերը ևս կարող են ավելի մեծ լինել։
Մասնագետը կարևորում է նաև գույքի իրացվելիությունը՝ անհրաժեշտության դեպքում այն վաճառելու հնարավորությունը։
Ինչու բնակարանի միջավայրն ավելի կարևոր է դառնում
Դանիելյանը կարծում է, որ բնակարանի ընտրությունը չպետք է հիմնված լինի միայն մեկ քառակուսի մետրի արժեքի վրա։
Նրա խոսքով՝ գնորդներն աստիճանաբար ավելի մեծ ուշադրություն են դարձնում կանաչ տարածքներին, խաղահրապարակներին, մայթերին, ճանապարհներին և բնակելի համալիրի ընդհանուր կազմակերպմանը։
Ընտանեկան բնակության համար նա առանձնացնում է Ավանի և Նոր Նորքի որոշ բնակելի թաղամասերը, որտեղ, իր դիտարկմամբ, կարելի է գտնել ավելի հարմարավետ միջավայր։
Միաժամանակ Երևանի Կենտրոնը շարունակում է հետաքրքիր մնալ ներդրումային նպատակներով, սակայն այնտեղ բնակվելու հարմարավետության վրա ազդում են խիտ կառուցապատումը, աղմուկը և տրանսպորտային ծանրաբեռնվածությունը։
Դանիելյանի գնահատմամբ՝ ապագայում առավել մրցունակ կարող են լինել այն նախագծերը, որոնք առաջարկում են ոչ միայն բնակարան, այլև ամբողջական բնակելի միջավայր։
Գնել հիմա՞, թե՞ սպասել
Գարիկ Դանիելյանը բնակարանների շուկայի երկարաժամկետ հեռանկարի վերաբերյալ լավատես է։ Նրա կարծիքով՝ տնտեսական ակտիվության, Սփյուռքի հետաքրքրության և բնակարանային ֆոնդի նորացման պահանջարկի համադրությունը կարող է նպաստել հետագա աճին։
Միաժամանակ քննարկման ընթացքում ներկայացվում է հակառակ տեսակետը․ նորակառույցների ավելացող առաջարկը և նախկին խթանող ծրագրերի սահմանափակումը կարող են հանգեցնել շուկայի դանդաղման։
Դանիելյանը չի բացառում ժամանակավոր լճացումը, սակայն այն դիտարկում է որպես շուկայի բնական զարգացման փուլ։
Նրա հիմնական խորհուրդը գնորդներին գույքի իրացվելիությունն ու որակը գնահատելն է, ոչ թե միայն հնարավոր գնաճով առաջնորդվելը։
Բնակարանի տեղադիրքը, շենքի որակը, ենթակառուցվածքները և հետագայում այն վաճառելու հնարավորությունը կարող են ավելի կարևոր լինել, քան կարճաժամկետ գնային տատանումները։
Այսպիսով, Դանիելյանի գնահատմամբ՝ Երևանի անշարժ գույքի շուկան դեռ աճի ներուժ ունի, սակայն գնորդների համար առավել կարևոր է դառնում առաջարկների միջև ճիշտ ընտրությունը։
